Договор купли-продажи жилых помещений

В начале 90-х годов, с переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения25.

Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища19.

Объектом исследования данной дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.

Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

По нашему мнению, тема данной дипломной работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище»1. Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов20. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации23.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество24.

Данная тема разработана такими авторами как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Садиков О.Н., Зенин И.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Белов В.А., Чаусская О.А., Гатин А.М. и другими учеными. Материалы их работ были использованы при написании дипломной работы.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Цель данной дипломной работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.

Задачи дипломной работы:

1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;

7) определить цену договора купли-продажи данного вида недвижимости;

8) выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;

9) описать форму договора купли-продажи жилых помещений;

10) охарактеризовать процедуру государственной регистрации;

11) обратить внимание на процедуру заключения договора;

12) описать процедуру исполнения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений;

13) выявить отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости;

14) охарактеризовать виды договоров купли-продажи жилых помещений.

1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Правила, посвященные договору купли-продажи жилых помещений, содержит тридцатая глава Гражданского кодекса Российской Федерации, что обусловлено его общественным, общенациональным значением22.

Во-первых, жилые помещения неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, так как жилые помещения обладают повышенной ценностью, требуются специальные меры охраны интересов продавцов и покупателей29. Участникам гражданского оборота необходимо точное знание о субъекте права собственности на жилое помещение, ограничениях этого права, иных обременениях имущества, что достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними32.

В-третьих, в связи особой социальной значимостью жилых помещений и целевым назначением, законодательством Российской Федерации устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

И, в-четвертых, жилые помещения являются, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений²⁹.

Договор купли-продажи жилых помещений выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества31.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрено, оно базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)7, с учетом специальных норм о продаже недвижимости26.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество⁷. В ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства6.

То есть, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры43), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и подвидом общего договора купли-продажи. Основой признак, который позволяет выделить данный вид договора - его предмет - жилые помещение33.

Договор продажи жилого помещения является консенсуальным (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ); возмездным (то есть сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей) и взаимным (каждая из сторон договора наделена и правами и обязанностями)34.

Также следует отметить, что такое понятие, как «договор купли-продажи жилых помещений» носит теоретический (обобщающий) характер и фактически не используется на практике. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры», «договор купли-продажи жилого дома» применительно к виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данное понятие и судебная практика28.

2. Элементы договора купли-продажи жилых помещений

2.1 Стороны договора купли-продажи жилых помещений

Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора30.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение, правомочия собственника подтверждаются «титулом», то есть свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника26. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица³⁰.

На сторону договора купли-продажи жилого помещения - юридическое лицо, уставом или законодательством Российской Федерации может быть наложено ограничение на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Обычно продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам27. Так, крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более % балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Согласно п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Согласно же п. 3 данной статьи, решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров5.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ)21.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, согласно ст. 294 ГК РФ, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ6. Право хозяйственного ведения имуществом является вещным правом, производным от права государственной или права муниципальной собственности на данное имущество. Входящие в его содержание права владения, пользования и распоряжения, по своему названию идентичные соответствующим правам, принадлежащим собственнику, имеют иное, более ограниченное по заложенным в них возможностям, юридическое значение по сравнению с правами собственника16. Так, согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ)⁶.

Право оперативного управления имуществом является производным от права собственности на данное имущество. Оно включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Заключенные в указанных правах возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, более ограничены по сравнению с возможностями, имеющимися у обладателя права хозяйственного ведения. Данные ограничения устанавливаются не только законом, но также находятся в зависимости от целей деятельности обладателя права оперативного управления, заданий собственника и назначения имущества. В качестве обладателей права оперативного управления могут выступать две категории организацией, являющихся юридическими лицами: казенное предприятие как коммерческая организация (ст. 115 ГК РФ) и учреждение как некоммерческая организация (ст. 120 ГК РФ). В связи с существующим различием в правовом статусе названных организаций ГК РФ вводит определенные различия и в содержание права распоряжения имуществом, закрепленным за казенным предприятием (ст. 297 ГК РФ) и учреждением (ст. 298 ГК РФ)17.

Так, согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества6.

Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ)34.

Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник26.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, то есть одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления)22.

Сделки по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества другим лицам, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, судебная практика признает недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно23.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений24.

Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга32. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки11 (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Так, истица и ответчик состояли в зарегистрированном браке 15 лет. Ответчик – член ЖСК и собственник однокомнатной квартиры, продал её. Истица подала иск о признании договора недействительным и признании за ней права собственности на квартиру, так как спорная квартира приобретена ответчиком в период брака за счет общих средств и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала. Судебно-почерковедческая экспертиза установила, что текст заявления нотариусу о согласии истицы на продажу квартиры и подпись под ним выполнены не ею, а другим лицом. Суд требования удовлетворил, указав: истец и ответчик состояли в браке с 1991 по 2006 года. По справке ЖСК пай был выплачен в 1996 году, то есть в период брака. В основу решения положены результаты судебно-почерковедческой экспертизы23.

