Маркетинговое исследование рынка новостроек в г. Томске

Бизнес и коммерция в России в настоящее время развиваются стремительнее, чем когда-либо. Решающий фактор успеха в бизнесе – эффективное применение маркетинговых исследований.

Маркетинговые исследования служат основой маркетинга, они включают изучение внешней маркетинговой среды рынка, мотивации потребителей, а так же внутренней маркетинговой среды, т.е. оценку производственно–сбытовых возможностей самой фирмы, строящей свою деятельность на принципах маркетинга. Такие маркетинговые исследования позволяют выбрать оптимальный рынок сбыта, осуществить планирование.

Анализ маркетинговой среды и оценка рыночных возможностей организации осуществляются в ходе комплексных маркетинговых исследований рынка, цель которых состоит в сборе информации о рынке и ее изучении для совершенствования процесса разработки и сбыта товаров. Маркетинговые исследования рынка являются обязательным условием успеха товаров, предлагаемых на рынке. Они эффективны в том случае, когда рассматриваются не только как процесс получения труднодоступной коммерческой информации, но и как средство, обеспечивающее руководство организации аналитическими выводами об изменениях маркетинговой среды с целью улучшения возможностей системы управления.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, новостройки выступают основой личного существования для граждан. В Томске и России происходит активное формирование и развитие рынка новостроек и всё большее число граждан участвуют в операциях с недвижимостью. Целью маркетингового исследования является анализ рынка новостроек с целью открытия своего бизнеса в этой отрасли, это исследование является актуальным, так как в данное время город Томск активно застраивается, множество людей приобретают квартиру или хотят её приобрести.

1.Характеристика рынка новостроек

1.1 Основные параметры рынка новостроек

рынок новостройка квартира жилье

Ситуацию на рынке строящегося жилья определяют следующие тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе.

На Томском рынке недвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупные застройщики Томска: ТДСК, СУ13. СУ 13 специализируется на строительстве кирпичных домов. ТДСК - панельных. ТДСК осуществляет квартальную застройку: микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе. Остальные застройщики строят не с таким "размахом".

1.2 Форматы новостроек

Покупка квартиры является целью многих людей, хотя цена новой квартиры значительно выше старой. Стоимость жилья в новостройке также может быть разной. Свои потребности необходимо совмещать со своими возможностями. Так, цена зависит от высоты потолков, материалов, применяемых при строительстве. Также важным фактором является то, какой именно дом панельный или монолитный.

Типы новостроек:

Новостройки панельного вида

Данный тип новостроек является довольно-таки популярным благодаря легкости и дешевизны их возведения. Но массой недостатков обладают панельные дома. Звукоизоляция таких помещений минимальная, что доставляет множество неудобств жителям, высота потолков в панельных домах в среднем составляет 2,75 м. Это объясняется тем, что большие панели не изготавливаются, также в панельном доме нельзя сформировать комнаты, как хочется, ведь каждая стена квартиры является несущей. Еще одним немаловажным недостатком считается некачественное выполнение работы строителями.

Каркасно-блочные новостройки

Отличительной чертой каркасно-блочного дома является то, что несущую функцию выполняет специальный каркас, а кирпичи или блоки встраиваются в него. Основное преимущество такого дома – высота потолков, стены, которые «дышат», отсутствие стандарта планировки. Возможно придумать планировку квартиры, которая будет ограничиваться только её площадью.

Но этот вид новостройки, является одним из самых дорогих, но ещё более дорогим его делает кирпичная кладка стен. В таких домах живут люди определённого социального статуса и материального достатка ввиду того, что квадратные метры жилья стоят не дёшево.

