Совершенствование кредитования жилья в Казахстане (на примере АО "Kaspi Bank")

Уважаемые члены приемной комиссии представляю вашему вниманию дипломную работу на тему «Совершенствование кредитования жилья в Казахстане» (на примере АО «Kaspi Bank»). Данная тема является актуальной так как потребительское кредитование по приобретению жилья имеет важное значение в решении государственной политики, приобретение собственного жилья – первоочередная потребность каждой семьи, без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Целью исследования является рассмотрение механизма ипотечного кредитования, и проведение оценки инвестиционного потенциала населения ВКО по потребительскому кредитованию приобретения жилья на примере г. Усть-Каменогорска.

Для достижения цели дипломной работы определены следующие задачи:

1) изучить общие положения по ипотечному кредитованию, современные подходы к ипотечному кредитованию;

2) произвести анализ бухгалтерского баланса АО «Kaspi Bank», рассмотреть кредитный портфель;

3) определить проблемы и пути совершенствованию ипотечного кредитования.

Предметом исследования является ипотечное кредитование и инвестиционный потенциал населения г. Усть-Каменогорска. Объектом исследования выступает деятельность АО «Kaspi Bank».

Научная новизна исследования заключается в том, что на фоне экономического кризиса пересматриваются подходы и законодательная база к данному вопросу.

Практическая значимость исследования состоит в применении предложенных мероприятий по совершенствованию ипотечного кредитования в реалии.

Ипотечное кредитование является одним из самых надежных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в сфере эффективной и прибыльной работы, строительных организаций – в ритмичной работе, а также государства в целом – в общем экономическом росте.

Ипотечное кредитование возникает, когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого кредита за жилье, как приобретаемое на средство кредита, так и имеющееся в собственности заемщика до получения кредита.

Схема работы системы ипотечного кредитования до получения лицензии на проведение отдельных видов банковских операций.

Заемщик обращается к Кредитору, который определяет, на какую сумму кредита данный заемщик может рассчитывать, после чего Заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах оговоренной суммы кредита т.е. заемщик обращается к Кредитору за получением кредита. Кредитор проверяет платежеспособность Заемщика, следуя стандартам Ипотечного института, и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать данному Заемщику.

Затем Кредитор выписывает заемщику «Ипотечный сертификат» - документ, подтверждающий первоочередное право на получение ипотечного кредита, платежеспособность, соответствие критериям и стандартам, и где указывается сумма выдаваемого кредита и расчетный первоначальный взнос Заемщика в размере от 10 до 30% от стоимости квартиры.

Далее Заемщик обращается к продавцу жилья (риэлторам, другим гражданам и юридическим лицам) и выбирает подходящую квартиру с учетом имеющегося у него «Ипотечного сертификата». Продавец и Заемщик заключают договор купли-продажи жилья.

Сначала Заемщик находит подходящее ему жилье, затем обращается к Кредитору за получением кредита на его приобретение:

1. Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходяще жилье из предлагаемого Продавцом.

2. Заемщик обращается к Кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья. Кредитор проверяет платежеспособность Заемщика, следуя стандартам Ипотечного института.

3. Продавец подписывает с Заемщиком договор купли-продажи жилья в соответствии с действующим законодательством.

Кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.

В случае положительного решения Кредитор заключает с Заемщиком кредитный договор и договор о залоге (ипотеке) жилого помещения, а Заемщик вносит на свой лицевой счет у Кредитора авансовый платеж за выбранное им жилье.

Схема ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компании, которая дает возможность заемщикам получать долгосрочные кредиты на более выгодных условиях. Казахстанская Ипотечная Компания более привлекательна для казахстанских граждан так, как у нее

- Невысокие ставки вознаграждения, так как применен механизм установления верхних пределов ставок вознаграждения, выше которых ставка подниматься не будет, независимо от резкого повышения на рынке.

- Деноминирование в тенге, без фиксации их валютного эквивалента.

- Долгосрочность кредитов.

- Погашение кредитов аннуитетными платежами.

- Жилье приобретается по выбору заемщика, в соответствии с его возможностями и желанием.

Объемы ипотечного кредитования в последние годы росли достаточно быстро, достигнув на конец прошлого года 29,5 млрд. тенге. Анализируя банковский портфель ипотечных кредитов за 2009 год по видам валют, можно отметить преобладание доли кредитов, выданных в иностранной валюте, в течение всего анализируемого периода.

Несмотря на некоторое увеличение доли ипотечных кредитов в национальной валюте в 2009 году, их уровень почти в 2 раза ниже отметки 2007 года.

Структура ипотечных кредитов по видам валют имеет большое значение. Так, преобладание кредитов в национальной валюте, свидетельствует о степени доверия населения к собственной валюте.

Если обратить внимание на структуру ипотечных кредитов в региональном разрезе то можно увидеть, что почти вся половина всех выданных кредитов приходится на город Алматы.

Город Астана значительно отстает по этому показателю, так как его доля в общем объеме ипотечных кредитов занимает около 15%, что в 3 раза меньше показателя южной столицы. Это объясняется рядом объективных причин.

Основными источниками финансирования жилищного строительства Астаны выступают средства государственных предприятий и иностранные инвестиции, в то время как в Алматы финансирование и покупка жилья на вторичном рынке осуществляется в основном за счет средств населения и банковских кредитов.

Кроме того, немаловажным фактором, обусловившим активность алматинских жителей, явилось количественное превышение их численности более чем в 2 раза.

Различия в доли каждого региона в общем объеме ипотечных кредитов также объясняется разницей численности населения, количества региональных центров и филиалов коммерческих банков. Кроме того, цены на жилье в регионах, несмотря на общую тенденцию увеличения, существенно отличаются друг от друга.

