Правове регулювання проведення земельних торгів

Міністерство освіти та науки України

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого

Кафедра екологічного права

Курсова робота на тему

«Правове регулювання проведення земельних торгів»

Виконав

Студент 7 ф, V курсу, 1 групи

Стерницький Ю. В

Перевірив Размєтаєв

Вступ

В умовах сучасних ринкових відносин використання торгів як способу укладення договорів за участю суб’єктів господарювання зумовлене існуванням конкуренції та необхідністю вибору найбільш вигідних умов для вступу в господарські відносини, потребою економії коштів. Разом з тим на сьогодні існує декілька видів торгів, що відрізняються за характеристиками, умовами, наслідками тощо. Аналіз нормативно-правових актів, що регулюють конкурентні способи укладання договорів, наукової літератури та правозастосовчої діяльності, свідчить про відсутність системного підходу до правового регулювання однорідних відносин в сфері торгів. Серед авторів, які тією чи іншою мірою торкалися даної проблематики в своїх працях, бажано відмітити О.А. Беляневич, М.І.Брагинського, О.М. Вінник, О.П. Віхрова та інших, проте низка питань щодо видів торгів потребує подальшого вивчення.

Цінність землі, її важливість для розвитку людства в цілому зумовили той факт, що земля є предметом правового регулювання багатьох галузей права, основою з яких є, безперечно, земельне право. Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існує і не створюється людством.

Земельний кодекс України – основний нормативний акт у сфері земельних відносин. Його завданням є регулювання цих відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

Принципова позиція земельного законодавства щодо продажу ділянок державної та комунальної власності (в тому числі суб'єктам підприємницької діяльності під забудову) полягає в тому, що такий продаж має відбуватися виключно на конкурентних засадах, тобто за процедурою земельних торгів. Єдиний випадок, коли закон прямо вимагає не проводити торги, це викуп земельних ділянок під об'єктами нерухомості власниками цих об'єктів (ч. 2 ст. 127 та ст. 134 Земельного кодексу України).

Право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Юридична особа, зацікавленна в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності (ст.123 ЗКУ), звертається з відповідним клопотанням до відповідної ради або адміністрації. Клопотання розглядається у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним та іншими органами, радами або адміністраціями, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, приймають рішення про надання земельної ділянки. Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконачої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено в судовому порядку.

Продаж земельних ділянок

Земельна ділянка може бути виставлена на продаж(ст.127 ЗКУ). Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Продаж земельних ділянок державної або комунальної власності може також здійснюватись іноземним державам, іноземним юридичним особам (ст.129 ЗКУ). Продаж земельних ділянок іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України та допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги ст.135 ЗКУ). Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. У торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Форма проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись за рішенням суду.

Землі с/г призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам і іноземним державам. Згідно з ст.23 ЗКУ визначена пріоритетність земель с/г призначення. Тобто землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні надаватися насамперед для с/г використання. Для будівництва промислових підприємств, об’єктів житлово-комунального господарства, залізниць і автомобільних шляхів, ліній електропередачі та зв’зку, магістральних трубопроводів, а також для інших потреб, не пов’язяних з веденням с/г виробництва, надаються переважно нес/г угіддя або с/г угіддя гіршої якості. Лінії електропередач і зв’зку та інші комунікації проводяться головним чином вздовж шляхів, трас тощо.

Конкурентні способи продажу земельних ділянок

Протягом останніх двох років обсяги продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно зросли по всій Україні. Кількість підприємств, які викупили земельні ділянки під об’єктами нерухомості, становить майже 12 тисяч, і ця цифра постійно збільшується. Кожного робочого дня в Україні власниками землі стають 19-20 підприємств та приватних підприємців, які отримують державні акти на право власності на придбані земельні ділянки. В переважній більшості населених пунктів України відчутно збільшився попит на вільні земельні ділянки, про що свідчить стрімке зростання кількості новозбудованих об’єктів комерційного та громадського призначення. У зв’язку з цим особливого значення набуває питання ефективності розпорядження вільними земельними ресурсами, що перебувають у віданні місцевих територіальних громад. У кожному населеному пункті такі ресурси обмежені і по мірі їх освоєння та забудови територія вільних земель поступово зменшується. Тому в інтересах кожної місцевої ради – раціонально використовувати такий ресурс для забезпечення соціально-економічного розвитку місцевої громади.

