Участие в долевом строительстве объектов недвижимости

Жилищная тема остается актуальной во все времена. С переходом к рыночным отношениям жилищные проблемы стали более решаемыми благодаря возможности совершать сделки по купле-продаже недвижимости. Однако путь приобретения жилья в собственность предполагает наличие у покупателя достаточно крупных денежных сумм, которые необходимо единовременно заплатить продавцу. На помощь в решении этого вопроса пришел договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Такая форма приобретения недвижимости приобрела чрезвычайную популярность, поскольку не только предоставила покупателям возможность поэтапного вложения денежных средств в строительство, но и значительно сократила материальные затраты приобретателей. Кроме того, возможность привлечения денежных средств со стороны выгодна и строительным организациям, осуществляющим функции застройщиков, благодаря чему они могут сформировать необходимое для строительства количество капитала.

Вместе с тем, договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, часто называемый инвестиционным, не только прямо не был урегулирован действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. Судебные споры, вытекающие из договоров о застройке, составляя значительную часть рассматриваемых арбитражными судами дел, представляли немалые юридические проблемы.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный Закон  РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (3) (далее - Закон). Это событие пропустить было просто невозможно. Несмотря на радость, вызванную появлением этого долгожданного Закона, реакция со стороны застройщиков, была, мягко говоря, достаточно негативной. Тем не менее, принятие этого Закона не могло остаться без внимания. Теперь после появления специального Закона, детально регламентирующего договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости, интересно посмотреть, как же он представлен в свете норм столь многострадального нормативно-правового акта.

В целом, несмотря на актуальность проблемы гражданско-правовой природы договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в юридической литературе эта проблема зачастую рассматривалась совместно с исследованием вопросов, связанных с применением законодательства о защите прав потребителей (например, в работах И.В. Кирюшиной, И. Малюткина-Алексеева, Б.В. Муравьева, Ю. Свирина, П.В. Сокол). Тем не менее, актуальность настоящего исследования подтверждают запросы судебной практики, наличие нескольких проектов поправок к новому Закону, а также недостаточная эффективность механизма практической реализации его норм. Поэтому по-прежнему многие теоретические и практические вопросы, связанные с участием в долевом строительстве объектов недвижимости как физических, так и юридических лиц, нуждаются в тщательной разработке, включающей анализ законодательства, судебной практики, и несомненно, теории гражданского права.

Объектом исследования в настоящей работе выступают общественные отношения, складывающиеся между участником долевого строительства и организацией, осуществляющей функции застройщика, в связи с созданием объектов недвижимости.

Предмет исследования – понятие договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, его правовая природа, проблемы договорного регулирования отношений, возникающих в связи с привлечением денежных средств дольщиков для строительства объектов недвижимости, проблемы и перспективы развития законодательства, регулирующего отношения в сфере долевого участия в строительстве объектов недвижимости.

Относительная новизна проблемы правового регулирования отношений, возникающих в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости, явная недостаточность правового регулирования и его противоречивость, необходимость более полной обеспеченности прав и законных интересов участников долевого строительства обусловили постановку следующей цели исследования: определение правовой природы договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости как правового средства регулирования отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве.

Данная цель предопределила конкретные задачи исследования, которые могут быть сведены к следующему:

- анализ действующего законодательства, регулирующего рассматриваемые отношения;

- дать правовую характеристику договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости;

- изучить возможные гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства объектов недвижимости;

- определить место договора участия среди иных гражданско-правовых договоров;

- анализ проблем правового регулирования отношений, возникающих в связи с участием в долевом строительстве объектов недвижимости;

- изучение возможных путей развития законодательства в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Эмпирической базой исследования выступают законодательство Российской Федерации, судебные акты Высшего арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ), а также обобщения правоприменительной практики Верховного Суда РФ (далее ВС РФ), ВАС РФ.

Теоретической основой послужили труды отечественных правоведов прошлого и современных исследователей, среди которых К. Анненков, В.П. Грибанов, М.И. Брагинский, Ю.В. Романец, В.В. Витрянский, Б.В. Муравьев, И.В. Кирюшина, К.Скловский, П.В. Сокол и другие ученые и юристы. Отношениям участия в долевом строительстве в основном посвящены журнальные статьи, авторы которых, разумеется, не могут раскрыть всех вопросов правового содержания этих отношений, в первую очередь, в связи с небольшим объемом публикаций. В работах советского периода внимание подобным проблемам вообще не уделялось. Статьи вышедшие в свет после принятия Закона, регулирующего отношения участия в долевом строительстве объектов недвижимости, в основном носят характер комментариев и не отличаются глубокой теоретической проработкой, авторами этих работ в большинстве случаев являются практикующие юристы. Таким образом, до настоящего времени специального монографического исследования по этой проблематике не было.

Вопросы правового регулирования отношений в сфере долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются сложными и дискуссионными, каждый из них достоин отдельного самостоятельного исследования. Однако в рамках данной работы особое внимание уделяется вопросам участия граждан в долевом строительстве объектов недвижимости.

ГЛАВА 1. Понятие договора участия в долевом строительстве обьектов недвижимости

1.1 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Сегодня в условиях отсутствия или недостаточности государственных капитальных вложений большинство объектов недвижимости строится за счет средств частных инвесторов, привлечение которых происходит на основе договора участия в долевом строительстве. До принятия ЗаконаРФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» это договор часто называли инвестиционным договором в сфере строительства, договором финансирования строительства и другими. Практическая распространенность данного договора обусловлена возможностью эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады различных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства активы. В свою очередь инвестор (участник долевого строительства) получает возможность поэтапного внесения денежных средств в процессе строительства, кроме того, конечная стоимость объекта, созданного в результате такой деятельности, как правило, меньше, чем стоимость аналогичного объекта в готовом виде, приобрести который возможно по договору купли-продажи. Поэтому, данный договор в настоящее время выступает одним из инструментов решения жилищной проблемы в России.

Данный вид договора является новым для российского законодательства и до принятия специального Закона, регулирующего отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств дольщиков для строительства объектов недвижимости, он не входил в систему поименованных договоров Российской Федерации. Однако набор поименованных договоров любой страны не всегда соответствует рыночным интересам. Это неизбежно приводит к появлению так называемых непоименованных договоров (contractus innominati). (26) Тем более, что основу выделения договора нового вида предопределяет экономическая сущность отношений, опосредствуемых договором. Специфичность рассматриваемых отношений на лицо, что обусловливает своеобразие по экономическому содержанию и юридическим признакам обязательств вытекающих из них.

Однако ввиду отсутствия достаточного законодательного регулирования отношений долевого участия в строительстве самостоятельность договора, регулирующего эти правоотношения, долгое время ставилась под сомнение.

Между тем, самостоятельность этого договора обусловлена его правовой природой. Исходя из анализа ряда работ по данному вопросу (41, 48, 31, 39, 47), а также изучения судебной практики, мы можем утверждать, что этот договор не содержит даже элементов предусмотренных Гражданским Кодексом РФ (1) (далее ГК РФ) договоров.

Так организация, привлекающая денежные средства для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с участниками договоры купли-продажи, поэтому отсутствуют основания для поиска элементов договора купли-продажи. При рассмотрении договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа. (50) Отсутствие у вклада в долевое строительство юридических признаков названных правовых категорий не позволяет отнести договор участия в долевом строительстве и к предварительному договору. Не является участник долевого строительства и заказчиком, следовательно, не имеет смысла искать черты сходства с подрядными договорами или договорами об оказании услуг. У участников и застройщика нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, т.е. нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества. Сложно отыскать в отношениях между застройщиком и участником долевого строительства элементы договоров комиссии или агентского договора ввиду отсутствия конкретного поручения участника по поводу распоряжения его средствами. Участнику, желающему приобрести право собственности на часть объекта недвижимости, абсолютно безразлично, каким образом застройщик приобретет этот объект в целом (какого подрядчика найдет, каких инвесторов дополнительно привлечет и т. п.).

Соответственно, договор участия в долевом строительстве нельзя рассматривать и в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров. Этот договор до недавнего времени скорее относили к так называемым договорам особого рода, возможность заключения которого проистекала из Федерального Закона РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (5) и правомерность его существования основывалась лишь на норме ст. 421 ГК РФ, в которой указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами.

Исходя из этого, в связи с отсутствием законодательного регулирования правоотношений складывающихся в процессе финансирования строительства, основным источником правовой регламентации взаимоотношений сторон являлся сам договор. При этом споры, возникающие в ходе осуществления договора, могли быть разрешены исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, требований добросовестности, разумности и справедливости, то есть с помощью аналогии.

Таким образом, правоотношения, складывающиеся на практике при строительстве новых многоквартирных жилых домов, а также иных объектов недвижимости уже не первый год ставят в тупик как правоприменителей, так и исследователей теории права. Неоднозначная судебная практика, была следствием практически полного отсутствия правового регулирования в этой сфере. Сейчас, когда долевое строительство, наконец, дождалось специального закона, более чем любопытно взглянуть, каким же этот многострадальный договор предстанет в свете его норм.