В 2009 году органами статистики было проведено единовременное обследование более 1000 домашних хозяйств ВКО. На вопрос удовлетворенности жильем 75% семей ответили положительно, 23% не удовлетворенны имеющимися жилищными условиями; имеют возможность улучшить их лишь 10% респондентов.

Приобретали жилье в течение последних 5 лет всего 14% опрошенных. Для покупки жилья 70% домашних хозяйств использовали собственные накопленные средства, 5% - оформляли кредиты и ссуды, предоставленные банками, 24% - получили жилье как наследство от родителей и родственников, либо в качестве подарка.

Из результатов обследования следует, что 84,7% респондентов приобрели обычное по качеству жилье, 15,3% - улучшенное. Жилая площадь купленной квартиры или дома в основном составляла от 31 до 50 квадратных метров (так ответили 53,2% опрошенных семей).

АО Каспибанк создано в 1991 году. За многолетний период эффективной деятельности Банк укрепил свою репутацию международного банка и создал представительную сеть клиентов, заняв прочные позиции среди банков – лидеров Республики Казахстан. Изначально акцентируя внимание на розничном секторе, "Каспийский" обладает сегодня одной из самых крупных в Казахстане филиальной и партнерской сетью, которая состоит из более чем 150 отделений и 600 пунктов продаж экспресс-кредитов, обслуживающих свыше 2500 торговых предприятий. Банк, обеспечивающий работу такого большого количества точек продаж своих услуг, в первую очередь заинтересован в эффективном масштабировании единых технологий по всей территориально-распределенной структуре, централизации управления деятельностью всех подразделений, своевременном введении новых финансовых продуктов по всей сети.

В 2009 году АО «Kaspi Bank» значительно расширил сферу кредитуемых им отраслей и секторов экономики. В результате чего объем ссудного портфеля Банка за 2009 год возрос на 33% по сравнению с 2008 годом. В кредитных операциях банка широко представлено кредитование различных секторов экономики, в том числе предприятий ведущих отраслей экономики Республики Казахстан: химической и нефтехимической, нефтегазовой, строительства, торговли, пищевой промышленности.

Доля выданных кредитов краткосрочных составила 69%, (что в сумме составила 60773 тыс. тенге), а долгосрочных 31% (27850 тыс. тенге).

В кредитном портфеле АО «Kaspi Bank» ипотечное кредитование занимает всего 2%, (что составляет 1845 млн. тенге; прочие 98% (86778226 тыс.тенге).

Наибольший удельный вес в портфеле Банка составляют займы со сроком размещения от 1 года – до 5 лет. Средневзвешенная годовая ставка вознаграждения по кредитам и лизингу, предоставленным в 2009 году сложилась на уровне 19,3%.

Суммарный удельный вес классифицированных займов составляет 24,6% от общей величины ссудного портфеля (против 25,2% на 01.01.2009г.).

В соответствии с классификацией ссудного портфеля по состоянию на 01.01.2010 г., сумма необходимых провизий составляет по Банку –100%. При этом высвобождены в связи с изменением классификации ссудного портфеля 111 млн.тенге. За счет созданных провизий были списаны с баланса безнадежные кредиты в сумме 478 млн.тенге.

Доходы Банка возросли по сравнению с 2008 годом, соответственно увеличились расходы Банка этот связано с увеличением проводимых операций, расширения сферы деятельности.

За истекший год прирост активов Банка составил 46%.

Источниками роста стали: увеличение капитала Банка, размещение собственных облигаций, расширение клиентской базы, активное привлечение средств на международном финансовом рынке.

Я считаю, что существующая политика в области рынка жилья, социально не ориентирована:

1. сложные условия кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне получает преимущества перед заказчиком;

2. непомерно высокими процентами, которые в нашей республике составляют 14 -23%, чем банки ставят население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. В свою очередь, это нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам;

3. политика банков, строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной, они фактически грабят население страны;

4. практика ипотечного кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешнее решили эту проблему;

5. банки и ипотечные компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения Казахстана;

6. современная политика банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к экономическому кризису или "системному дефолту";

7. эта ситуация на рынке недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости: банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков. Господство нескольких монополий на рынке жилья это, как говорят классики, всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия - есть закономерный результат отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства жилья;)

8. сложившаяся негативная ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК фактически не работает;

9. Социально не ориентированная политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и регулирования со стороны государства.

В связи с выше представленным были предложены следующие меры по совершенствованию ипотечного кредитованию.

Ипотечным кредитованием должны заниматься специализированные финансовые организации - Жилстройсбербанк и Казахстанская ипотечная компания, а банки второго уровня должны кредитовать рыночное хозяйство, в том числе малый и средний бизнес, аграрный сектор, корпоративных клиентов.

- выдачу потребительских кредитов физическим лицам должны производить, опять-таки, не банки, а кредитные товарищества. Таких у нас насчитывается свыше тысячи.

- процентные ставки кредитования не должны превышать более 1,5% размера ставки рефинансирования. Превышение должно изыматься в доход бюджета, что позволит предотвращать начисление высоких процентных ставок. Между тем, освободившись от ипотеки и розничных кредитов, банки второго уровня смогут более успешно выполнять свою главную функцию - кредитование рыночного сектора экономики.

В заключение хотелось бы подчеркнуть, что все, о чем мы говорим, не является проблемой узкого круга лиц. Все 800 тысяч ипотечников оказались в похожем положении. И еще одно: если правительство срочно не примет меры для решения ипотечной проблемы, ко второй половине 2010 года для населения возврат кредитов - погашение основного долга и процентов, - банкам второго уровня станет невозможным. Провизии дойдут до 100 процентов, и это создаст нежелательную ситуацию в банковской сфере.