Собственность на жилье и система технической эксплуатации жилых зданий

Наличие жилья является показателем определенного жизненного уровня людей в любом государстве, показатель их благосостояния. Как известно, чем выше уровень благосостояния людей в государстве, тем выше уровень благосостояния самого государства. Вот почему в Российской Федерации жилищному вопросу и его решению уделяется так много внимания. Это выражается во все увеличивающихся объемах строительства жилья, которое предоставляется гражданам на условиях социального найма, целевых программах для северян, военнослужащих, подлежащих переселению из закрытых военных городков, строительстве жилья на продажу, и т.д. Решение указанных вопросов закрепляется в большом количестве нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Однако, многие нормативные акты, на основе которых осуществляется регулирование, это акты бывшего СССР и РСФСР, продолжающие действовать до сих пор в изменненном и дополненном виде.

Эти акты, с одной стороны, охватывают собой не все моменты, подлежащие регулированию, а с другой стороны, они очень многочисленны и соединение установлений данных нормативных актов в практике их применения нередко представляет собой чрезвычайную сложность, в том числе и для опытных юристов.

Не все благополучно и с вопросом права собственности на жилое помещение. Сейчас, когда с введением института права собственности на жилое помещение, граждане и юридические лица получили возможность совершать сделки с жилыми помещениями, значительно активизировался рынок недвижимости. Каждый день люди покупают, продают, меняют, отдают в залог, дарят жилье, и ввиду того, что вопрос права собственности на жилое помещение, с моей точки зрения, не урегулирован должным образом, люди очень часто попадают в достаточно сложные и неразрешимые ситуации.

1. Формы собственности и использования жилья на современном этапе

Собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и общую. Последняя возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более лиц. При этом общая собственность возникает особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что совместная собственность возникает только в случаях, специально оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). В настоящее время совместная собственность может возникать только при приватизации жилья (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), при приобретении жилья супругами (ст. 256 ГК РФ) и у членов крестьянского (фермерского ) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Такой режим применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре (ст. 256 ГК РФ). Существование совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. Распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при не достижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним из участников долевой собственности остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли- продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака — приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Если же один из супругов приобретает жилое помещение у третьего лица, другой супруг тоже приобретает право собственности на данное жилое помещение. Основанием возникновения права собственности у первого супруга является заключенный им с третьим лицом договор купли-продажи, мены и т.п., а у второго супруга право собственности на данное жилое помещение возникает из непосредственного указания

Закона (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса) о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в период брака. Руководствуясь данным положением Закона, учреждения юстиции субъектов Российской
Федерации по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируют право (приобретенной) совместной собственности супругов на жилое помещение по совместному заявлению обоих супругов, хотя приобретателем в договоре купли-продажи или мены может выступать лишь один из супругов.

При приобретении права собственности на кооперативную квартиру, супруги приобретают право общей совместной собственности в случае, если паевой взнос за кооперативную квартиру выплачен полностью за счет общего совместного имущества супругов. В данном случае право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто из них является членом ЖСК, ЖК, а также акта дальнейшего расторжения брака между ними.

Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

2. Система планово – предупредительных ремонтов

Нормативный уровень качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов представляет собой выраженные в количественных показателях требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды.

Организации, выполняющие и предоставляющие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов, при определении перечня, состава и периодичности жилищных работ и услуг учитывают Нормативный уровень качества.

Содержание и ремонт общего имущества жилых домов включает в себя комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилых домов (далее - жилищные работы и услуги), выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:

технический надзор за состоянием общего имущества жилых домов (конструктивных элементов общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилых домов (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилых домов, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилых домов (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилых домов - ремонт, выполняемый в плановом порядке в целях восстановления исправности жилых домов, частичного восстановления их ресурсов с заменой или восстановлением их составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Назначение текущего ремонта - предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерных систем и восстановление эксплуатационных характеристик жилых зданий.

К текущему ремонту относятся также работы по устранению в них мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации.

Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

профилактический текущий ремонт - ремонт, планируемый заранее по объему, стоимости, по месту и времени его выполнения;

непредвиденный текущий ремонт - ремонт, необходимость которого определяется в ходе эксплуатации и который проводится в срочном порядке.

Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию элементов здания до их капитального ремонта или проведения реконструкции здания. Проведение профилактического текущего ремонта обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путем защиты их от преждевременного износа.

Необходимость проведения профилактического текущего ремонта конструктивных элементов зданий определяется с учетом их физического износа, материалов и условий эксплуатации.

Для эффективного и рационального использования материальных и трудовых ресурсов жилищно-эксплуатационного предприятия рекомендуется осуществлять профилактический текущий ремонт комплексно по объектам в целом каждые три-пять лет с выполнением необходимого профилактического ремонта всех конструктивных элементов.

Непредвиденный текущий ремонт заключается в неотложной ликвидации случайных повреждений и дефектов. На выполнение этих работ необходимо предусматривать около 10-25 процентов средств, предназначенных на текущий ремонт, в зависимости от технического состояния зданий, конструкций и инженерного оборудования.

