Гражданские дела, возникающие из жилищных правоотношений
В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы жилищного права. Ряд авторов, в частности В.Н. Литовкин, В.Ф. Чигир, считают, что жилищное право — это специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим имуществом. По мнению В.Н. Литовкина, «жилищное право регулирует однородные самостоятельные обязательственные жилищные отношения, связано одним предметом, методом и принципами гражданского права и поэтому есть цельная система гражданско-правовых норм». Сторонники данной позиции рассматривают жилищное право в качестве института гражданского права, включая в круг регулирующих жилищным правом отношений, главным образом, отношения по пользованию жильем, оставляя «иное» за пределами жилищных отношений.
Источниками жилищного права являются законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (жилищное законодательство).
До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов).
Следует отметить, что Жилищный кодекс прямо предусматривает применение гражданского законодательства в процессе регулирования жилищных отношений (ст. 7 ЖК). Вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК) в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и гл. 62 ГК). Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ст. 123 ЖК) осуществляется на основании и в порядке, установленных Гражданским кодексом (далее ГК РФ) (ст. 61, 63 ГК). Признание практически любого, предусмотренного ЖК договора недействительным, осуществляется в соответствии с нормами ГК (ст. 166-181). Отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 5 и 12 ч. 1 ст. 4 ЖК) являются административными, основанными на властных полномочиях осуществляющих такую деятельность органов. Статья 139 УК предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища.
Основными жилищными спорами являются: дела о признании права пользования жилым помещением, дела о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, о принудительном обмене, о выделе доли, об отказе в приватизации.
Целью современной жилищной политики является обеспечение доступности жилья и улучшения жилищных условий, но не административно-командными методами, а скорее гражданско-правовыми. В условиях становления и укрепления рыночной экономики иначе и быть не должно.
В виду того, что большинство предусмотренных действующим жилищным законодательством РФ административных способов обеспечения граждан жильем фактически не реализуются, т.к. не отвечают существующим социально-экономическим условиям, гражданско-правовой режим реализации конституционного права на жилище является на сегодняшний день наиболее действенным.
В ст. 11 ЖК РФ установлен новый правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Напомним, что ч. 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности, жилищных. Поэтому ЖК РФ закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке (см. ч. 2 ст. 11).
Актуальность. Споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами. Несмотря на известную сложность этих дел, самых различных по своему составу и характеру, судебная практика по ним была в целом достаточно стабильна и едина.
Выбранная тема на сегодняшний день представляется достаточно актуальной в силу того, что обновление жилищного законодательства с неизбежностью ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке новых подходов в правоприменительной деятельности судов при разрешении жилищных споров. Поэтому крайне важно сегодня обратить внимание на проблему жилищных споров.
Степень разработанности темы. В цивилистической литературе жилищному вопросу традиционно отводилось значительное место. Он затрагивался многими авторами. Однако в науке гражданского права специальные работы, посвященные исследованию реализации конституционного права на жилище появились только в последние годы. Работы принадлежат таким авторам как Базилевич А.И., Брагинский М.И., Бутнев В.В.,. Грибанов В.П., Князева Г.А., Кораблева М.С., Корнилова Н.В., Краснова С.А., Крашенниников П.В., Мокроусова Л.М., Муравьев Б.В., Пасечникова Г.И., Попов П.Г., Рогожина Н.Н., Романец Ю.В., Рахмилович В.А., Романов О.Е., Свердлык Г.А., Свит Ю.П., Седугин П.И., Семина Т.А., Сидоров А.А., Скловский К.И., Слыщенков В.А., Тархов В.А., Тимофеева С.В., Халдеев А.В., Черемис С.Ю., Шабалин В.Г., Шичанин А.В., Ярыгина А.В.и другие.
Целью дипломной работы является исследование жилищных споров в системе современного жилищного законодательства.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Исследовать общие положения о жилищном законодательстве и жилищных правоотношениях.
2. Исследовать вопросы ответственности в сфере жилищного законодательства, а также способы защиты нарушенных жилищных прав.
3. Исследовать процессуальные особенности рассмотрения жилищных споров в суде.
4. Исследовать процессуальные особенности рассмотрения отдельных видов жилищных споров в суде, в частности:
- по спорам, связанным с жилищными правоотношениями социального найма;
- по спорам, связанным с долевым строительством;
- по спорам, связанным с общей и совместной собственностью.
