Геоэкологическая оценка II земельно-оценочного района г. Усть-Каменогорска

Методологической основой земельно-оценочных работ в городах является платность землепользования. В зависимости от функционального назначения земель различают подходы к их оценке.

Земля имеет не только потребительскую стоимость, но и цену. Цену земель, выступающих в качестве пространственного базиса в условиях рынка, определяет спрос. Но предложения в Республики Казахстан превышают спрос и поэтому существующие методы оценки земель (затратный, доходный и метод сравнительного анализа) использовать не предоставляется возможным, однако, ставки продажи земель в пользовании, в частной собственности, а также ставки земельного налога в населенных пунктах можно определить, используя комплексный метод оценки земель.

Суть этого метода заключается в оценке затрат вложенных в землю на ее освоение и обустройство, а также влияние совокупности природно-хозяйственных и градостроительных факторов на стоимость земельных участков. Учитывать при этом следует:

- пространственно-планировочное районирование;

- стоимость освоения земель, включая изыскания, исследования прошлых лет;

- затраты на создание инженерно-транспортной инфраструктуры;

- стоимость объектов соцкультбыта и рекреации;

- планируемые капиталовложения на развитие инфраструктуры и строительства;

- физические свойства земли (ландшафт, рельеф, геологическое строение, растительный покров);

- экологическое состояние воздуха, воды и почвы;

- характер застройки (отдельно жилой и производственно-складской);

- характер расселения;

- архитектурные и рекреационно-эстетические достоинства.

В совокупности перечисленных факторов наиболее сложным по возможности представить влияние на цену земельных участков является оценка их физических свойств и экологическое состояние окружающей среды – геоэкологическая оценка территории населенных пунктов.

Целью данного курсового проекта является:

1) определение категорий сложности инженерно-геологических условий (ИГУ);

2) оценка загрязнения атмосферы;

3) оценка загрязнения почв;

4) оценка загрязнения подземных вод.

1. МЕТОДИКА ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОГО РАЙОНИРОВАНИЯ

Исторически, земельные участки в понятии общества это наиболее значимый элемент национального богатства. Следовательно, не поддается сомнению, что ее рациональное использование является одной из наиболее важных задач и оказывает значительное воздействие на экономику страны в целом. Постройки новых и разрастание ранее созданных населенных пунктов происходит, в основном, именно путем вовлечения новых земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения.

Однако, несмотря на свою важность, рациональное и правильное использование земли до сих пор является существенной проблемой и требует к себе профессионального и многостороннего подхода при рассмотрении. Требуется, в частности, детальное изучение земельных участков, информация о качестве, объеме, месторасположении, характере современного и возможного предполагаемого в будущем использования земель, в том числе и земель населенных пунктов.

Земля выступает основополагающим элементом для любых населенных пунктов, наиболее значимым становится охарактеризовать земли, отвечающие строительным требованиям, то есть описать их геологическое строение, уклон местности, глубина залегания грунтовых вод, наличие инженерных сетей, характеристика существующих строений и другие характеристики, которые разведываются в ходе геологических и геодезических изысканий. Так же важно добавить, что одной из основных задач эксплуатации земель любого населенного пункта является удовлетворение жилищно-бытовых, культурных, производительных и других первоочередных социальных потребностей населения. Следовательно, земельный фонд населенных пунктов характеризуется значимыми выделяющими его чертами, которые необходимо брать в расчет при организации земельного кадастра на этих территориях.

Городской кадастр, в свою очередь, создается как целостная многоуровневая система, включающая земельные кадастры административных районов и городов и земельные кадастры муниципальных образований.

Принципы формирования земельно-оценочных районов в населенных пунктах определяются четырьмя признаками:

1. Однородностью:

- градостроительных характеристик (планировки, застройки, инженерно-транспортного и социального обеспечения);

- функционального назначения территории (под жилье, производство, рекреацию);

- географических признаков (пространственно-ландшафтных, инженерно-геологических и социальных);

- экологической обстановки.

2. Территориальной обособленностью (четко обозначенными границами – реками, водоразделами, тальвегами, железными дорогами, автомагистралями и т.д.).

3. Компактностью.

4. Перспективами развития (по Генплану, Плану социального развития и т.д.).

Таксонометрической основой земельно-оценочного районирования выступают, как правило, целые кварталы, или микрорайоны. Это целесообразно во всех отношениях - в Генпланах и во многих других документах необходимая кадастровая информация сведена поквартально, кварталы и микрорайоны в основном уже сформированы в соответствии с вышеперечисленными принципами, что существенно упрощает задачу их группировки и объединения в однотипные территориальные структуры (зоны). Но иногда из-за неоднородности рельефа, типа застройки, степени завершенности и перспектив развития кварталов их приходится все же делить на два и более таксонов. Земельно-оценочное районирование выполняется обычно группой специалистов по кадастру совместно с представителями архитектуры, землеустройства и служб городской (поселковой, сельской) инфраструктуры конструктивно-экспертным методом. Более высокий уровень районирования - на основе кластерного анализа с последующей экспертизой в соответствующих службах.

Границы земельно-оценочных районов определяются на крупномасштабных планах, затем в ходе обследования уточняются и корректируются в натуре, а после этого утверждаются в установленном порядке.

В составе исходных данных необходимо иметь:

- материалы топографических съёмок в масштабах 1:10000, 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. Предпочтение следует отдавать материалам масштаба 1:2000 и крупнее, имеющим оптимальный уровень точности и информационной насыщенности;

- материалы действующих Генеральных планов и Проектов размещения строительства (наличие последних облегчает работу с Генеральными планами);

- материалы проектов детальной планировки, проектов застройки отдельных районов и комплексов;

- материалы специальных отраслевых схем и проектов, схем Генеральных планов промышленных узлов, размещения проектируемых промышленных предприятий и упорядочения существующей застройки в промышленных районах, комплексных схем развития всех видов пассажирского транспорта, схем проектов отдельных видов инженерного оборудования (водоснабжения, канализации, тепло-, электроснабжения и др.), проектов организации и планировки зон отдыха, зеленых зон;

- данные, предоставляемые отделами и управлениями местной администрации (архитектуры и градостроительства, технической инвентаризации, народного образования, здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания и др.);

- проекты планов социального и экономического развития населенного пункта, области, региона;

- материалы (отчеты) инженерно-геологических, почвенных, геоботанических и других изысканий;

- материалы экологических обследований, экологические проекты и паспорта;

- социологические исследования, экспертизы, данные переписи населения.

земельный оценочный геологический

2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА II ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОГО РАЙОНА

Относительно всего города данный земельный участок располагается в центральной части. Территория является жилым земельно-оценочным районом. Границы участка проходят с востока на юго-запад вдоль берега реки Ульба. Затем граница поворачивает на северо-запад по берегу реки Иртыш, затем на северо-восток по бульвару Гагарина, мимо ДКМ до пересечения с улицей Ворошилова. Далее проходит по улице Ворошилова на юго-восток до пересечения с проспектом Абая, затем на северо-восток, до пересечения с безымянной улицей и затем до берега реки Ульба.

На юго-западе земельно-оценочного района находится остров, на северо-западе - рынок «Заречный», на севере по пр. Независимости расположен стадион «Восток», парк «Металлург» и развлекательный комплекс «Большевик» и так же на пересечении бульвара Гагарина и улицы Ворошилова находится Дом Культуры Металлургов. На северо-востоке расположен Больничный комплекс. Так же в границах участка имеются: стадион в районе школы-гимназии № 11, Дворец Спорта, ФОК, модуль на территории Восточно-Казахстанский государственный технический университет им. Д. Серикбаева.

