Договоры ренты в гражданском праве России

Глава 1. Понятие договора ренты и его место в системе обязательственного права

§ 1.1 История становления института ренты в Российском и зарубежном праве

§ 1.2 Понятие, предмет и стороны договора ренты

§ 1.3 Юридическая природа договора ренты

1.3.1 Существенные условия рентного договора

Глава 2. Форма, содержание и виды договора ренты

§ 2.1 Форма и государственная регистрация договора ренты

§ 2.2 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

§ 2.3 Виды договора ренты

2.3.1 Договор постоянной ренты

2.3.2 Договор пожизненной ренты

2.3.3 Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

2.3.4 Нотариальная практика по делам, вытекающим из договоров ренты

Заключение

Список использованной литературы и нормативных правовых актов

Введение

Актуальность темы исследования. Проблематика рентных обязательств существует в юридической науке на протяжении нескольких столетий. Это связано с недостаточной исследованностью данного правового института, который исторически носил экономическую окраску, так как изначально возникло понятие земельной ренты в Европе, и только с переходом от феодальных к капиталистическим отношениям возникает понятие денежной ренты и назревает необходимость закрепления на законодательном уровне такого правового института.

Договор ренты относится к тем поименованным договорам, которые на протяжении всего периода своего существования порождали многочисленные споры в юридическом литературе, непрекращающиеся и сегодня.

Проблемы данных отношений, сформировавшихся в обязательства ренты, с принятием ныне действующего Гражданского кодекса РФ становятся особенно актуальными в теории гражданского права. Сегодня, когда перед российской цивилистикой стоит задача освоения новейшего гражданского законодательства и дальнейшего его реформирования, без решения важнейших проблем договорного права невозможно обойтись.

Необходимо заметить, что проблематика договоров ренты в гражданском праве России не была обделена вниманием. Имеются работы, остающиеся в научном обороте, в которых частично затронуты различные теоретические и практические аспекты данных договоров, однако, глубокие комплексные исследования правовой природы, проблем эквивалентности, защиты участников данных отношений, соотношения вещного и обязательственного эффекта производимого договором, относительных и абсолютных элементов данного правоотношения, к сожалению, отсутствуют.

Анализ нотариальной и судебной практики подтверждает актуальность исследования договоров ренты, так как количество споров, возникающих при их расторжении, особенно из договоров пожизненного содержания с иждивением, систематически возрастает.

Исследование данных вопросов требует глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства России.

Основная цель исследования.

Автор в данной дипломной работе ставит цель на основе всестороннего теоретического исследования договоров ренты и изучения правоприменительной практики уточнить существующие в действующем Гражданском кодексе правовые конструкции договоров ренты: договора постоянной ренты, договора пожизненной ренты и его разновидности - договора пожизненного содержания с иждивением; и разработать предложения по совершенствованию гражданского законодательства России по данной теме.

Исследование сосредотачивается на решении следующих задач:

1) - проведение историко-правового анализа правового регулирования рентных отношений;

2) исследование правовой природы договоров ренты и выявление специфики правового регулирования рентных отношений, обусловивших возникновение договора ренты как самостоятельного договорного института;

3) исследование признаков договоров ренты, его особенностей, правовой природы рентного договора как договора, опосредующего переход права собственности на имущество;

4) анализ существующих способов защиты интересов получателя ренты и рассмотрение актуальных практических проблем способов защиты интересов плательщика рентных платежей;

Предметом настоящего исследования являются существующие в действующем Гражданском кодексе РФ договоры ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Методологическую основу данного исследования составили методы системного и исторического анализа и сравнительного правоведения. Теоретический анализ проблем договоров ренты основан на исследовании и решении практических задач, связанных с изучением и обобщением судебной практики и разработкой предложений по совершенствованию законодательства Российской Федерации и судебной практики по его применению.

Теоретическую основу работы составили труды дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности, по данному вопросу писали: К.Н. Анненков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, Д.В. Дождев, B.C. Ем, А.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, В.Н. Литовкин, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, И.А. Покровский, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, С.А. Хохлов, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные нормативно-правовые акты, регулирующие рентные правоотношения.

Проведен сравнительный анализ зарубежного опыта, в частности исследованы: Французский Гражданский кодекс; Германское Гражданское Уложение; гражданское законодательство стран СНГ и ряда других стран.