Объектом дипломной работы выступают общественные отношения, возникающие в связи с нарушением законных прав или охраняемых законом интересов в сфере жилищного законодательства, а также с иными спорами в сфере жилищных правоотношений.
Предметом данного исследования являются нормативные правовые акты, регулирующие жилищные правоотношения, гражданское и арбитражное процессуальное законодательство, регулирующее порядок рассмотрения жилищных споров в судах, материалы судебной практики и т.д.
Методологическая база работы. Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как метод комплексного юридического анализа, формально-юридический, сравнительно-правовой методы, а также историко-правовой метод и др.
Теоретическая база работы. В процессе исследования автор опирался на учебники, монографии, статьи различных ученых и исследователей по вопросам регулирования жилищных правоотношений, особенностей рассмотрения жилищных споров в судах.
Нормативная база исследования. В процессе работы исследовано отечественное гражданское законодательство, регулирующее жилищные споры, в первую очередь, Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ. Так же изучены федеральные законы, подзаконные нормативные правовые акты в сфере жилищных правоотношений, материалы судебной практики и т.д.
Структура работы. Данная дипломная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка литературы.
жилищный законодательство правоотношение суд
1. Общая характеристика и особенности гражданских дел, возникающих из жилищных правоотношений
1.1 Современное жилищное законодательство и его особенности
Жилищное законодательство представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы.
Первая и основная задача жилищного законодательства - определение границ тех вопросов, которые должны регулироваться федеральным жилищным законодательством - с одной стороны, и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации - с другой.
Кроме того, важно определить компетенцию не только в области правового регулирования, но и решения всего комплекса вопросов в жилищной сфере: что в жилищной сфере относится к компетенции Российской Федерации, какие вопросы - субъектов Российской Федерации, какие - муниципальных образований.
При этом представляется, что большая и наиболее важная часть норм жилищного законодательства должна относится к федеральному законодательству. Так, содержание Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что именно федеральным гражданским законодательством регулируется наиболее важная часть жилищных отношений: отношения, связанные с правом собственности на жилище и отношения, связанные с договором найма жилого помещения (гл. 18, 35 ГК).
На федеральном уровне жилищное законодательство сегодня представляет собой достаточно большое количество нормативных актов, принятых в разное время и на разном уровне. Представляется, что сохранение такой ситуации является неправильным.
Поскольку жилищное право представляет собой отрасль права, а жилищное законодательство, хотя и комплексную, но достаточно важную и объемную часть единой системы законодательства Российской Федерации. Нет сомнений в том, что развитие правового регулирования в области жилищных отношений должно идти главным образом по пути кодификации, как одного из важнейших признаков самостоятельного отраслевого регулирования.
Систему жилищного законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения (источники жилищного права).
Источники жилищного права подразделяются на две основные группы:
- федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Конституция Российской Федерации является правовой основой развития всего российского законодательства, в том числе жилищного законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.
Жилищное законодательство представляет собой совокупность или систему общеобязательных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы. В их состав входят федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними правовые акты, а также законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Жилищный кодекс России - это акт базисного характера, в котором закреплены принципиальные (базисные) положения жилищного права. Он призван выполнить цементирующую роль основного (головного) акта системы жилищного законодательства и включает в свой состав такие нормы, которые имеют общее значение (в частности, о праве собственности на недвижимость в жилищной сфере, жилищные права и обязанности граждан). Нормы Жилищного кодекса детализируются и конкретизируются в нормативных актах субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 1 ЖК РФ, жилищное законодательство основано на:
- необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище и его безопасность;
- неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
- необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
- признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;
- необходимости восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Жилищные права могут быть ограничены федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Право на жилище, согласно статье 17 Конституции, принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство проявляется, в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы. Право на жилище, провозглашенное в статье 40 Конституции, относится к числу основных прав, и поэтому в силу статьи 17 Конституции этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании статьи 56 Конституции чрезвычайного положения право на жилище (как и другие основные права) не подлежит ограничению.
В целях обеспечения жилищных прав граждан Жилищный кодекс России устанавливает юридические гарантии этого права путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также иными способами.