Як свідчить світовий досвід, максимально вигідний результат за таких умов досягається при застосуванні конкурентних способів продажу. Відповідно до чинного Земельного кодексу України, земельні ділянки державної та комунальної власності, призначені для продажу суб’єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Натомість, в переважній більшості випадків місцеві ради продовжують надавати такі землі в користування і вже після завершення будівництва, у разі звернення з боку власника об’єкта, розглядають питання про продаж такої земельної ділянки землекористувачу.

Запровадження конкурентних способів продажу вільних земельних ділянок має безперечні переваги для місцевої громади, оскільки успішно проведені земельні аукціони є ефективним засобом для суттєвого збільшення надходжень до місцевих бюджетів. Як свідчить практика, за наявності конкуренції між покупцями, ціна продажу ділянки з аукціону перевищує стартову у кілька разів. І що особливо слід підкреслити, готовність місцевої ради до запровадження земельних аукціонів свідчить, в першу чергу, про відкритість та прозорість діяльності місцевої влади, що завжди позитивно сприймається потенційними інвесторами і значно підвищує рейтинг інвестиційної привабливості міста.

Придбання землі у власність на аукціоні вигідне і підприємцям, оскільки звільняє їх від необхідності витрачати кілька місяців на оформлення документації для отримання земельної ділянки у користування, а згодом – для придбання її у власність.

 Слід визнати, що наявність цілого ряду проблем загального характеру (неврегульованість деяких норм законодавства, невизначеність процедури, відсутність спеціалістів та досвіду) не дозволяють в нинішніх умовах більшості рад проводити земельні аукціони на регулярній основі. Крім того, в багатьох містах ініціатива запровадження продажу земельних ділянок на конкурентних засадах зустрічає явний або прихований супротив. Очевидно, що певні сили не зацікавлені у відкритому та прозорому механізмі розподілу земельних ресурсів населених пунктів. І тим більшої поваги і наслідування заслуговують ті міста, які за таких умов активно впроваджують конкурентні способи продажу земельних ділянок.

Якщо до прийняття нового Земельного кодексу випадки проведення земельних аукціонів були поодинокими (на увагу заслуговують хіба що аукціони у містах Львів та Трускавець), то саме з кінця 2001 року спостерігається певна активізація продажів землі з аукціону.

Після прийняття Земельного кодексу України за період з.2002 р. по.2003 р., за даними Проекту, в Україні було успішно проведено 47 аукціонів у вісімнадцяти населених пунктах одинадцяти областей України (Волинська, Житомирська, Закарпатська, Івано-Франківська, Луганська, Львівська, Полтавська, Рівненська, Сумська, Хмельницька, Чернівецька та м. Київ). На цих аукціонах було продано 127 земельних ділянок несільськогосподарського призначення загальною площею 33 га на загальну суму 24 млн. грн. (сумарна стартова ціна – 16 млн. грн.).

На двадцяти трьох аукціонах було продано по одній ділянці, на двадцяти від двох до п’яти, на трьох – від шести до десяти, на одному – більше десяти (дев’ятнадцять ділянок).

Крім м. Києва, земельні аукціони в цей період відбулися у чотирьох обласних центрах, дев’яти райцентрах та чотирьох сільських населених пунктах.

У шести населених пунктах було проведено по одному аукціону, ще в шести – від двох до п’яти аукціонів, і лише в двох містах аукціони відбувались регулярно (проведено шість та десять аукціонів).