Новизна исследования заключается в том, что в условиях реформированного гражданского законодательства России в данной работе проведено научно-теоретическое и практическое исследование проблем юридической природы, правового регулирования, места в системе обязательственного права, способов защиты участников договоров ренты.

На защиту выносятся следующие основные выводы.

1. Исследовав существующие точки зрения относительно реального или консенсуального характера договора ренты, автор считает, что выбранная действующим ГК РФ в определении договора ренты конструкция (п.1 ст.583 ГК) сохраняет присущий всем реальным договорам признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

2. Признак алеаторности, характерный именно для договоров ренты, предполагает особые порядок и условия алеаторной оплаты полученного имущества, выражающиеся в особенностях встречного предоставления получателю ренты постоянного или пожизненного содержания независимо от того, за плату или бесплатно передается предмет ренты, поэтому необходимо признать редакцию п.1 ст.585 ГК недействующей, так как условие о цене передаваемого имущества не является существенным и при возникновении такого спора отношения сторон регулируются ст.593, ст.594, п 2 ст.599 ГК.

3. Закрепленный Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок регистрации как договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимости, так и переход права собственности на него, а также возникающее в силу закона (п.1 ст.587 ГК) право залога у получателя рентных платежей, порождает "двойную" регистрацию, из которой только регистрация права имеет вещно-правовой эффект.

Автор считает, что система регистрации прав поглощает регистрацию сделок и делает её ненужной, поэтому, от нее можно отказаться, сохранив нотариальную форму для совершения любого договора ренты в сочетании с государственной регистрацией перехода вещного права, если предметом договора ренты является недвижимость, то есть автором предлагается исключить из ст.584 ГК указание на обязательную регистрацию договора ренты, предметом которого является недвижимость.

4. Вещный эффект рентного договора, предметом которого выступает недвижимость, возникает независимо от факта регистрации, поэтому, к таким рентным договорам, следует осуществлять ограничительное применение ст.223 ГК, а точнее не применять п.2 ст.223 ГК, содержащий правила о переходе к приобретателю права собственности с момента соответствующей регистрации.

5. Договор пожизненной ренты прекращается не смертью получателя ренты, а смертью лица, на время жизни которого установлена рента. Грамматическое толкование нормы пункта 1 статьи 596 ГК РФ свидетельствует лишь о том, что срок договора пожизненной ренты может быть установлен путем указания на событие, которым является смерть указанного в договоре лица. При этом вовсе не обязательно именно это лицо и будет названо в качестве получателя ренты в договоре. В свете вышеизложенного, считаю допустимым предположение о том, что в случае смерти получателя ренты, установленной на время жизни иного лица, наследование прав получения рентных платежей возможно, и оно будет осуществляться в общем порядке, установленном ст. ст.1110 - 1185 ГК РФ.

5. Получатель ренты не может рассматриваться в качестве наследника по закону после смерти плательщика ренты. Обязательства плательщика ренты по содержанию ее получателя, входящие в состав наследственной массы, не могут рассматриваться как обязательства, имеющие правовую связь с личностью наследодателя, выступавшего кормильцем по отношению к иждивенцам. Указанные обязательства имеют неразрывную связь с имуществом, причем не со всем имуществом, составляющим наследственную массу наследодателя, а лишь с тем, которое было передано под выплату ренты (рентным капиталом).

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что проведенный сравнительно-правовой анализ отдельных элементов рентного договора позволяет выработать определенную однозначность понимания правовой природы рентного договора, отвечает запросам правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут применяться при решении конкретных судебных споров и, следовательно, создает возможность для совершенствования и унификации нотариальной и судебной практики

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что результаты исследования, выводы и предложения, сформулированные автором, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.

Теоретические положения, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы при разработке учебного материала по курсу "Гражданское право" и спецкурсу "Договорное право", а также при дальнейшем исследовании проблем данного института.

Сформулированные предложения могут быть применены при совершенствовании гражданского законодательства.

Структура работы обусловлена задачами исследования, необходимостью комплексного изучения договоров ренты. Диплом состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка нормативных материалов и использованной литературы и приложения.