Монолитные новостройки

Возведение монолитного дома производится иначе: изначально делается опалубка, которая впоследствии заливается бетоном. Стены, изготовленные по данной технологии, очень прочны вследствие того, что усадка происходит равномерно и не появляется трещин как в домах из панелей. Очевидными преимуществами таких новостроек являются: просторные помещения свободной планировки, абсолютно ровные полы и потолки, а также отличная тепловая и звуковая изоляция. Обычно монолитные новостройки возводятся не по типовым проектам, вследствие новостройка может быть эксклюзивной.

Основным недостатком такой жилплощади является высокая цена. И стоит добавить ещё то, что качество постройки прямо связано с добросовестностью и уровнем профессиональной подготовки строительной организации.

1.3 Примеры планировки

Рис.1 Рис.2 Рис.3

Рис.1 Типовая планировка жилого дома серии Бекерон.

Панельный дом. Квартиры: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: от 4 до 7 этажей. Наружные стены: керамзитобетонные панели, толщиной от 40 до 55 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 14 см. Перегородки: 80 см. Перекрытия: железобетонные. В домах с 5-ю и более этажами имеется один грузопассажирский лифт. Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле и на кухне. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети.

Рис.2 Жилой дом серии П-46М

Квартиры: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные. Этажность: 4, 5, 7, 9 или 14 этажей. Наружные стены: керамзитобетонные панели, толщиной 34 см. Внутренние стены: железобетонные, толщиной от 14 до 18 см. Перегородки: 8 см. Перекрытия: железобетонные, толщиной 14 см. Лифт: в 4-х этажных секциях - один пассажирский (грузоподъемность 400 кг.); в 5- и 9-этажных секциях - один грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг.); в 14-этажных секциях -два (грузоподъемностью 400 и 630 кг.). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети. Мусоропровод: с загрузочными клапанами на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,64 м.

Рис.3Жилой дом серии И-155

Дома серии И-155 бывают панельные и монолитные. Квартиры: 1-, 2-х, 3-х и 4-комнатные, свободной планировки. Этажность: от10 до 24 этажей. Наружные стены: трехслойные, толщиной 32-40 см. В домах башенного типа стены до 8-го этажа - монолитные. Внутренние стены: железобетонные, толщиной 20 см. Количество лифтов варьируется от двух до четырех; используются лифты двух типов: пассажирский (грузоподъемность 400 кг) и грузопассажирский (грузоподъемность 630 кг). Вентиляция: естественная, через вентиляционные блоки в санузле. Отопление: центральное. Водоснабжение: от городской сети. Мусоропровод: с загрузочным клапаном на каждом этаже. Высота жилых помещений: 2,80 м.

1.4 География размещения

Наибольшей популярностью у застройщиков пользуется Кировский и Советский районы. Здесь строят в основном из кирпича, как жилые дома, так и коммерческую недвижимость. Стоимость земельных участков в центральных районах высока. Часто застройщикам приходится расселять жителей ветхого жилищного фонда, прежде чем начать строительство новостройки. Поэтому себестоимость квартир в центральных районах выше, чем в спальных. Спальные районы Томска, формировавшиеся в советские времена плановыми застройками, тоже прирастают новостройками. Их здесь строят либо на пустырях, либо на окраинах районов. Строят панельные высотные дома единым комплексом, выполненным в едином стиле. Вместе с домами растет и инфраструктура: социальные объекты, дороги, зеленые насаждения.

Цена на новостройки на 10 - 20% выше, чем на вторичное жилье. Жители Томска охотно инвестируют свои деньги в строительство новостроек, даже на самых ранних стадиях. В особо ликвидных местах как, например, на ул. Киевская, томские новостройки, были проданы задолго до того, как начался процесс расселения. И это оправдано, с каждой новой стадией строительства цена квадратного метра увеличивается. После того, как дом сдается госкомиссии, инвестор получает прибыль не менее 100%.