Очевидно, що в силу об’єктивних причин (обмежена пропозиція та підвищений рівень попиту), найбільш перспективними є земельні торги в обласних центрах та інших великих містах, що відображається у більшій кількості конкурентних заявок, і, як результат, вищому рівні цін на землю. Разом з тим, результати деяких аукціонів, проведених у невеликих населених пунктах, свідчать про те, що вміло організований і вдало проведений аукціон може забезпечити досить успішний результат, який іноді перевищує будь-які сподівання. Найбільш яскравим прикладом став аукціон, проведений в одному із селищ Рівненської області. За три земельні ділянки загальною площею 450 кв. м в результаті торгів місцева рада отримала 47,6 тис. грн.

Правове регулювання земельних торгів

Норма ст. 134 ЗК України закріплює принцип обов'язковості продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної та комунальної власності, якщо земельна ділянка призначається під забудову і відчужується у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Обов'язковість продажу земельних ділянок на земельних торгах означає, що зазначені земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу, придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу чи передані безоплатно у власність суб'єктами підприємницької діяльності

Відповідно до цієї статті ЗК України об'єктом купівлі-продажу є земельні ділянки, призначені під забудову, що має бути здійснена суб'єктами підприємницької діяльності. Це означає, що такі земельні ділянки мають бути вільними від капітальних будівель і споруд. Перелік таких земельних ділянок, що призначаються для продажу, мають визначати місцеві органи державної влади та сільські, селищні, міські ради.

Покупцями земельних ділянок, призначених для продажу під забудову, із земель державної та комунальної власності можуть бути лише юридичні особи, в тому числі іноземні та громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності. Фізичні особи, які не зареєстровані як суб'єкти підприємницької діяльності, не можуть брати участь у земельних торгах і набувати у власність земельні ділянки під забудову.

Земельні торги — це врегульований нормами чинного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності вільних від будівель і споруд земельних ділянок під забудову.

Земельний кодекс України визначає дві правові форми земельних торгів, а саме — земельний аукціон та земельний конкурс.

Визначення понять земельного аукціону та земельного конкурсу у чинному законодавстві не дається. На основі аналізу інших статей ЗК України можна дати юридичне визначення поняття земельного аукціону як правової форми земельних торгів.

Земельний аукціон — врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Земельний конкурс — врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Уперше в Україні земельні аукціони з продажу права довгострокової оренди були проведені у 1994—1995 роках у Xаркові, Львові, Одесі, Чернігові. Перший міжнародний земельний конкурс (тендер) було організовано в Одесі. Земельні аукціони і конкурси відіграють важливу роль у реформуванні земельних відносин у процесі переходу від адміністративно- командної до ринкової економіки. Земельні торги стимулюють ефективне землевикористання на засадах ринкової економіки, дозволяють залучати інвестиції у розвиток територій, організувати нові робочі місця. Крім того, земельні аукціони піднімають завісу секретності, що оточує порядок надання чи відчуження земельних ділянок в адміністративному порядку, а також створюють можливості для дослідження та встановлення ринкової вартості земельних ділянок і таким чином забезпечують надання інформації, необхідної покупцям і продавцям землі, а також місцевій владі для оцінки землі, Земельні торги є дієвим способом формування первинного і вторинного ринків землі в Україні.

 Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Форма проведення земельних торгів визначається власником земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Земельні торги можуть проводитись у порядку виконання судових рішень в частині звернення стягнення на земельну ділянку (див. коментар до ст. 139 ЗК України).

Проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок державної та комунальної власності у власність суб'єктів підприємницької діяльності для забудови складається з декількох етапів, кожний з яких включає в себе організаційно-правові інформаційні заходи, пов'язані з вибором і підготовкою земельних ділянок для продажу на земельному аукціоні чи конкурсі, проведенням рекламної кампанії, підготовкою і прийняттям рішень органів державної влади та місцевого самоврядування щодо проведення земельних торгів, підготовкою і затвердженням локальних нормативно-правових актів щодо порядку проведення земельних торгів, проведенням земельних торгів та оформленням їх результатів.

Основними етапами проведення земельних торгів є: підготовка земельних ділянок до продажу на земельному аукціоні чи конкурсі; проведення земельних торгів; оформлення права на земельні ділянки.