Глава 1. Понятие договора ренты и его место в системе обязательственного права

§ 1.1 История становления института ренты в Российском и зарубежном праве

Приступая к исследованию договоров ренты, автор считает необходимым остановиться именно на историческом аспекте появления, становления и развития данного правового института.

Рента происходит от французского rente - "отдавать назад, возвращать". Этимологически слово "рента" происходит от латинского reddita - "возвращенная" родственные слова можно найти в немецком rente. Свои истоки институт ренты находит еще в римском частном праве, где в постклассическую эпоху получила распространение конструкция ius emphyteuticum (от греч. "насаждать"), по которой эмфитевсис стал считаться третьим типом контракта: в отличие от аренды с личным эффектом и купли, которая в ту эпоху получила реальный эффект, сделка о бессрочной наследственной аренде создавала вещное и обязательственное право одновременно(1).

Появление рентных правоотношений было вызвано необходимостью, содержать "питательные учреждения" для бедных граждан. Данные учреждения появились в результате мер римского императорского правительства, направленных против народонаселения Италии. Поступательные меры императоров Римской империи таких, как Траян, Адриан, Антоний Пий, Марк Аврелий, Александр Север, в конечном счете, привели к созданию алиментарных учреждений, суть которых сводилась к закреплению за конкретной местностью определенного количества бедных римских граждан, содержание (пропитание) которых осуществлялось за счет сборов (2,5 - 5% от стоимости земельного участка) с частных землевладельцев и с общин данной местности.

В средние века институт ренты активно развивался, именно к этому периоду времени относят первые классификации рентных договоров (договоров о непременном доходе) на договоры о пожизненной ренте и договор о вечной ренте (непрерывной или бессрочной). Последняя, в свою очередь, подразделялась на ренту с капитала и ренту с недвижимых имений или поземельную.

В средние века религиозным и светским законодательством был наложен запрет на процентные займы, преследовалось ростовщичество. Возникновение ренты с капитала стало реакцией действительности на наложенные законодательством ограничения. Получатель капитальной суммы брал на себя не обязательство по выплате процентов на эту сумму и ее возврату, а неопределенное обещание по уплате ежегодной ренты. Договор данного вида сходен с договором займа, отличие состояло в том, что кредитор был не вправе требовать уплаты капитала, но должник имел право возвратить капитал когда угодно и тем самым освобождал себя от обязанности выплаты рентных платежей (дохода).

Другой причиной возникновения договорного института ренты был дефицит наличных денег. Имея потребность в приобретении имущества (речь идет о недвижимом имуществе), но не имея реальной возможности его приобретения из-за нехватки денег, приобретатель охотно заключал договор об отчуждении имущества под условием уплаты вечной ренты.

Особое значение в средние века получила земельная рента, которая рассматривалась выдающимися экономистами А. Смиттом, Д. Рикардо как экономическая категория, а свое правовое закрепление получила в одном из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений - Французском ГК, включившем главу, посвященную договору пожизненной ренты. В Германском Гражданском Уложении существовала аналогичная глава, а в разделе "Вещное право" в качестве одной из разновидностей обременения земельного участка фигурировал "рентный долг". Общее Гражданское Уложение Австрийской империи, Швейцарское Гражданское Уложении также вмели в своем содержании договоры о пожизненной ренте.

Значительно позже ГК штата Луизиана (США) урегулировал в главе "Рента" так называемый "аннуитет" - ежегодную выплату. Один из последних по времени принятия Гражданский кодекс Квебека также содержал раздел "Различные договоры, подобные купле-продаже", в котором наряду с меной содержался специальный договор, именуемый "Об отчуждении за ренту".

По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, причиной возникновения договора ренты являлся недостаток наличных денег либо церковное запрещение процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту"(2).

Нормы, регулирующие рентные отношения, являются сравнительно новыми для российского законодательства. Хотя этот правовой институт отсутствовал в российском дореволюционном законодательстве, ведущие правоведы того периода подчеркивали важность и практическую необходимость его развития.

Фактическое существование рентных отношений в российском имущественном обороте того времени диктовало необходимость их закрепления и установления правил, "определяющих право приобретателей капиталов или имуществ за ренту и обеспечивающих верное получение ренты". Попытка закрепления ренты (пожизненного дохода) как договорного института была предпринята незадолго до Октябрьской революции в проекте Гражданского Уложения(3).