жилой здание собственность ремонт

3. На какие группы капитальности делятся жилые здания?

Классификация жилых зданий по капитальности

Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий - 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:

 фундаменты бетонные                                                 100-125 лет

 степы кирпичные и крупнопанельные                        125 лет

 перекрытия железобетонные                                       100-125 лет

 перекрытия деревянные                                              60 лет

 полы из керамической плитки                                     80 лет

 полы паркетные                                                           50 лет

 полы дощатые                                                              30-40 лет

деревянные стропила и обрешетка                              50 лет

кровля из керамической черепицы                              80 лет

кровля из асбестоцементных листов                            30 лет

окна и двери в наружных стенах                                 40 лет

элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.)                                                                                                 10-20 лет

Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.

4.  Каков порядок обследования основания и фундамента?

Фундамент - главная несущая часть, основание, опора любого здания, любой постройки. Приступать к закладке фундамента следует после того, как выбрано место расположения дома, утвержден его проект, внешний вид, внутреннее распределение на помещения, тип фундамента и материалы.

От надежной работы фундаментов в большой степени зависят эксплуатационные качества здания, его капитальность и долговечность. Стоимость возведения фундаментов составляет 15-20 % стоимости дома, а исправление допущенных ошибок, как правило, многодельно и дорого, поэтому к сооружению фундаментов следует относиться особенно ответственно. Начинать необходимо с инженерно-геологических изысканий на том месте, где будет стоять здание, так как на выбор фундамента влияет множество факторов, среди которых состояние и тип грунта на отведенном участке, уровень промерзания, наличие грунтовых вод, конструкция самого здания, нагрузка на фундамент, использование подвалов. Кроме того, необходимо учесть сети, коммуникации, зарытые в землю на участке, предназначенном для строительства.

Прочность и долговечность здания, трудоемкость и стоимость строительства во многом зависят от того, насколько правильно выбрана глубина заложения фундамента, что, в свою очередь, определяется глубиной промерзания грунтов, степенью их пучения, уровнем стояния грунтовых вод, способностью грунта к капиллярному подсосу, рядом других условий. Но решающее значение, как правило, имеет глубина промерзания грунтов, так как некоторые из них, способные удерживать в порах воду, при промерзании вспучиваются, то есть увеличиваются в объеме, повреждая размещенные в них конструкции.

Оценка грунтов может быть выполнена на основе имеющихся в изыскательских организациях результатов геологических исследований. При отсутствии таких данных и при необходимости самостоятельного исследования грунта на участке застройки следует вырыть шурф или пробурить скважину. Во время обследования выработки (шурфа или скважины) особое внимание необходимо обратить на почвенный или насыпной слои, т. к. их, как правило, не используют в качестве основания. Кроме того, крайне важно установить уровень грунтовых вод.

Характеристики грунтов

· скальные и обломочные грунты – прочные, не размываются и не вспучиваются при промерзании, если не содержат в своем составе глинистых и пылеватых частиц;

· песчаные грунты (кроме мелкозернистых и пылеватых) – относятся к непучинистым, могут служить хорошим основанием;

· мелкозернистые и пылеватые пески – можно использовать в качестве основания, однако они часто обладают свойствами плывунов; относятся к пучинистым грунтам;

· глинистые грунты (глины, суглинки, супеси) – в сухом состоянии служат хорошим основанием и относятся к условно непучинистым; в водонасыщенном состоянии и при малой плотности находятся в текучем состоянии и сильно вспучиваются при промерзании.

Глубину заложения фундаментов принимают следующей:

· на пучинистых грунтах - не менее расчетной глубины промерзания грунтов;

· на условно непучинистых (крупнообломочных с пылевато-глинистым заполнением, мелких и пылеватых песках и всех видах глинистых грунтов твердой консистенции) при нормальной глубине промерзания до 1 м - не менее 0,5 м,

до 1,5 - не менее 0,75 м,

от 1,5 до 2,5 м - не менее 1 м;

· на непучинистых грунтах (крупнообломочных, а также песках гравелистых, крупных и средней крупности) независимо от глубины промерзания - не менее 0,5 м.

Список литературы

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Жилищный кодекс РСФСР.

4. ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.

5. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

6. Собрание Законодательства. 1998. № 31.

7. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР РСФСР (РФ) по гражданским делам. 1986.

8. Вестник ВАС. 2006. № 1, № 10.

9. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.

10. Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург, 2007.

11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М., 2008.

12. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 2007.

13. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.

14. Ем В.С. Договор ренты//Законодательство. 2009. № 5.

15. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 2006.

16. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 2006.

17. Крашенинников П.В. Судебная практика по жилищным спорам. М., 2006.

18. Маковский А.Л. Дарение. М., 2007.

19. Маслов В.Ф., Пушкин А.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Киев, 2008.

20. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. М., 2007.

21. Цибуленко З.И.//Российская юстиция. 2008. № 7.

22. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права по изд. г. М., 2009.