Підготовка земельних торгів передбачає формування переліку земельних ділянок, які виносяться на аукціон (конкурс), публікація інформаційного повідомлення про проведення земельного аукціону чи конкурсу, подання заяв на участь в аукціоні (конкурсі) та укладання угод про умови участі в аукціоні (конкурсі) суб'єктами підприємницької діяльності. На етапі підготовки до проведення земельних торгів можуть прийматися рішення органів державної влади та місцевого самоврядування про затвердження відповідних положень щодо порядку проведення земельних аукціонів чи тендерів. Для забезпечення організованого проведення земельних торгів та з метою запобігання порушенням чинного законодавства на етапі підготовки земельних аукціонів конкурсів рішенням сільської, селищної, міської ради можуть створюватися комісії з питань земельних торгів, повноваження яких закріплюються у конкретних рішеннях проведення земельного аукціону чи конкурсу, або у відповідних положеннях.

Формування переліку земельних ділянок мають здійснювати управління (відділи) земельних ресурсів разом з місцевими органами архітектури і містобудування, які передають свої пропозиції на розгляд сільської, селищної, міської ради, місцевої державної адміністрації. До затвердження переліку земельних ділянок має бути проведено попереднє погодження місця розташування об'єкта з визначенням містобудівних, екологічних, санітарних та інших вимог до використання земельної ділянки, що підлягає продажу на земельних торгах. Крім того, земельні ділянки можуть бути виставлені на земельні торги лише після того, як будуть визначені межі таких ділянок в натурі (на місцевості) та закріплені межовими знаками, а також виготовлений технічний паспорт земельної ділянки. Зміст, форма та порядок підготовки технічного паспорта мають бути закріплені у Положенні про технічний паспорт, що затверджується постановою Кабінету Міністрів України. Підготовку технічного паспорта земельної ділян для продажу на земельних торгах здійснюють місцеві державні органи земельних ресурсів. При цьому зазначені органи визначають розмір земельної ділянки, її цільове призначення, місце розташування, природний і господарський стан, проводять грошову оцінку земельної ділянки, а також визначають її стартову ціну. В технічному паспорті зазначається форма власності, у якій перебуває земельна ділянка, — державна чи комунальна. Підготовка технічного паспорта земельної ділянки виключає необхідність підготовки проекту її віІдведення, оскільки зміст технічного паспорта містить підготовку і оформлення всіх документів, необхідних для проекту відведення земельної ділянки. Технічний паспорт на кожну земельну ділянку підлягає затвердженню відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування, уповноваженим приймати рішення про відчуження земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності.

Земельний кодекс України передбачає, що організаторами торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважені здійснювати продаж земельних ділянок суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, а також державний виконавець у разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку. При цьому варто зазначити, що організатори земельних торгів самі не проводять земельні аукціони чи конкурси. Згідно з п. З ст. 13 ЗК України безпосередньо проведення земельних торгів мають здійснювати юридичні особи, які мають дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів. Як правило, земельні торги відбуваються на біржах. Правовою підставою для проведення земельних торгів є договір, що укладається між організатором аукціону чи конкурсу і уповноваженою юридичною особою.

Відповідно до умов укладеного договору про проведення земельних торгів організатор аукціону (тендеру) чи уповновноважена юридична особа зобов'язані не пізніше ЗО днів до дати проведення земельних торгів опублікувати у пресі офіційну інформацію про те, які земельні ділянки виставляються на торги, а також розмістити на кожній земельній ділянці рекламні щити з офіційною інформацією про те, що дані земельні ділянки підлягають продажу на земельному аукціоні чи виставляються на конкурс. За своїм змістом офіційна інформація має містити відомості про розмір, цільове призначення земельної ділянки, її стартову ціну, місце і час проведення торгів, назву та адресу установи, прізвище та посаду, номер телефону особи, у якої можна ознайомитися з технічним паспортом земельної ділянки. Офіційна інформація може містити суму застави, що вноситься кожним учасником земельних торгів. З моменту опублікування повідомлення організатор земельних торгів надає можливість особам, які бажають взяти участь у аукціоні (конкурсі), придбати за встановленою ціною інформаційний пакет учасника аукціону (конкурсу), складовою частиною якого може бути технічний паспорт земельної ділянки.