В соответствии со ст.2525 проекта Гражданского Уложения (далее ГУ) рентные отношения могли возникать как в связи с передачей имущества (движимого или недвижимого), так и в связи с передачей денежных средств (капитальной суммы).

Пожизненный доход, исходя из смысла самого названия, подлежит уплате только на время жизни известного лица. Поэтому существенным условием рентного договора по проекту ГУ, являлось указание лица, смертью которого прекращалась обязанность по уплате рентных платежей. Как правило, таким лицом являлся рентный кредитор (получатель ренты). Для случаев, когда рента установлена именно на срок жизни рентодателя или третьего лица, и рентополучатель умирает раньше указанных лиц, законодателем были предусмотрены правила о наследовании ренты.

Законодателем была установлена презумпция запрета выкупа пожизненной ренты, возможность же выкупа ренты была предусмотрена только на случай, когда об этом имелось специальное соглашение сторон.

В соответствии с проектом Гражданского Уложения допускалось установление ренты не только на время жизни определенного лица, но и на определенный срок или до наступления определенного события. Например - доход до достижения рентополучателем совершеннолетия, окончания образования или до выхода замуж (женитьбы). Кроме того, рента могла быть установлена не только возмездным договором, но и безвозмездно - договором дарения или по завещанию. Волеизъявление стороны, передающей имущество под выплату ренты, являлось определяющим для регулирования возникающих из этой передачи отношений к ренте, установленной договором дарения или завещанием применялись соответственно правила о дарении и завещании.

Проект Гражданского Уложения содержал группу норм, регулирующих разновидность рентного договора - договора о пожизненном содержании(4). Отличительной особенностью такого договора являлась форма выдач рентополучателю. Если в договоре о пожизненном доходе форма рентных платежей была предусмотрена только денежная, и потому указанные выдачи именовались доходом, то в договоре пожизненного содержания речь могла идти не только о деньгах, но и о различного рода действиях, направленных на удовлетворение потребностей рентополучателя - в жилище, питании, одежде, уходе в случае болезни и т п. (ст.2535).

В результате анализа норм проекта Гражданского Уложения, автором отмечается существование нормы, имевшей большой практический смысл, и состоявшей в определении места получения выдач, когда имеющий право на прожиточные выдачи жил в обремененном ими имении или в находящемся в имении доме, проживание в котором также входило в прожиточные выдачи, то обязанное лицо должно было доставлять ему натуральные и денежные выдачи в место его пребывания. Если имеющий право на прожиточные выдачи жил вне имения, с которого получал выдачи, то он должен был являться за получением того, что должно быть ему выдаваемо с обремененного имения. Подобной нормы не было ни в проекте ГУ, ни в современном ГК (гл. ЗЗ). Представляется, было бы целесообразным ввести указанную норму в виде диспозитивной нормы.

После Октябрьской революции 1917 г сама возможность существования рентных отношений в социалистическом обществе полностью отрицалась из идеологических соображений. В ГК РСФСР 1922 года и других актах гражданского законодательства договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Такие договоры неоднократно рассматривались судами, как притворные, прикрывающие фактическое дарение сделки.

В практике встречались отдельные случаи заключения договоров отчуждения жилых строений на условиях пожизненного содержания. Оценка судами такого рода договоров не была однозначной. Первоначально суды просто признавали такие договоры недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Элемент своего рода "неопределенности" встречного удовлетворения рассматривался судами как возможность злоупотреблений с одной и с другой стороны. Судебная практика того времени формировала негативное отношение к договорам пожизненного содержания, исходя из того, что законодательство таких договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу исполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

Однако такое отношение судебной практики касалось только договорного установления пожизненного содержания, в то время как установление пожизненного содержания завещанием не воспрещалось, поскольку в том случае "использование условия о пожизненном содержании в целях эксплуатации тяжелого положения нуждающегося в нем лица исключалось"(5).

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. После Великой Отечественной войны увеличение такого рода договоров, заключаемых, как правило, в деревне одинокими вдовами было вполне закономерным. Именно в тот период цивилистическая наука столкнулась с необходимостью теоретического обоснования возможности существования рентных договоров.