2.1.1 Права и обязанности сторон

Основной обязанностью продавца, общей для всех договоров купли-продажи, является передача жилого помещения покупателю. Право собственности у покупателя, как правило, возникает с момента передачи вещи (п. 1 ст. 223 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Однако у покупателя жилых помещений право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей жилого помещения28.

Следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (жилого помещения) по акту передачи или иному документу о передаче. Поэтому основную обязанность продавца стоит рассматривать, как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество, и ввести его во владение недвижимостью - фактически передать жилое помещение31.

Переход права собственности на жилое помещение к покупателю по договору купли-продажи данного вида недвижимости подлежит государственной регистрации²⁸.

Если же одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации)7.

То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК РФ).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает порядок представления документов на государственную регистрацию прав в зависимости от соблюдения нотариальной формы сделки. Так, в ст. 16 данного Федерального закона установлено, что если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие23.

Обязанность передать право собственности на жилое помещение означает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Так, согласно ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) вещных прав на недвижимость подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав21.

Существуют специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь, так как в силу особых естественных свойств жилого помещения (неотделимость от земельного участка, на котором оно расположено), его невозможно передать обычным способом - путем вручения покупателю. Передача жилого помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, который служит доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. Акт приемки-передачи жилого помещения оформляется в письменном виде с целью устранить возможные в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц; со всеми принадлежностями; от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре; в некоторых может служить доказательством добросовестности, а также недобросовестности покупателя19.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи жилых помещений, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передачи жилого помещения, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора7. То есть передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора.¹⁹

Также передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения данного вида недвижимости покупателю и подписания акта (иного документа о передаче), с этого же момента, если иное не предусмотрено договором, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя. Однако возникновение права собственности связывается не с фактической передачей вещи, а с моментом регистрации права, что соответствует смыслу ст. 223 ГК РФ. То есть передача жилого помещения может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней22.

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ30.

2.2 Существенные условия договора (содержание)

2.2.1 Предмет

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого гражданско-правового договора признается его предмет. Предметом договора в нашем случае является жилое помещение. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи33.

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо определить, что понимается под недвижимым имуществом. Общее определение недвижимости содержится сегодня в п. 1 ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства6.

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации9. Жилищный фонд подразделяется: 1) в зависимости от формы собственности на: 1. частный жилищный фонд; 2. государственный жилищный фонд; 3. муниципальный жилищный фонд; 2) в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1. жилищный фонд социального использования; 2. специализированный жилищный фонд; 3. индивидуальный жилищный фонд; 4. жилищный фонд коммерческого использования35.

В ст. 15 ЖК РФ дано определение жилого помещения, им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)9.

Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы44.

Ст. 558 ГК РФ к жилых помещениям относит жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната41.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.37

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.40

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.⁹

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» говорится, что различного рода хозяйственные постройки являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником13.

Также, согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное6.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ33. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната38), подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие местонахождение жилого помещения. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным7. Сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества17.

Так, конкурсный управляющий ЗАО «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения площадью 150 м², расположенного в здании по улице Бауманская в г. Москве. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. А именно: договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей. Решением Арбитражного суда г. Москвы требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении искового требования. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без изменения. В протесте первого заместителя Председателя ВАС РФ предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум ВАС РФ считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое жилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в п. 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Данный вывод нельзя признать законным и обоснованным. В силу ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимость, в том числе определяющие её расположение на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не заключен. Рассматриваемый в деле договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи25.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В ст. 222 ГК РФ дано определение самовольной постройки, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки6.

То есть самовольная постройка в силу императивного указания закона изъята из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства.

Таким образом, сделки с указанными объектами ничтожны (ст. 168, ст. 169 ГК РФ)23.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан6.

Так, решением арбитражного суда отказано Администрации г. Белгорода в удовлетворении иска к ООО ПКФ «Аскон» о признании права муниципальной собственности на самовольную постройку (жилой дом), расположенную по адресу г. Белгород, пр. Б. Хмельницкого, д. 58 площадью 5570,9 кв. метра, инвентарный номер 401, кадастровый номер 31 16 00 00 401\1\23 1004\А1 (далее также – спорный объект).

Иск мотивирован тем, что, разрешение на реконструкцию принадлежащего ответчику спорного объекта не получено, в силу ст. 222 ГК РФ, созданный ответчиком в результате произведенной реконструкции объект недвижимости является самовольной постройкой, права собственности на которую у ответчика нет, а закон предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при условии, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интерес других лиц, не создает угрозу жизни.

По мнению истца, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2008 г. правообладателем (собственником) земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, город Белгород, проспект Б. Хмельницкого, д. 58 является городской округ «Город Белгород».

Суд не согласился с доводами истца о том, что земельный участок, где осуществлена постройка спорного объекта, находится у истца в собственности, по следующим причинам.

Истец в исковом заявлении ссылается на выписку из ЕГРП, в которой указан земельный участок с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, площадью 3214 кв.м., а правообладателем (собственником) истец, по состоянию на 04.05.2008 (ст. 7 Закон о госрегистрации).

Судом предложено истцу представ