Організатор має право відмовитися від проведення торгів не пізніше 10 днів до їх проведення з обов'язковою публікацією офіційної інформації про скасування земельних торгів із значенням причини скасування.

Порядок проведення земельних торгів визначається законом, що має бути прийнятий Верховною Радою України. До прийняття такого закону органи державної влади та місцевого самоврядування вправі приймати свої положення чи інші локальні нормативно-правові акти, у яких визначати умови участі в земельному аукціоні чи конкурсі, а також порядок проведення земельних торгів. Законність таких рішень базується на законах України «Про місцеве самоврядування» та «Про місцеві державні адміністрації».

Норма цієї статті ЗК України закріплює правові підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Аналіз змісту цієї статті дозволяє стверджувати, що зазначені підстави мають бути застосовані до такої форми земельних торгів, як земельні аукціони, оскільки проведення земельних конкурсів здійснюється на дещо інших засадах, ніж земельні укціони. Це стосується, зокрема, кількості учасників конкурсу, умов проведення конкурсу, порядку визначення того чи іншого суб'єкта підприємницької діяльності переможцем конкурсу. Винятком є така підстава, як відсутність покупців (учасників) конкурсу чи аукціону, тобто коли на конкурс чи аукціон не поступило жодної заявки.

Як правило, земельні аукціони проводяться тоді, коли є три учасники аукціону, що подали заявки на участь у торгах, підписали угоду про умови участі, сплатили реєстраційний та гарантійний внески, а також виконали інші вимоги, передбачені правилами проведення такої форми земельних торгів. Організатори аукціону можуть приймати рішення про проведення земельних торгів і з двома учасниками. У випадку, коли до участі у земельному аукціоні зареєструвався лише один учасник, земельні торги визнаються за рішенням організатора аукціону такими, що не відбулися. Даний Кодекс закріплює норму, відповідно до якої земельні ділянки на земельних аукціонах не можуть бути придбані за початковою (стартовою) ціною. Якщо жоден із зареєстрованих учасників аукціону після оголошення ліцитатором початкової ціни не запропонував ціну вищу, ніж стартова ціна земельної ділянки, то земельна ділянка (земельний лот) знімається з торгів, а самі торги по цій земельній ділянці визнаються такими, що не відбулися. У разі, коли переможець земельних торгів не сплатив у встановлений термін належну суму за придбану земельну ділянку, земельні торги також визнаються організатором аукціону такими, що не відбулися. У разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів із рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

Однією з підстав припинення права власності на землю громадян та юридичних осіб є звернення стягнення на земельну ділянку за рішенням суду. В разі прийняття судом рішення про звернення стягнення на земельну ділянку, остання підлягає відчуженню шляхом проведення земельних торгів. Основною формою земельних торгів у таких випадках є аукціон. Підготовка і організація проведення земельного аукціону з продажу земельних ділянок у порядку виконання судових рішень має здійснюватися відповідно до вимог чинного ЗК України, а також Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 р. Згідно зі ст. 62 зазначеного Закону звернення стягнення на земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому насамперед провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові. В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру. Разом з жилим будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові. У разі звернення стягнення на земельну ділянку державний виконавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а також запитує нотаріальний орган, чи не знаходиться це майно під арештом. Після одержання документального підтвердження належності боржникові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, державний виконавець накладає на них арешт шляхом опису і оцінки їх вартості на момент арешту та надсилає нотаріальному органу за місцем знаходження майна вимогу про реєстрацію даного факту. Про накладення арешту на будинок чи інше нерухоме майно, заставлене третім особам, державний виконавець невідкладно повідомляє цих осіб. Реалізація належних боржникові земельної ділянки та іншого нерухомого майна провадиться відповідно до закону шляхом продажу з прилюдних торгів.

Відповідно до ст. 66 Закону України «Про виконавче провадження» прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою.