Большое значение для обеспечения стабильного использования жилых помещений имеют положения статьи 27 Конституции о праве каждого, кто законно находится на территории России, свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом Конституция имеет в виду обе формы жительства - постоянное (место, где гражданин постоянно проживает) и преимущественное проживание (место, где гражданин проживает дольше, чем в других местах). В обоих случаях гражданин вправе иметь свое жилище. Поэтому точное определение места жительства гражданина имеет большое значение для охраны его прав, исполнения им обязанностей.
Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией, носят экономический характер и выступают в виде тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения, предоставленного гражданам права: органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права граждан на жилище.
Положение статьи 35 Конституции о недопустимости лишения собственника его имущества иначе как по решению суда направлено на защиту права частной собственности, носит универсальный характер и подлежит применению во всех сферах жизни, в том числе и в жилищной области. По смыслу данной статьи это правило распространяется на всех граждан - будь то рядовой гражданин, либо гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо объединения граждан, включая юридических лиц как коллектив собственников.
Граждане, законно находящиеся на территории России, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ или другого федерального закона
При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 3 ст. 55 Конституции РФ может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях:
· защиты основ конституционного строя;
· защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц;
· обеспечения обороны и безопасности государства.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) месту жительства гражданина посвящена ст. 20, в соответствии с которой «местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает», а «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов».
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище (ст. 2 ЖК РФ), в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений ;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
1.2 Жилищные споры как самостоятельная категория гражданских дел
Жилищное законодательство в основной его части до 1980-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы - Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.
Во вступившей в силу с 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса содержатся наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно статье 288 ГК РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Предусматривается, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и что гражданин, собственник жилого помещения, может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Гражданский кодекс устанавливает также, что жилые помещения их собственники могут сдавать другим гражданам для проживания на основании договора.
Вместе с тем в Гражданском кодексе прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства. Это вытекает из Конституции, в которой отдельно упоминаются гражданское законодательство (ст. 71) и жилищное законодательство (ст. 72). Например, в статье 288 ГК РФ указано, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством». В норме статьи 292 ГК РФ предусматривается: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье становится предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере - это области, регулируемые гражданским законодательством. В юридической литературе указывалось, что «многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства». Сказанное относится и к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», и к Закону о приватизации, и к Закону РФ «О товариществах собственников жилья», и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести». В статье 672 ГК РФ дается общее определение договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Одновременно в Гражданском кодексе указывается, что «договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством». По правилам жилищного законодательства определяется, например, пригодность жилого помещения для проживания. Следовательно, наем жилого помещения социального использования и другие аспекты жилищных отношений - это в основном предмет регулирования жилищного законодательства. Действие жилищного закона может быть распространено и на некоторые категории граждан (таковы правовые акты о жилищных льготах, о предоставлении служебных жилых помещений, общежитий и других специализированных жилых помещений).
Рассмотрение вопроса понятие спора, связанных с защитой прав на жилище, невозможно без исследования понятия «спора о праве».
Правовой спор - это разноглася между участниками правоотношения, об их субъективных правах и обязанностях.
Правовой спор представляет собой такую разновидность отношений (взаимодействия), субъектов спора, при которой между данными сторонами имеются противоречия, имеющие юридическое значение. Данные противоречия заключаются во взаимоисключающих (полностью или частично) подходах субъектов к наличию или отсутствию юридических фактов, которые ведут к достижению желаемого для субъектов спора правового результата. Таким образом, правовой спор возникает в тот момент, когда субъект, которому известно о нарушении его прав или охраняемых интересов, указал на возникшие противоречия в объективной форме, выразил свой подход к наличию или оценке юридических фактов, с которыми связано ущемление его прав и охраняемых законом интересов. Простое же осознание субъектов помех в осуществлении права не является достаточным для возникновения спора, так как это осознание носит чисто субъективный характер.
Согласно положению, предусмотренному в ст.11 ЖК РФ и 22 ГПК РФ, споры, возникающие из жилищных правоотношений, подлежат рассмотрению в суде. Жилищные споры рассматриваются судом по общим правилам искового производства. Однако существуют некоторые особенности рассмотрения гражданских дел, связанные с право граждан на жилое помещение. Предметом жилого спора является то или иное право на жилое помещение, и именно этот предмет спора отличает его от других гражданско-правовых споров. Следовательно, предмет жилищного спора выступает первым признаком спора, возникающим из жилищных правоотношений.
