Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки.

Известно, что основой системы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений, сооружений, в отношении которых осуществляется управление. Т.е. необходима действенная система учета, призванная отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни объекта с целью информирования различных структур управления.

На сегодняшний день такая система учета создана. С 1 июля 2008 года Федеральное агентство кадастра (Роснедвижимость) и его территориальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ № 146 начали создавать Единый государственный реестр объектов капитального строительства на территории трех субъектов РФ – Кемеровской, Самарской и Тверской областях. К, так называемым, "пилотным" проектам поэтапно с 1 июля 2009 года подключились Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Красноярский край, Краснодарский край, Республика Татарстан и Республика Башкоркостан.

В дипломной работе подробно рассмотрены цели и задачи создания ЕГРОКС, правила его ведения, а также схема взаимодействия между организациями, участвующими в процессе постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

1. Формы и методы управления недвижимостью

1.1 Функции управления недвижимостью, понятия недвижимости

Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.

Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий. В то же время, сложившаяся система управления недвижимостью является неэффективной, что обусловливает необходимость ее совершенствования.

Определение недвижимости закреплено в Гражданском кодексе РФ, ч. 1.: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения..." (ст. 130).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество: "Право собственности и другие вещные права... подлежат государственной регистрации..." (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 130 определение применительно к "недвижимой вещи, недвижимому имуществу", а недвижимость определить как "недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы".

Понятие недвижимого имущества содержится и в ст. 1 Закона № 122-ФЗ. Однако следует обратить внимание, что в названном Законе не упоминается о судах и космических объектах, а также о возможности отнесения к недвижимости иного имущества. Иными словами, в названной статье определена сфера применения Закона только к тем объектам недвижимости, которые в нем поименованы. Что касается таких объектов недвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, то к ним на основании п. 1 ст. 33 Закона № 122-ФЗ до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.1 ст. 131 ГК РФ, применяется ранее действующий, (то есть до вступления в силу Закона № 122-ФЗ) порядок регистрации.

Таким образом, к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с вышеназванным Законом, относятся:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

- нежилые помещения, части помещений;

- предприятия как имущественный комплекс;

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;

- жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

- кондоминиумы.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Российские законы и указы Президента РФ, выпущенные в течение 1990-1996 гг., обеспечили включение рыночных механизмов в сфере недвижимости и сегодня уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается, то есть обращается на рынке.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это знание, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства наших граждан принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством окружающих нас вещей. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания, но это уже относится к криминальным аспектам рынка недвижимости. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамки нормального бытия.

Недвижимость – особый товар, обладающий рядом свойств.

1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5.Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

- право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

- право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

- право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;

- право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

- право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.

Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

1.2 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1).

Рынок недвижимости является существенной составляющей национальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Таблица 1 Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости