Характеристика и оценка рынка недвижимости

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости, как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. (1)

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся: информация о ценах, спросе и предложении.

Рынок недвижимости – специфический сектор экономики посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением; свободное формирование цен на объекты недвижимости к защита прав собственности; перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективность решения социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями и является составной частью рыночного пространства.

Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах.

Другими словами, отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определят отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если надает цена, то спрос возрастает. Далее – если возрастает спрос, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.

Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяю цену.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов.

1. Анализ рынка недвижимости Тюменского региона

1.1 Анализ социально-экономической ситуации в регионе

По объему произведенной промышленной продукции область занимает 1 место в России. Промышленность сосредоточена главным образом в городах: Тюмени, Сургуте, Когалыме, Нижневартовске, Новом Уренгое, Пыть-Яхе, Губкинском, Нефтеюганске, Муравленко, Тобольске, Ишиме. (6)
 Основа экономики региона – топливная промышленность, на долю которой приходится 86,4% объема промышленного производства области. Значительная часть нефти, газового конденсата и газа страны добывается в области. За 2009 г. добыто 283,1 млн. тонн нефти и газового конденсата, 564,5 млрд. м3 газа естественного. Наращивается добыча нефти на юге области в Уватском районе.

Значительное развитие получила электроэнергетика, полностью обеспечивающая потребности области и передающая энергию в другие регионы. Сургутские ГРЭС-1 и ГРЭС-2, Нижневартовская ГРЭС являются крупнейшими в Европе производителями электроэнергии, работающими на попутном газе.

Развита нефтеперерабатывающая промышленность, обеспечивающая легким углеводородным сырьем нефтехимический комплекс страны.

В химической и нефтехимической промышленности осуществляется выпуск бутадиена, синтетических смол, пластических масс, полиэтиленовых труб, полимерной пленки. В области производится около трети объемов сжиженного бытового газа страны.

На севере развивается комплекс по выпуску моторного топлива, эксплуатируются мини-заводы по выработке моторного масла для местного рынка. Пользуется спросом продукция машиностроительных заводов: нефтепромысловое, буровое, геологоразведочное, нефтеперерабатывающее оборудование, тракторные прицепы, деревообрабатывающие станки, бетоносмесители, аккумуляторы и средства автоматики, медицинское оборудование и запасные части к нему, медицинские иглы и шприцы однократного применения.

В промышленности строительных материалов осуществляется выпуск сборных железобетонных конструкций и изделий, деталей для крупнопанельного домостроения, кирпича, стеновых блоков, экологически чистых изоляционных материалов, керамической черепицы и облицовочных плиток.

Важную роль в развитии области играет лесная и деревообрабатывающая отрасль. Изготавливается широкий ассортимент мебели, древесностружечных плит, фанеры клееной, деревянных домов, теплоизоляционных, отделочных и других материалов и изделий из древесины. (6)

Социально-ориентированные отрасли представлены легкой и пищевой промышленностью. Осуществляется выпуск шерстяных тканей, пряжи, изделий из меха, рыболовных сетей, кожаной и валяной обуви, швейных изделий. Организациями пищевой промышленности производится широкий ассортимент мясных, рыбных и молочных продуктов, хлеба и хлебобулочных, кондитерских изделий, консервированной и другой продукции.

Тюменская область относится к числу регионов с наиболее высокой инвестиционной активностью и прочно удерживает второе место после г. Москвы среди российских регионов по объему инвестиций в основной капитал на душу населения. В 2009 г. в экономику области направлено 357,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал. Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт.

Область является одним из перспективных регионов Российской Федерации для выгодного вложения иностранного капитала. Деловое сотрудничество осуществляется с предприятиями-партнерами и с организациями 35 стран мира, такими как Кипр, Германия, США, Украина. Наиболее привлекательными для инвестиций являются нефтегазопереработка, нефтедобыча, торговля.

По обороту розничной торговли, платных услуг на душу населения область уверенно лидирует в рейтинге регионов Уральского федерального округа, по России занимает соответственно 5 и 6 места.

В 2009 г. оборот розничной торговли (рис. 1, рис. 2) во всех формах проявления в расчете на одного жителя составил 44,6 тыс. рублей. В структуре розничного товарооборота продовольственные товары занимали 49%, непродовольственные – 51%. Почти четверть оборота розничной торговли приходится на продажу товаров на рынках. (Приложение 1). (6)

Рис. 1 Оборот розничной торговли Январь – июнь 2010 года (млн. руб.)

Рис. 2 Оборот розничной торговли январь – июнь 2009 года (в%.)

Платных услуг населению области оказано в расчете на душу населения на 13,7 тыс. рублей, из них бытовых – на 0,9 тыс. рублей.

Объем платных услуг (рис. 3, рис. 4) в Тюмени остался на уровне января 2009 года и составил 676 млн рублей (Приложение 1). Только 8% из них составляют услуги бытового характера. (6)

Рис. 3Объём платных услуг январь – июнь 2010 года (млн. руб.)

Рис. 4 Объём платных услуг январь – июнь 2009 года (в %)

В области создан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных по договорам строительного подряда в области, составляет 17,3% от объема Российской Федерации. Ежегодно вводятся в действие линии электропередачи напряжением 35 кВ и выше, трансформаторные понизительные подстанции напряжением 35 кВ и выше, нефтяные скважины, магистральные нефтегазопроводы, автомобильные дороги с твердым покрытием, мосты и другие объекты производствен-ного и социального назначения. (Приложение 2). (6)

Для области характерно интенсивное жилищное строительство. За 2009 г. организациями всех форм собственности построено 2515 жилых домов общей площадью 1200,8 тыс. кв. м (89,7% к уровню 2008 г.) В расчете на 1000 жителей области ввод составил 366,1 кв. м. По этому показателю область находится на 9 месте в России.

Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками, что свидетельствует о все более активном включении населения в процесс строительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 20,5%.

В 2009 г. из объектов социальной сферы введены в действие учреждения клубного типа, библиотеки, общеобразовательные школы, дошкольные образовательные учреждения, больницы, амбулаторно – поликлинические учреждения, гостиницы, бани.

Завершена реконструкция здания областной филармонии, ледового Дворца спорта, ипподрома, тренировочных полей стадиона футбольного клуба «Тюмень», автовокзалов в г. Тюмени, г. Заводоуковске и п. Голышманово. Закончено строительство железно-дорожных вокзалов на ст. Коротчаево (г. Новый Уренгой) и в г. Нижневартовске, построен радиологический каньон областного онкологического диспансера. Введены в эксплуатацию корпуса высших учебных заведений в г. Тюмени и г. Ханты-Мансийске, средних специальных учебных заведений в Сургутском районе, спортивные сооружения с искусственным льдом в г. Белоярский и г. Радужный.

Динамика ввода в действие жилых домов