Особенностью рынка недвижимости Томска является длительный срок строительства - не меньше 2-х лет.(В Сочи длительность строительства существенно короче - 1 год). Интересным местом в центральной части города в Кировском районе являются улицы Киевская, Косарева - в районе Кардиоцентра. В настоящее время там построено несколько новостроек - очень удачные проекты. Распроданы все квартиры и в будущих новостройках по адресу ул. Киевская, хотя строительство еще не начато. Идет процесс расселения. Как только строительство начнется, цены на эти квартиры вырастут на 50%, так как место очень перспективное и качество дома бизнес-класса обещает быть высоким.

Еще одно перспективное место строительства новостроек в Томске, - исторический центр города в районе Белого озера: пер. Школьный, ул. Ачинская, ул. Октябрьская. Этот район отличается относительной удаленностью от крупных магистралей города. Однако расположен недалеко от центральной площади Ленина, до которой можно дойти пешком за 20 минут. В районе строят и элитные дома с элитными квартирами г. Томска. В настоящее время этот район еще недостаточно оценен и поэтому цены на новостройки здесь еще не так высоки как в Кировском районе. Однако, в ближайшее время ожидается скачок цен.

2.Классификация рынка

2.1 Классификация по типу новостройки

Классификация жилья в Томске.

Согласно классификации, жилье делится на 5 классов: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.

Для определения класса жилья было использовано более 100 параметров, которые были разделены на 7 основных критериев: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации.

Характеристики жилья класса "Де-люкс"

Характеристики жилья "Премиум" класса

Характеристики жилья "Бизнес" класса

Характеристики жилья класса "Эконом"

Характеристики жилья "Социального" класса

2.2 Классификация по средней цене квартиры

Средние цены за 1кв.м. жилой недвижимости в разных районах г.Томска находятся в диапазонах, представленных в таблице 1:

Диапазон цен на жилую недвижимость, руб./кв.м.

Согласно, таблице 1 минимальная цена за 1кв.м. составляет 24 000 руб., максимальная - 60 000руб./кв.м.

Рис. 4 Средняя стоимость1 кв.м. жилой недвижимости по районам, руб./кв.м.

На начало 2010г. средневзвешенные цены предложения на первичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томска составили в среднем 30 тыс. руб. за кв. м.

На вторичном рынке купли-продажи жилой недвижимости г.Томска цены предложения составляют 35 тыс. руб.

Рис.5 Средневзвешенные цены предложений на рынке жилой недвижимости, руб.

Самыми дорогими являются однокомнатные квартиры стоимость которых за 1кв.м достигает 59 500 руб./кв.м. Цены уменьшаются обратно пропорционально площади квартир. Так, самыми дешевыми являются самые большие по площади квартиры.

На стоимость жилой недвижимости в большей степени оказывает влияние ее местоположение, тип материала стен и количество комнат.

Влияние местоположения на стоимость жилой недвижимости

Рис.6 Средние цены предложений в новостройках, руб.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках в г.Томске составляет около 30 000руб./кв.м.

Рис.7 Средние цены предложений 1-комнатных квартир, руб.

Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском и Советском районах - 46 500300руб./кв.м. - 42 300руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м.

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 20 до 40 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 35 кв.м.

Рис.8 Средние цены предложений 2-комнатных квартир, руб.

Самая высокая стоимость одного квадратного метра двухкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе 38 100руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Ленинградский, Советский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется от 35 200руб./кв.м. до 29 800руб./кв.м.

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 35 до 70 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на двухкомнатные квартиры площадью 50 кв.м.

Рис.9 Средние цены предложений 3-комнатных квартир, руб.

Самая высокая стоимость одного квадратного метра трехкомнатных квартир наблюдается в Кировском районе - 39 700руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 35 000руб./кв.м.

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 55 до 100 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на трехкомнатные квартиры площадью 70 кв.м.

Рис.10 Средние цены предложений 4-комнатных квартир, руб.

Самая высокая стоимость одного квадратного метра однокомнатных квартир наблюдается в Кировском районе - 38 400руб./кв.м., далее по убывающей можно расположить Советский, Ленинградский и Октябрьский районы, средневзвешенная стоимость квадратного метра в этих районах колеблется около 31 000руб./кв.м.