В 1940-е годы на страницах журнала "Социалистическая законность" развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца(6). Этот вопрос был очень актуальным, поскольку в тот период названные сделки широко применялись на практике, но не имели юридического закрепления и не пользовались судебной защитой.

Теоретическое обоснование признания таких договоров действительными аргументировались учеными-юристами в то время следующим образом: а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие их не означает его недействительности; б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.

Новые правовые идеи и позиции ученых были разделены и законодателем - в ГК 1964 г., с учетом объективно сложившихся общественных потребностей при принятии была допущена возможность рентных отношений в ст.253-254 данного Кодекса. Т.о. была предусмотрена возможность заключения договоров купли-продажи жилых строений под условием пожизненного содержания. Но, поскольку это был всего лишь ответ теории на веяния практики, сфера применения такого рода договоров была максимально сужена - как в отношении предмета договора, так и в отношении субъектов договора.

Взятый современной Россией курс на развитие в экономике страны рыночных отношений коренным образом изменил отношение к таким "абсолютно рыночным" институтам как предпринимательство, собственность и рента, который нашел свое закрепление в гл.33 Гражданского кодекса РФ.

Новый ГК РФ 1995 года учел практику применения договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания и учел все недостатки правового регулирования данных отношений ГК РСФСР 1964 года. Ориентируясь на изменившийся характер социально-экономических отношений в обществе, ГК РФ 1995 года расширил границы применения рентных отношений в гражданском обороте, сняв наложенные ранее запреты и ограничения.

§ 1.2 Понятие, предмет и стороны договора ренты

Получению ренты в первоначальном (чисто экономическом) значении предшествовала передача плательщику ренты определенного имущества (рентного капитала). Динамика развития общественных отношений привела к расширению состава рентного капитала (первоначально только недвижимость, затем - движимое имущество, в том числе деньги), либо полностью к отказу от предоставления такового.

По общему правилу рента не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Еще одной чертой ренты является то, что она не связана с осуществлением предпринимательской деятельности, и соответственно не может рассматриваться как прибыль. Таким образом, "рента" как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Прежде, чем попытаться сформулировать определение понятия "рента", необходимо отметить, что существование ренты в гражданском обороте не ограничивается кругом отношений, регулируемых Гражданским кодексом России.

Многочисленные публикации, выступления и комментарии, особенно в последнее время используют все тот же термин "рента" для характеристики совершенно иных, казалось бы, отношений. В частности, "рента" или "рентный доход" - категории, используемые для определения взаимоотношений государства как собственника природных ресурсов (нефть, газ, уголь, золото, алмазы, лес и т.п.) и хозяйствующего субъекта добывающей отрасли. Рента в указанном понимании - это сверхприбыль, получаемая предпринимателями не от затрат труда, капитала или применения новых технологий, а от владения уникальными производственными возможностями (природными ресурсами). Таким образом, понятие "рента", используемое в природопользовании, есть не что иное, как плата за право пользования недрами, взимаемая государством как собственником с пользователя.

Экономическое содержание ренты не отражает специфики ее юридической природы, но все же необходимо констатировать, что за века существования правовой конструкции ренты, она претерпела значительные изменения, неизменным же осталось лишь ее экономическое содержание.

Исходя из вышеизложенного, представляется, что наиболее точным является определение экономической категории "рента" как периодически получаемые имущественные блага (денежные средства или их натуральный эквивалент), направляемые получателем в соответствии с целями, указанными или согласованными с источником выплаты.

Договор ренты, являясь одним из оснований возникновения рентных правоотношений, представляет собой двухстороннюю сделку, опосредующую переход титула собственника на имущество в обмен на предоставление встречного удовлетворения, характеризующегося периодичностью и невозможностью полной его оценки в момент заключения сделки. Предложенная выше дефиниция рентного договора позволяет дать определение ренты как понятия правового. Рента представляет собой имущественные блага (денежные средства или их натуральный эквивалент) получаемые собственником имущества в обмен на его отчуждение, характеризующиеся периодичностью предоставления.