Спеціалізовані організації проводять прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначається мінімальна початкова ціна майна, що виставляється на торги. До заявки додаються: копія виконавчого документа; копія акта арешту майна; документи, що характеризують об'єкт нерухомості; копії документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою чи право власності на неї у разі продажу окремо розташованої будівлі.

У разі продажу об'єкта незавершеного будівництва державний виконавець додає до заявки також копію рішення про відведення земельної ділянки та копію дозволу місцевого органу виконавчої влади і (чи) органу місцевого самоврядування на будівництво.

Прилюдні торги повинні бути проведені у двомісячний строк із дня одержання спеціалізованою організацією заявки державного виконавця на їх проведення. Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом.

Окремі проблеми правового регулювання земельних аукціонів

Земельні аукціони відбуваються сьогодні в умовах недостатнього або відсутнього правового регулювання. Це фактично означає, що інвестори, місцеві чиновники та місцеві громади несуть додатковий ризик, пов'язаний із можливістю перегляду результатів торгів, застосуванням юридичної відповідальності та погіршенням інвестиційного клімату. В даній індивідуальній роботі зупинюсь лише на деяких аспектах сучасного та перспективного регулювання земельних аукціонів.

Верховною Радою України мав бути ухвалений спеціальний закон, який би визначив порядок проведення земельних торгів. Обов'язок підготувати відповідний законопроект покладався на Кабінет Міністрів України - пунктом 4 Прикінцевих положень ЗКУ передбачено, що проекти законів, прийняття яких випливає з Кодексу, мають бути розроблені у шестимісячний строк. Це також означає, що без такого закону порядок торгів залишається невизначеним (невідомим). Фактично закони «Про ринок земель» та «Про земельні торги та аукціонну діяльність на ринку земель» і сьогодні існують у вигляді проектів. Відсутність цього закону вже породила локальні норми, затверджені місцевими радами та державними адміністраціями. Тепер Україна вже не може забезпечити одноманітного правового регулювання інституту земельних торгів. Крім того, місцеві ради та державні адміністрації допустили перевищення власних повноважень, узурпувавши компетенцію Верховної Ради України. З такою фундаментальною проблемою земельних торгів як відсутність спеціального закону про них пов'язана інша проблема, яка має більш технічний характер.

Дозвіл на проведення земельних торгів

Згідно ч. 3 ст. 137 Земельного кодексу України, проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування. Ліцензування такого виду діяльності як проведення земельних торгів передбачено і п. 58 ст. 9 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності». На жаль, жоден з державних органів, включених до Переліку органів ліцензування, затвердженого постановою КМУ від 14 листопада 2000 року № 1698 (з наступними змінами і доповненнями), сьогодні не має повноважень видавати ліцензію на проведення земельних торгів. Дотепер торги проводив той, хто має право на аукціонну діяльність. Місцеві органи влади оголошували аукціон і укладали договори з відповідними особами. Але тепер постанова каже, що ці роботи мають бути обов’язково ліцензовані. Тобто місцеве самоврядування не може оголосити аукціон за колишньою схемою, треба залучати виконавця з ліцензією. Відповідно, ліцензійні умови цього виду діяльності також не затверджено. Це і не дивно - якщо діяльність неможливо здійснювати (закон, який її регламентує, відсутній), то й потреби її ліцензувати немає.

Наприкінці лютого 2008 року Держземагентство виставило на інтернет - сайті проект ліцензійних умов, де сказано, що право на одержання ліцензії має юридична особа з широкою розгалуженістю представництв - у трьох чвертях районів у кожній області. Таку структуру має Центр державного земельного кадастру. Жодних інших організацій із таким розгалуженням не існує. Легко здогадатися, хто виграє при видачі ліцензій.Але на сьогодні в Україні не існує жодної юридичної особи, яка б мала право проводити земельні торги. Існують певні проблеми й з допущенням зацікавлених осіб до участі у земельних торгах.