Статья 4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» пополнила классификацию гражданско-правовых договоров новым видом - договором участия в долевом строительстве (ранее данный договор чаще всего именовался как договор долевого участия в строительстве) и определила его как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Существенными условиями договора долевого строительства закон признает:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-гарантийный срок на объект долевого строительства.

Каковы же основные черты данного договора?

Во-первых, договор участия в долевом строительстве является двусторонним, так как он заключается между конкретным участником и застройщиком.

Согласно ст. 1 Закона участником долевого строительства может быть как физическое лицо, так и юридическое. А в качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

При этом следует обратить внимание на то, что указанный договор будет регламентировать только отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, то отношения между застройщиком-заказчиком и подрядчиком буду регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ.

Во-вторых, данное договорное обязательство относится к двусторонне обязывающим или взаимным, то есть из договора участия в долевом строительстве вытекает, что у каждой стороны есть права и обязанности. Участник, например, обязан осуществить финансирование строительства, а застройщик обязан построить объект и передать инвестору его долю. Следовательно, каждому участнику принадлежит и право требовать от другой стороны совершения определенных действий, и одновременно возлагается обязанность совершать в пользу другой стороны установленные договором действия (41). В-третьих, есть основания полагать, что данный договор является консенсуальным. Это означает, что данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно, после подписания договора стороны в праве требовать друг от друга надлежащего исполнения договора. Кроме того, договор участия в долевом строительстве по своей природе является возмездным, то есть договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п.1 ст. 423 ГК РФ). Участник долевого строительства должен произвести финансирование строительства объекта и именно на этом основании застройщик передает ему его долю. Разница между суммой взносов и фактически потраченными средствами является платой застройщику за ее действия.

Говоря о правовой квалификации договора участия в долевом строительстве, мы считаем достойным права на существование мнение П.В.Сокол о том, что, применяя к этому договору классификацию по целевой направленности возникающего из договора обязательства (на сегодняшний день эта классификация является доминирующей в юридической литературе (26,43)), его можно отнести к группе договоров, направленных на оказание услуг (48). Автор подкрепляет данную точку зрения, высказыванием В.Д. Рузановой, отмечающей, что «содержанием договора долевого участия в строительстве жилого дома …является оказание услуг по инвестированию денежных средств дольщиков в строительство жилого дома». Однако своеобразием данной «услуги», в отличие от «классической услуги», П.В. Сокол называет «материализовавшийся результат инвестиций» – объект недвижимого имущества, который будет передан инвестору заказчиком по исполнении своих обязанностей. Эту особенность П.В. Сокол выделяет как один из первых аргументов в пользу признания инвестиционного договора (договора долевого участия в строительстве) отдельным договорным видом. Отметим, что отнесение данного договора к этой классификационной группе совсем не означает признание договора участия в долевом строительстве разновидностью договора оказания услуг.

Таким образом, «договор – невидимка» получил место в законе» (40). Теперь мы можем с полной уверенностью утверждать, не основываясь лишь на общих положениях об обязательствах, что договор участия в долевом строительстве является самостоятельным гражданско-правовым договором. Он пополнил список договоров, относящихся к двусторонним, взаимным, возмездным, консенсуальнам договорам, требующим государственной регистрации, что, безусловно, является дополнительной гарантией защиты прав участников долевого строительства объектов недвижимости.

1.2 Стороны договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Для того чтобы иметь возможность заключить договор участия в долевом строительстве важно уяснить, кто же имеет право быть сторонами по этому договору. Ведь не редко на практике происходит так, что в качестве застройщика выступают «фиктивные» лица.

Статья 4 Закона в качестве сторон договора участия в долевом строительстве называет участника долевого строительства и застройщика.

В свою очередь в ч. 1 ст. 1 рассматриваемого Закона говорится, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Важно заметить, что денежные средства у участников могут привлекаться в ином порядке, путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона). «Вышесказанное означает, что многим застройщикам при привлечении средств дольщиков пришлось отказаться от применяемых ими схем привлечения инвестиций – посредством договоров простого товарищества (совместной деятельности), посредством создания коммандитных товариществ (дольщик становится членом товарищества, вносил взнос и при выходе из товарищества получал в собственность квартиру) и др.»

 Застройщикам пришлось забыть об этих ухищрениях, так как положении этого Закона применяются ко всем строящимся объектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 31 марта 2005 года (ч. 2 ст. 27 Закона).

Таким образом, в качестве участника долевого строительства может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Однако, исходя из контекста, указанного выше пункта вытекает, что под физическим лицом здесь понимают дееспособных граждан РФ, в том числе и индивидуальных предпринимателей, а под юридическими лицами – коммерческие и некоммерческие организации, для которых такая деятельность не запрещена законом или учредительными документами. Это в принципе и все что мы можем сказать о так называемых «дольщиках» согласно положений Закона.

