Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная

Министерство образования Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

Государственный университет управления

Институт бизнеса в строительстве и управления проектом

Кафедра управления инвестициями и экономика строительства

Специальность: «Менеджмент организации» - 061100

Специализация: Экономика строительства и управления инвестициями

Форма обучения: очная

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине «Экономика и управление недвижимостью»

Тема «Оценка рыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная»

Исполнитель:

Cтудент 5 курса 1 группы

Смирнов Г. А.

Преподаватель

Иванова Н.В

Москва - 2009 г.

1. ВВЕДЕНИЕ

В данном курсовом проекте определяется стоимость жилой недвижимости, а именно одномнатной квартиры в панельном, расположенной по адресу г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1

Рассматриваемый округ(ЮАО) по предложению на вторичном рынке жилья города занимает 12%. Спрос на недвижимость находится на низком уровне, и его оживление прогнозируется только на 2010 год. Несмотря на сложившуюся ситуацию, застройщики пока не намерены снижать цены, хотя их изменение и возможно благодаря сезонным колебаниям.

2. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки:          Квартира № 13, расположенная по адресу:г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1, состоящую из 1 (Одной) комнаты, общей площадью 45,3 (сорок пять и три десятых) кв.м.

Адрес объекта оценки:       г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. 13 на 4-м этаже

Собственник объекта оценки:    Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811

2.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта были рассмотрены три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

На основании проведенного анализа, наиболее целесообразно применение к оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры сравнительного подхода, в частности, метода сравнения продаж.

В результате выполненных расчётов был получен следующий результат рыночной стоимости:

2.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость квартиры №13, расположенная по адресу:г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1на дату оценки 10.12.2009 г.округленно составляет:

4 150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.

3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Заказчик  Плясовских В. В.

Оценщик Смирнов Григорий Алексеевич

Основание проведения оценки   Договор, заключенный между Плясовских В. В. и  Оценщиком от 10 декабря 2009 года

Объект оценки  Квартира общей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13

Цель оценки               Определение рыночной стоимости квартиры

Оцениваемые права  Право собственности

Дата оценки                10 декабря 2009

Используемые стандарты оценки       Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)

Форма отчета             письменная, полный отчет

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения                        результаты оценки будут использованы для продажи квартиры

Срок проведения оценки   три дня с даты оценки

4. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

При выполнении данной оценки использованы следующие стандарты:

- Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;

- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220-ФЗ).

Нормативно-правовой базой при проведении данной оценки также являются:

- Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть первая (действующая редакция);

- Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть вторая (действующая редакция);

- Федеральный закон от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» - часть третья (действующая редакция);

- Федеральный закон № 146-ФЗ от 31 июля 1998 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» - часть первая (в ред. от 17 мая 2007 г. № 84-ФЗ);

- Федеральный закон № 117-ФЗ от 5 августа 2000 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» - часть вторая (в ред. от 24 июля 2007 г. № 216-ФЗ);

- другие нормативно-распорядительные акты.

5. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

5.1 Разъяснение общих понятий, на которых базируется настоящая оценка

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Примечание. Основные цели оценки – отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Дата оценки имущества – дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчет об оценке имущества – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имуществ

База оценки имуществ – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Примечание. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Примечание. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий:

· рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

· покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

· имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям;

· оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Примечание. В практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание.

1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Сравнительный подход – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Примечание. При реализации доходного подхода используют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.

Согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.

5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Работа по оценке проводилась по следующим основным направлениям.

1. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражают правовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают: правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюро технической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.

2. Визуальный осмотр и изучение объекта оценки.

3. Анализ оцениваемого объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Выбор и применение подходов к оценке.

5. Анализ рынка жилой недвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен для оценки недвижимости сравнительным подходом.

6. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.

7. Составление отчета об оценке.

6. Описание объекта оценки

При проведении оценки перед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.

Объект оценки ѕ квартира общей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из одной жилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ванная комнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этаже многоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.

Удобства: балкон, телефон, домофон.

6.1 Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

По объекту оценки были использованы следующие исходные данные:

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ______

2. Копия свидетельства о смерти ______

3. Копия поэтажного плана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. Москвы Заказчик не предоставил

4. Акт осмотра недвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2009 года Центра независимой экспертизы «Модус-Антик».

6.2 Оцениваемые права и их обременения

В соответствии с Федеральным законом от 21.10.94 № 51 – ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»; Федеральным законом №146-З от 26 ноября 2001 года «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» и заданием на оценку в данной работе определяется стоимость права собственности на двухкомнатную квартиру.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:

¨ отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

¨ передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;

¨ отдавать имущество в залог;

¨ обременять его другими способами;

¨ распоряжаться им иным образом.

Разрешенное использование

Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811

Обременений на объект оценки по информации Заказчика не существует.

6.3 Описание местоположения

Таблица 7.1

Показатель	Описание или характеристика показателя
Область, район	Микрорайон Северное Бутово
Преобладающая застройка микрорайона	Район жилой застройки, район «спального» типа
Транспортная доступность	cт. м.Бульвар Дмитрия Донского
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Отличная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Нет
Объекты транспортной инфраструктуры района	Садовое кольцо
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Престижный район с развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением

Рис. 7.1

Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы

6.4 Общая характеристика здания

Таблица 7.2