Площадь однокомнатных квартир в г.Томске находится в интервале от 60 до 130 кв.м. Большая часть всего объема предложений жилой недвижимости, приходится на квартиры площадью 75 кв.м.

Средняя цена за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от материала стен, руб./кв.м.

Рис.11 Средние цены предложений жилой недвижимости в зависимости от материала стен

Средневзвешенная цена 1кв.м. жилой недвижимости в кирпичных домах составляет 38 200 руб./кв.м., что превышает значение 1 кв.м. цен в панельных домах - 34 000 руб./кв.м.

2.3 Классификация по видам оказываемых дополнительных услуг

Виды услуг

Обмен квартир -любой вид обмена, в том числе, равноценный обмен, обмен с доплатой большей жилплощади на меньшую или меньшую на большую.

Купля-продажа квартир и комнат — осмотр базы жилья жилья, предлагаемого компанией.

Расселение - расселение коммунальных квартир.

Разъезд -оптимальные варианты разъезда.

Срочный выкуп жилья — иногда жизненные обстоятельства складываются так, что необходимо продать квартиру в кратчайшие сроки.

2.4 Классификация по видам строительных процессов

Под строительной продукцией понимают полностью законченные строительством здания, сооружения, их комплексы, сданные заказчику для эксплуатации. Возведение зданий или сооружений требует выполнения строительных работ, которые разделяются на несколько основных видов по признаку применяемых материалов и полуфабрикатов или по назначению, например каменные, бетонные, штукатурные, малярные, земляные и другие работы.Каждый вид строительных работ складывается из комплекса взаимосвязанных строительных процессов.Технологически однородный и организационно-неделимый элемент строительного процесса называется рабочей операцией. Для операций, выполняемых одним и тем же рабочим или звеном рабочих, исполнителей, средств и орудий труда. Каждая рабочая операция состоит из нескольких тесно связанных между собой рабочих приемов, которые в свою очередь состоят из отдельных движений.

Строительные процессы по сложности их выполнения могут быть простые и комплексные.

Простым процессом называется совокупность технологически связанных между собой рабочих операций, выполняемых одним и тем же рабочим или звеном рабочих согласованно работающих, например, при кладке кирпичной стены, монтаже колонны и т. п. Комплексным процессом называется совокупность одновременно осуществляемых простых процессов, находящихся между собой в непосредственной организационной зависимости и связанных единством конечной продукции, например монтаж колонн, балок и ферм каркаса здания. В исполнении комплексного процесса участвуют рабочие разных специальностей.Строительные процессы, выполняемые вручную с использованием ручного инструмента и простейших приспособлений, называют ручными, выполняемые с помощью электрических ручных машин (электропилы, электрорубанки и др.) - полумеханизированными. Строительно-монтажные процессы, выполняемые с помощью машин и механизмов, где функции рабочего сводятся лишь к управлению данной машиной, называют механизированными. Дальнейшим развитием механизации является автоматизация. Автоматизация- это высшая степень организации производственного процесса: она освобождает человека от непосредственного управления этим процессом, которое в этом случае осуществляется автоматически. Таким образом, автоматическим называют процесс, в котором ручной труд человека по управлению машинами (процессом, операцией) заменен специальными устройствами, обеспечивающими заданную производительность и качество продукции без участия человека.

Все строительные работы можно условно подразделить на общестроительные, специальные и вспомогательные.

1)Общестроительные работы включают комплекс работ, после завершения которых получается незаконченная строительная продукция в виде так называемой коробки здания или сооружения, соответствующая проекту. Сюда входят земляные работы, установка фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, крыши, монтажные (монтаж строительных конструкций), отделочные и другие работы. 2)Специальные работы выполняют после завершения отдельных видов общестроительных работ либо параллельно с ними. Сюда входя'і монтаж систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, пароснабжение, электропроводка и т. д. К ним также относится монтаж технологического оборудования в производственных зданиях, котельных, газопроводов, резервуаров и т. п.