Як відомо, земельне законодавство України дозволяє певну дискримінацію за ознакою громадянства (країни заснування юридичної особи або країни походження засновників). За загальним правилом, у земельних торгах можуть брати участь громадяни і юридичні особи, які сплатили реєстраційний та гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України (ч. 2 ст. 135 ЗКУ).Перелік осіб, які можуть бути покупцями, визначений Земельним кодексом України. По суті, це особи, які згідно з законом можуть володіти земельними ділянками. Крім того, Кодекс визначає, для яких саме цілей, у яких випадках та за якою процедурою фізичні та юридичні особи можуть стати покупцями ділянок. Згідно закону, володіти ділянками та відповідно бути їх покупцями, мають право бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава Україна, іноземні держави.

Найбільш проблемною є участь у земельних торгах підприємств з іноземними інвестиціями та іноземних компаній. Згідно закону, такі юридичні особи мають право придбати земельні ділянки несільськогосподарського призначення за погодженням з КМУ. Відповідно, без такого погодження їх не можна розглядати як таких, що мають право бути покупцем земельних ділянок. Чинна редакція Земельного кодексу України не пропонує рішення для цієї проблеми (або пропонує вкрай недосконале - за загальним правилом, зацікавлена у придбанні земельної ділянки іноземна юридична особа подає клопотання до відповідної місцевої ради або місцевої державної адміністрації). Клопотання розглядається по суті після отримання погодження Кабінету Міністрів України (ч. 6 ст. 129 ЗКУ). За наявною практикою, КМУ розглядає такі клопотання роками). Актуальність правової проблематики земельних торгів на даному моменті не вичерпується. Спільні зусилля органів влади все ж таки мають забезпечити формування в країні повноцінного, прозорого, ефективного та конкурентного земельного ринку.

Досвід проведення земельних торгів в Україні

Наразі продаж земельних ділянок, а також прав оренди на них через аукціони практикується в Україні вже давно. Перший земельний аукціон відбувся в Харкові 21 січня 1994 р. Тоді було реалізоване право оренди на земельну ділянку з об’єктом незавершеного будівництва. Новий орендар дістав право 50 років розпоряджатися ділянкою, з перспективою продовження оренди ще на 50 років.

У харків’ян відразу ж з’явилися послідовники. Земельні торги стали проводитися повсюди, ось тільки єдиних загальнодержавних правил їх проведення не було. Місцеві держадміністрації і органи місцевого самоврядування – розпорядники земельних ділянок комунальної і державної власності – готували й затверджували автономні правила проведення земельних торгів. Кожен на свій розсуд формував лоти, визначав їх стартову ціну і под. Не можна сказати, що місцева влада діяла в неправовому полі: в цьому випадку підмогою для них були Закони України «Про місцеве самоврядування» і «Про місцеві державні адміністрації». Але все ж таки відсутність нормативно-правових актів, що встановлюють для всіх єдині правила гри, давала право будь-якому учаснику, незгідному з результатами аукціону, оскаржити їх у суді і визнати торги недійсними.

Коли земля з простого об’єкта торгів стала об’єктом національної безпеки, необхідність закріпити на законодавчому рівні єдині правила аукціонів стала ще більш актуальною. За рекордно короткий термін Державний комітет України із земельних ресурсів (головний державний орган, що відає земельними питаннями) видав на гору проект Порядку проведення аукціонів. Щоправда, спочатку він носив назву тимчасового. Але, очевидно, розсудивши, що не буває нічого більш постійного, аніж тимчасове, Кабмін трансформував його на просто Порядок, прибравши прикметник «тимчасовий». Пройшовши узгодження в усіх міністерствах і відомствах, 22 лютого 2008 р. Порядок був затверджений Кабінетом Міністрів.

Здавалося, представники місцевої влади повинні були зітхнути з полегшенням: до прийняття цього документа негласно були припинені всі операції із землею, що негативно позначилося на соціально-економічному розвитку регіонів. Але замість схвалення на місцях, до дому на Банківській потяглася низка скаржників: регіональні урядовці, домігшись аудієнції у президента, прохали скасувати ряд нововведень, якими місцеве самоврядування усувалося від проведення аукціонів, а організацію торгів було покладено на територіальні підрозділи Держкомітету із земельних ресурсів. 7 квітня, в день Благовіщення, Президент підписав Указ про припинення дії постанови Кабм