Учебные заведения на территории данного земельно-оценочного района: школы - № 43, 12, 40, 10, 9, 34, 16, 2, 11, 20, 15, 29, СДЮШОР 3; ВКГТУ им. Д. Серикбаева, колледж ВКГТУ, V корпус ВКГТУ (военная кафедра)

На территории района расположены следующие промышленные предприятия: АО «Ульбинский металлургический завод», АО «Казцинк», АО «Востокмашзавод», ТОО «Уралэнергоцветмет», ТОО «Востоккранэнерго», АО «Казгипроцветмет». Также в районе находятся следующие организации: ИП рыбный цех «Полковников», ТОО «Бипек-Авто».

В северной части участка с запада на восток проходит железная дорога. По пр. Абая расположен автовокзал.

Главными улицами района являются: пр. Независимости, пр. Абая, ул. Космическая, ул. Ворошилова, ул. Солнечная, бульвар Гагарина.

Транспортная инфраструктура района представлена автобусами следующих маршрутов: № 1, 2, 5, 6, 8, 8А, 11, 12, 14, 15, 19, 25, 26, 35, 39, 42, 43, 55, 67, 206, 229, 262.

По проспекту Абая и улице Ворошилова проходят пути трамвайных маршрутов: № 1, 2, 3, 4.

Площадь данного земельно-оценочного района составляет 825.76 га.

3. ОЦЕНКА ИНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГИЧЕСКИЙХ УСЛОВИЙ

Инженерно-геологические условия — такие свойства геологической среды и такие происходящие в ней процессы, которые оказывают влияние на принятие тех или иных решений, определяющих размещение сооружений, выбор их типов и конструкций, способов строительства (методов ведения горных работ), методов эксплуатации, способов оптимального управления геологической средой.

Инженерно-геологическая оценка некоторой территории (точнее, области геологической среды) — это конечный результат специального анализа совокупности данных об инженерно-геологических условиях этой территории, на основании которого принимают решения, определяющие взаимодействия орудий и продуктов труда с геологической средой в пределах оцениваемой территории. Инженерно-геологическая оценка лежит в основе планов, проектных, рабочих и оперативных документов, регламентирующих размещение сооружений, выбор их типов и конструкций, способов строительства, методов эксплуатации, реализацию мероприятий по рациональному использованию и охране природных ресурсов, в том числе геологической среды.

Таким образом, оценка — результат специального анализа данных о компонентах инженерно-геологических условий, содержание которого определяет отношение инженера-геолога к некоторому объему геологической среды (ее структуре, свойствам) и ее функционированию, процессам, которые происходят в ней и будут развиваться при реализации намечаемой хозяйственной деятельности. Следовательно, оценка в той или иной форме всегда содержит элементы инженерно-геологического прогноза, заключающегося в прогнозе взаимодействия ее подсистем (сооружение и сфера взаимодействия).

Для кадастровой оценки земель населенных пунктов основные факторы инженерно-геологических условий (ИГУ) представляют четыре группы показателей:

- типы и формы рельефа (геоморфологические показатели);

- физико-механические свойства грунтов (геологические показатели);

- состояние и состав грунтовых вод (гидрогеологические показатели);

- внутренние и внешние проявления эволюции земной поверхности (показатели геологических процессов).

В литературе перечисленные факторы рассматриваются с позиции их влияния на выбор конструктивных решений при проектировании оснований зданий и сооружений. Особенностью кадастровых задач является то, что влияние этих факторов оценивается не для конкретного сооружения с его технологией (основное назначение инженерных изысканий), а с целью определения категории строительной сложности участков.

Современный уровень развития техники позволяет использовать под застройку практически любые территории, но освоение сложных в инженерно-геологическом отношении участков связано с увеличением затрат, поэтому степень влияния инженерно-геологических условий (ИГУ) на ценность земель можно определить путем прямого сопоставления затрат на инженерную подготовку и застройку территорий. Иначе говоря, сущность кадастровой оценки ИГУ в населенных пунктах, исходя из целевого назначения этой категории земель, заключается в определении геологической пригодности территорий для жилищно-гражданского строительства.