3)Вспомогательные работы сами не создают строительной конструкции, однако правильная и четкая организация их способствует быстрейшему завершению строительства. К ним относят заготовительные, погрузочно-разгрузочные и транспортные работы, обеспечивающие объекты строительства строительными материалами, конструкциями, деталями, изделиями, заготовками и т. д.

3.Основные игроки на рынке

3.1 Сравнительная характеристика конкурентов

На Томском рынке недвижимости работает более 10 строительных компаний. Наиболее крупные застройщики Томска: ТДСК, СУ13, Строймонтаж. СУ 13 специализируется на строительстве кирпичных домов. ТДСК - панельных. ТДСК осуществляет квартальную застройку: микрорайон «Высотный» на Иркутском тракте, «Радужный» на АРЗе. Остальные застройщики строят не с таким "размахом" и не являются большими конкурентами для ТДСК, СУ13, Строймонтажа.

3.2Су-13

Почти полвека строительному предприятию СУ-13. Основано оно в 1956 году, поначалу было структурным подразделением треста "Томскжилстой".Листая славные страницы истории СУ-13, многое узнаешь об истории Томска.

В 60-х годах СУ-13 занималось строительством стандартных пятиэтажек и прилегающих к ним объектов социального назначения. В те годы надо было в короткий срок переселить сотни семей из бараков военного времени и подвалов в благоустроенные квартиры. И эта важнейшая социальная программа была выполнена в запланированном объеме. Итог только одного 1960 года - 18 тысяч метров жилья и средняя школа.

Памятным для ветеранов управления стало десятилетие с 1960 по 1970 годы. В конце этого периода итоговый результат небывалый: 17 детских садов, 9 школ, учебный корпус пединститута по проспекту Комсомольскому, кинотеатр "Сибиряк", комплекс городской больницы по улице Нахимова, туберкулезный санаторий, прачечная, котельная по Иркутскому тракту, овощехранилище, столовая, аптека, магазин, животноводческие комплексы в Калтае, Семилужках, Поросине, в поселке Мирном и более 200 тысяч квадратных метров жилья. Можно сказать, что в это десятилетие состоялся коллектив СУ-13, сложились, выросли и окрепли замечательные кадры.

В 70-80 годах объемы возведения кирпичного жилья стали падать, на передний план выходит панельное домостроение, а строители СУ -13, продолжая поднимать жилье, занимаются объектами здравоохранения. Ими построены санаторий-профилакторий "Строитель", детский оздоровительный лагерь "Огонек", городская больница, станция переливания крови, роддом им.Семашко, поликлиники на улицах Киевской и Карташова и т.д.

Полтора десятка лет - с конца 70-х и до начала 90-х годов - в программе СУ-13 основными объектами были школы и детские комбинаты в полносборном исполнении. Всего в послужном списке строителей СУ-13 24 школ и 20 детских комбинатов.

В 90-ых, пережив нелегкий кризис, связанный с отсутствием финансирования заказов, СУ -13 приступает к строительству жилья в качественно новом исполнении - это кирпичные дома с квартирами повышенной комфортности. У томичей они пользуются заслуженной популярностью. На это есть ряд причин: свободная планировка квартир, новые инженерные коммуникации, традиционно престижные районы города, квартальная застройка. Дома от СУ-13 не похожи один на другой, им присущи индивидуальность и выразительность. Вокруг них территория силами строителей озеленяется и благоустраивается. Сегодня строители СУ-13 в год сдают порядка 30 тысяч квадратных метров жилья.

Но СУ-13 работает и с социально значимыми для города заказами: это часовни, капитальный ремонт трибуны на стадионе "Труд", Белое озеро и другие объекты.

Многое изменил