В тоже время, застройщику законодатель уделяет значительно больше внимания, детально оговорив требования, которым должно соответствовать лицо, чтобы иметь право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона). Сразу хотелось бы обратить внимание на некорректность формулировки данного пункта, так как согласно ч. 1 ст. 1 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства не только у граждан, но и у юридических лиц; в тоже же время согласно ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Закона объектом долевого строительства являются не только жилые, но и нежилые помещения. Видимо, поэтому ч. 2 ст. 3 Закона подлежит уточнению (49).

Прежде чем перейти к конкретным требованиям, предъявляемым застройщику в соответствии с Законом, хотелось бы вспомнить наиболее часто встречающиеся на практике организации, выступающие в качестве застройщика.

Все фирмы, предлагающие подобного рода услуги, можно условно разделить на две категории: собственно застройщики и посредники.

Застройщики – организации, которые своими силами и производственными мощностями строят здания, а граждан привлекают для финансирования (инвестирования) строительства. Чаще всего ими являются специализированные строительные организации либо инвестиционные компании (31).

Посредники – организации, действующие от имени Застройщиков и основная задача которых – реализовать квартиры. Чаще всего в этой роли выступают организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью. «Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них»(24).

Хотелось бы отметить, что с принятием специального Закона лицам, желающим участвовать в финансировании строительства объектов недвижимости, теперь не придется рыться в огромном количестве нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по застройке в поисках ответа на вопрос о том, какие же документы вы можете потребовать у застройщика, чтобы убедиться в его правомочности.

Таким образом, в соответствии с ч.1 ст. 3 Закона привлекать средства участников долевого строительства компания - застройщик может только после соблюдения следующих условий: во–первых, получения разрешения на строительство; во-вторых, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации; и, в-третьих, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан, граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ в двукратном размере и возмещения сверх суммы процентов причитающихся гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 Закона). Невольно возникает вопрос: распространяется ли данное правило на юридических лиц – участников? Видимо и в этой части законодатель допустил неточность.

Указанные положения закона призваны прекратить практику привлечения денежных средств граждан на этапе, когда еще не ясно, будет вестись строительство или нет (в настоящее время распространена практика заключения инвестиционных договоров даже в отсутствие инвестиционного контракта, т.е. по существу многие фирмы «торгуют воздухом»). До сегодняшнего дня, подписывая договор «финансирования» гражданин не мог быть уверен в том, что утвердят именно тот проект, который ему предъявлен, в том, что земельный участок будет предоставлен и т.п. Все это создавало ситуацию неопределенности и многие просто боялись заключать договоры на этапе строительства. Однако данные положения Закона создадут проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика по существу аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание.

Кроме того, Закон предъявляет требования к финансовой устойчивости застройщика, открытости информации о нем и государственному контролю в области долевого строительства. То есть, как выразился С. Федоров «застройщик» в свете нового Закона «фигура ключевая» (49).

Во исполнение ч. 3 ст. 23 Правительством РФ будут установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Несоответствие финансовых показателей застройщика указанным требованиям является основанием для приостановления по решению арбитражного суда на определенный срок осуществления застройщиком деятельности связанной с привлечением денежных средств дольщиков (п. 6 ст. 23 Закона). Это обстоятельство еще раз подтверждает вывод о том, что застройщиками смогут стать только те лица, которые имеют значительные активы.

При этом в Законе содержится требование о предоставлении при оформлении проектной декларации информации о величине собственных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (п. 6 ч. 1 ст. 20 Закона), а также застройщик обязан указать о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства (п.9 ч.1 ст. 21 Закона). Кроме того, в первоначальной редакции Закона застройщик обязан был представлять свою финансовую отчетность еще и любому обратившемуся лицу помимо дольщика, однако ФЗ от 18.07.2006г. № 111-ФЗ отменил данную обязанность. Ведь в свою очередь финансовая устойчивость застройщика контролируется государством, в проектной декларации содержится информация о финансовом состоянии застройщика, а если застройщик является открытым акционерным обществом, то он вообще обязан ежегодно раскрывать свой годовой отчет и годовую бухгалтерскую отчетность (ст. 92 Федерального закона РФ от 26 декабря 1995г. «Об акционерных обществах» ).

На наш взгляд данная норма закона может быть использована недобросовестными контрагентами застройщика, так как дает возможность получить достаточно большой объем информации о финансах и бухгалтерии застройщика - и при этом даже не нужно заключать договор участия в долевом строительстве.