В лаборатории Кадастр, разработано 2 методических подхода сравнительной оценки ИГУ для городского кадастра:

- комплексный (аналитический);

- градостроительный (экспертный).

Первый метод базируется на основе тщательного анализа рельефа, физико-механических свойств грунтов, гидрогеологических условий и геологических процессов, с целью выявления факторов оценки их влияния (в стоимостном выражении) на конструктивные решения подземной части зданий и сооружений (выбор конкретных типов и конструкций, фундаментов и т.д.)

Второй метод упрощенный. Основан на использовании укрупненных нормативов, полученных эмпирически – путем экспертных оценок серии проектов планировки и застройки населенных пунктов.

Эти нормативы могут быть уточнены при необходимости для городов со специфическими условиями.

3.1 Систематизация и обработка исходных данных

Количество показателей ИГУ, диапазон и глубина исследования степени их достоверности, надежности, точности зависят от поставленных задач. Обычный набор задач для первого этап изысканий под строительство:

- сравнение и оценка вариантов размещения объектов в районе строительства;

- составление схем генерального плана

-определение объемов и стоимости работ;

-оценка ИГУ применительно к различным строительным и хозяйственным целям.

Эти задачи решаются на основе региональных инженерно-геологических исследований, в полной мере отвечающих и потребностям кадастровой оценки земель. На втором этапе решаются чисто специфические задачи на уже выбранной строительной площадке.

Результаты первого этапа изысканий для кадастровых целей могут быть представлены с достаточной точностью на плановой основе в масштабах 1:10000 и 1:25000.

Банк земельно-кадастровых данных ИГУ следует формировать по «узловым точкам» - на пересечении линий координатной сетки определенной плотности и заданной кратности. Исходя из средней степени изменчивости наиболее характерных признаков физического состояния земель, оптимальным можно считать размеры сетки 500*500 м, соответственно, значения координат «узловых точек» - кратными 500.

В особо сложных случаях плотность можно принять и 100*100, но при этом следует иметь в виду, что по большинству показателей точность и надежность дополнительной информации, полученной вследствие уплотнения сетки, не повысится. Это обусловлено тем, что большинство показателей определяется путем интерполяции (экстраполяции) значений между исходными точками (наблюдений, отбора проб, скважин и т.д.). Исходная информацию представлена в приложении А.

3.2 Геоморфологические показатели (Р₁)

Вокруг каждой узловой точки координатной сетки в пределах квадрата заданной кратности между крайними горизонталями по кратчайшему и наибольшему расстоянию между ними вычисляется средний уклон местности. По таблице в соответствии с вычисленным уклоном этой поверхности, определяются характеристика и морфометрическая категория рельефа.

3.3 Геологические показатели (Р₂)

В рабочую таблицу для каждой точки квадрата по разрезам, описаниям скважин (шурфов) выписываются колонки литологических слоев пород с указанием отметок поверхности земли, количества и мощности слоев, углов наклона и глубины залегания каждого слоя. Глубина колонки устанавливается в среднем 10 – 15 м или до коренных (подстилающих) пород. Если места отбора проб не совпадают с вершинами квадратов координатной сетки, то для этих точек параметры литологических слоев определяют путем интерполяции или экстраполяции.

По каждому литологическому слою определяют степени выветрелости, трещиноватости, влажности, просадочности, показатели уплотнения и трения по фактическим или нормативным значениям.

3.4 Гидрогеологические показатели (Р₃)

По гидрогеологической карте района для каждой вершины квадрата координатной сетки определяют наличие подземных вод, их простирание, динамику напора, глубину залегания, коэффициент фильтрации, химический состав и агрессивность.

Данные по подземным водам фиксируют до глубины 10 – 12 м.