В связи с тем, что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируется, прежде всего, нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, соответственно при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилыми помещениями гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством, ст. 12 ГК РФ дает общий примерный план таких способов: признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пересечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возмещение убытков; прекращение или изменение правоотношения и др.. Если в гражданско-правовой норме нет конкретного указания на способ защиты права, то обладатель нарушенного (оспариваемого) субъективного гражданского права самостоятельно выбирает способ защиты права, руководствуясь при этом двумя обстоятельствами: спецификой защищаемого права и характером правонарушения.
1.3 Классификация жилищных споров, структура правоотношений
Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.
В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что выступает объектом жилищных правоотношений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление, гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.
Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).
Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида, от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают, и от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы), а с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.
В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий.
В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности.
Итак, можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений. Нельзя не согласиться с предложенным Ю.К. Толстым делением их на две большие группы:
1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.
При данной классификации организационные правоотношения не делятся на виды, а лишь примерно перечисляются (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников.
К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений.
Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;
3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;
5) управления многоквартирными домами;
6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.
Каждое жилищное дело — так же, как и гражданское в широком смысле — разнообразно по своей природе. Встречаются жилищные дела, которые разрешаются судом по существу сравнительно легко. Но на практике можно встретить и жилищные дела, измеряемые сотнями страниц по объему, длящиеся несколько лет, проходящие кассационную и надзорную инстанции, реже — Верховный суд России. В таких сложных делах стороны, а в первую очередь, — адвокаты, представляя доказательства и отстаивая свои доводы, вынуждены выходить далеко за пределы собственно жилищных правоотношений и анализировать многие азбучные понятия гражданского права — такие, например, как условия недействительности сделок, понятие «сделка», «приватизация» и другие, или перерабатывать своим умом значительные по объему нормы действующего законодательства России по цивилистическим отраслям права.
Одной из главных особенностей рассмотрения жилищных дел в судах и участия в них адвоката является большое число предъявляемых исков, связанных с основаниями возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений. Основаниями возникновения, в частности, являются следующие:договор социального найма, договор коммерческого найма, арендные отношения, право на жилые помещения в домах жилищно-строительного и строительного кооперативов, отношения собственности, права на жилые служебные помещения (в основном, из трудовых правоотношений), права на специализированные жилые помещения (например, общежитие), рента.
Основаниями изменения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:
· Вселение в жилые помещения членов семьи нанимателя и иных лиц.
· Выбытие членов семьи нанимателя.
· Раздел жилой площади.
· Объединение пользователей жилыми помещениями в одну семью.
· Замена нанимателя или члена кооператива.
· Получение освободившегося в квартире жилого помещения.
· Отказ пользователя от части жилого помещения.
· Переустройство и перепланировка жилого помещения.
· Помещение жилого помещения в другой правовой режим.
Основаниями прекращения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:
· Уничтожение жилого помещения вследствие действия природных катаклизмов (например, землетрясение).
· Смерть правообладателя жилым помещением.
· Истечение срока действия жилищного правоотношения.
· Выкуп кооперативной квартиры.
· Правомерные и неправомерные действия участников жилищных правоотношений.
· Действия третьих лиц.
· Властные акты соответствующих органов.
· Выселение:
а) с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (например, жилой дом подлежит сносу),
б) с предоставлением гражданам другого жилого помещения (например, при выселении граждан вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным),
в) без предоставления гражданам другого жилого помещения (например, выселение из жилого служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения с предприятием).
Соответственно, многообразие вышеперечисленных оснований порождает многие виды предъявляемых исков. Например, иск о признании права собственности на жилое помещение; иски о вселении и о выселении по различным основаниям; иск об изменении договора жилищного найма; иск о нечинении препятствий при осуществлении права пользования; иск о признании права и иск об утрате права на жилые помещения и т.д. Следует отметить, что каждый из вышеназванных исков предъявляется при самых различных ситуациях, поэтому их внутри каждого можно классифицировать в зависимости от конкретных ситуациях.
Второй существенной особенностью является, как правило, многосубъектный состав лиц, участвующих в деле, когда при судебном рассмотрении конкретных дел имеет место активная (несколько истцов и один ответчик) или пассивная (один истец и несколько ответчиков) множественности, значительное количество привлечения в процесс третьих лиц без самостоятельных треб