Термин "содержание" часто встречается в семейном законодательстве. В редакции действующего Семейного кодекса РФ используется именно термин "содержание" применительно к алиментным обязательствам, в частности, ст.80 - "родители должны" - по форме рентных платежей на ренту и иждивение, должна производиться параллельно дифференциации по сроку действия договора на постоянную и пожизненную ренту. Именно в этом случае пожизненная рента делится на натуральную и денежную, как и постоянная. При этом классификация может быть произведена и в обратном порядке - натуральная рента может быть заключена на срок жизни рентополучателя или бессрочно точно также, как и денежная. Определить, что является видом, а что - подвидом, практически невозможно.

В рамках предложенной классификации договор пожизненной ренты с натуральными выплатами нельзя отождествлять с договором пожизненного содержания с иждивением. Цель последнего, его субъектный состав и характер взаимоотношений сторон, а также вид имущества, составляющего рентный капитал, обусловили специфику правового регулирования данного договора. В рамках предложенной классификации и с учетом того, что законодатель предусматривает в качестве критерия классификации рентных договоров срок их действия, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты.

Выделение законодателем договора пожизненного содержания с иждивением построено на еще одной классификации рентных договоров - по виду рентного капитала. Договор пожизненного содержания может быть заключен только в отношении недвижимости. Наряду с изложенным выше подразделением договора ренты на его виды закон позволяет произвести и иную дифференциацию рентных отношений.

В зависимости от того, на какой основе произведена передача имущества, взамен которого предоставляются рентные платежи - возмездно или безвозмездно. Данная классификация имеет важное теоретическое и практическое значение для правового регулирования рентных отношений, поскольку законодателем предусмотрено субсидиарное применение норм о купле-продаже и дарении в зависимости от того, на каких условиях произведена передача рентного капитала (возмездно или безвозмездно).

Легальное определение договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента (регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности) обеспечивает регулярный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества. Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни ее получателя (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если он передает имущество за плату, применяются правила о купле-продаже (гл.30), а если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл.32). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Если под выплату ренты передаются денежная сумма или иное движимое условие, плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащие исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных ГК, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Глава 33 ГК, выделяет два вида договора ренты, постоянной и пожизненной ренты, пожизненное содержание с иждивением является лишь разновидностью пожизненной ренты. Договор ренты является самостоятельным видом договора, т.к. имеет свои специфические признаки, предмет и субъектный состав.

Предметом договора ренты является имущество, т.е. вещи (как движимые так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги Безналичные же деньги, "бездокументарные ценные бумаги", равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине нельзя признать предметом договора ренты работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.

Так как договор ренты относится к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на предмет ренты. Общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), применительно к ренте вызывает ряд практических и теоретических трудностей. Система регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. Ведь регистрация перехода вещного права не влечет возникновения возможности у плательщика ренты передать право собственности третьим лицам (ст.604 ГК РФ), поэтому, как справедливо отмечает К.И. Скловский, "не что иное, как передача вещи и есть переход собственности".

Как указывал Г.Ф. Шершеневич, "обязанности контрагентов стоят в зависимости от основания договора, причем под основанием понимается ближайшая и непосредственная причина установления таких обязанностей", например, купля-продажа, как обязанность уплатить денежную сумму указывает, как на основание, на передачу вещи в собственность. Основание договора ренты аналогично, и отсутствие государственной регистрации не влечет прекращения обязанности уплачивать ренту и отсутствие основания договора ренты, т.е передачи недвижимой вещи в собственность плательщика. В случае смерти получателя ренты право собственности будет зарегистрировано на основании п.3 ст.165 ГК и предмет ренты перейдет в собственность плательщика, а не в наследственную массу. Распределение рисков между сторонами (ст.595, 600) подтверждает презумпцию собственности плательщика ренты (независимо от государственной регистрации), в то время как в купле-продаже риск случайной гибели или повреждения вещи до момента передачи несет продавец (ст.459 ГК). Следовательно, вещный эффект рентного договора, предметом которого выступает недвижимость, возникает независимо от факта регистрации, поэтому, автор считает, к таким рентным договорам, следует осуществлять ограничительное применение ст.223 ГК, а точнее не применять п.2 ст.223 ГК, содержащий правила о переходе к приобретателю права собственности с момента соответствующей регистрации.

§ 1.3 Юридическая природа договора ренты

Договор ренты является самостоятельным договорным институтом. Выделен