3.5 Показатели геологических процессов (Р₄)

По материалам изысканий или специальных исследований в соответствии с нормативами определяют для каждой «узловой точки» наличие и параметры карстовых и оползневых явлений, заболачивания и подтопления берегов, обрывов, оврагов и искусственных выемок, эрозионных процессов и сейсмической активности.

3.6 Определение категории сложности ИГУ

В основе предлагаемой методики заключена идея оценки земельных участков по совокупности факторов, которые должны быть представлены минимальным числом интегративных показателей.

В приложении В приведены показатели ИГУ по четырем факторам для различных категорий сложности. Каждый показатель представлен в натуральном выражении в виде коэффициентов сложности. Эти коэффициенты отражают соотношение натуральных показателей первой категории к последующим. Для показателей, не имеющих формализованных параметров состояния динамики или качества, коэффициенты установлены эмпирическим путем: I категория – 1.0; II – 0.8; III – 0.6 и IV – 0.2.

К таким показателям относятся мощность литологического слоя, характер залегания подземных вод, их агрессивность и геологические процессы. Эти коэффициенты являются весовыми параметрами категории сложности. В зависимости от реальных условий, степени изученности, требований к детальности оценки и уровня математического обеспечения, по запросу потребителей возможно введение новых показателей и коэффициентов сложности категорий ИГУ.

В оценке ИГУ важнейшим элементом исследований является определение удельного веса влияния каждого факторного признака и в целом структурных групп факторов на значение совокупного комплексного показателя. Веса групп факторных признаков (Кф), а также веса показателей сложности ИГУ внутри групп (КN), приведенные в таблице В.1 (приложение В), определены экспертным путем.

Для наиболее распространенных типов сооружений рассчитываются нормативные затраты на подготовку оснований фундаментов и прочие земляные работы с учетом влияния каждого фактора по всем категориям сложности

3.7 Расчет комплексных показателей оценки ИГУ

В рабочую таблицу (таблица 1) для каждой узловой точки выписываются её координаты и показатели категорий сложности ИГУ, которые определяются с помощью приложения В.

Значение интегративного показателя (Рф) в пределах фактора определяют как средневзвешенное из каждого показателя по формуле:

                              (1)

где  – весовой коэффициент каждого показателя сложности ИГУ.

Интегративный показатель сложности ИГУ в узловой точке (R_общ) вычисляется по формуле:

                              (2)

где  – весовой коэффициент группы факторных признаков.

Комплексные показатели ИГУ условно подразделяются на четыре оценочные группы по категориям сложности. Значение оценочных коэффициентов по степени сложности приведены в Таблице В.2 приложение В.

Комплексные показатели увеличения затрат на освоение и эксплуатацию земельных участков по районам выражаются формулой:

                              (3)

где Р – общая площадь земельно-оценочного района.

Коэффициент влияния ИГУ на цену земель - К_игу - выражается отношением:

                                   (4)

где Z_{игу i} - показатель увеличения затрат на освоение и эксплуатацию земельных участков в i – том земельно-оценочном районе;

Z_игуmax – максимальное значение показателя увеличения затрат.

Таким образом, оценка влияния ИГУ на стоимость заключается в том, что чем меньше оценочный коэффициент, тем ценнее (дороже) земля, чем больше (сложнее ИГУ) – тем дешевле.

Результаты оценки ИГУ, выраженные коэффициентами, и карты отражают степень пригодности территории земельно-оценочных районов для промышленного и гражданского строительства, поэтому они могут быть использованы в системе управления земельными ресурсами, и для планирования организации территории, а также различных видов проектирования, в особенности на стадии предпроектной подготовки.

Исходя из расчетов видно, что в данном земельно-оценочном районе преобладает II и III степени сложности ИГУ.

Таблица 1– Расчет инженерно-геологических условий II земельно-оценочного района г. Усть-Каменогорск