В ближайшее время Правительством РФ будет определен федеральный орган власти, уполномоченный осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Этот орган наделен широчайшими полномочиями в отношении застройщиков (ст. 23 и ст. 25 Закона).

Действительно, финансовая устойчивость застройщиков является залогом стабильности строительного рынка. Контроль за их финансовой устойчивостью и своевременное принятие мер к несостоятельным застройщикам будут способствовать привлечению большего числа населения в сферу финансирования строительства жилья с целью решения своих жилищных проблем.

Не трудно заметить, что Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд норм, которые не только не будут способствовать укреплению финансовой устойчивости застройщиков, а наоборот, могут серьезно поколебать эту устойчивость. Об этом свидетельствуют следующие положения Закона: все неустойки (штрафы, пени) предусмотренные Законом и договором участия в долевом строительстве, являются штрафными, и убытки взыскиваются с застройщика сверх неустойки (ст. 10 Закона); при просрочке заказчиком исполнения своих обязательств дольщик вправе взыскать с него проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 6 Закона). Более того, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ФЗ от 18.07.2006г. № 111-ФЗ).

Помимо этого, Закон наделяет участника долевого строительства правом в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве и потребовать возврата денежных средств и уплаты неустойки (ст. 9 Закона) в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при этом застройщику такое право не предоставляется.

 В частности, застройщик также имеет право расторгнуть договор, правда не ранее чем через 30 дней после направления дольщику в установленном порядке предупреждения. К тому же застройщик должен располагать доказательствами либо того, что дольщик это предупреждение получил, либо возврата заказного письма оператором почтовой связи (п. 3 ст. 9).

При одностороннем отказе застройщика от исполнения договора он обязан возвратить дольщику уплаченные им денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора или внести деньги в депозит нотариуса (п. 5 ст. 9).

За нарушение этой обязанности застройщик обязан уплатить дольщику проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за все время просрочки (п. 6 ст. 9). При этом зачет требований по уплате дольщиком неустойки (пеней), предусмотренных законом или договором, не допускается (п. 7 ст. 9).

Таким образом, анализируя вышесказанное можно сделать вывод о том, что законодатель учел интересы участников долевого строительства, оградив их от возможных неблагоприятных последствий в результате вступления в отношения с несостоятельными застройщиками. Во исполнение указанной цели в Закон внесены нормы направленные на обеспечение стабильности отношений, складывающихся между застройщиком и конкретным участником долевого строительства. Однако не все указанные меры сочетаются с интересами застройщиков, а порой даже ставят их в крайне невыгодное положение.

1.3 Существенные условия договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Форма договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

До принятия Закона отношения между сторонами по поводу финансирования строительства жилья осуществлялись на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ (ст. 8 ФЗ РФ от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), тем более, что суды при решении спорных вопросов исходят из содержания договора, а не из его названия (22). Кроме того, ввиду отсутствия до недавнего времени законодательно установленной формы договора, регулирующего отношения участия в долевом строительстве, мы могли судить о его элементах только на основании тех договоров, которые имеют место на практике, а также исходя из общих положений об обязательствах и существа данных отношений.

Для того чтобы заключить договор необходимо определить условия, на которых будет достигнуто соглашение. Конечно, в первую очередь это касается существенных условий, так как если они не будут согласованы, договор не будет считаться заключенным. Поэтому важно было четко определить какие условия являются существенными для данного договора, ведь это зависело от его специфики. Согласно ст. 432 ГК РФ, во-первых, в любом договоре существенными являются условия о предмете. Это положение нашло отражение в ст. 4 Закона, так под предметом в договоре участия в долевом строительстве понимается та часть строящегося объект недвижимости, которая подлежит передаче в собственность участнику.

Таким образом, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Судя по приведенной выше формулировке существенного условия о предмете договора, например параметры квартиры, подлежащий передаче участнику, должны быть четко определены, поскольку приобретаемую жилплощадь надо, как говорится, «идентифицировать» (35) - конкретно определить объект. При этом в литературе высказывалось мнение о том, что строящийся объект недвижимости может быть определен путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежащей передаче дольщику (индивидуальный признак) либо через пропорцию участия дольщика в общем объеме финансирования строительства (родовой признак) (31).

Кроме того, в соответствии с требованиями п. 1 ст. 25.1 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (7), согласно которому на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. То есть, в случае, когда предметом договора участия в долевом строительстве жилья выступает отдельная квартира для того, чтобы индивидуально определить ее необходимо указать: предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней в квартире; общую проектную площадь квартиры, в том числе полезную; наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома (31).

Как отмечает А. Шаханов, при определе