Нормативно-правовое регулирование купли-продажи недвижимости

Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество представляет собой одно из самых главных и наиболее ликвидных активов в условиях рыночной экономики, что придает особую значимость правовому регулированию оборота данного объекта гражданского права.

Общеизвестным является тот факт, что выделение в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – "ГК") отдельных правил, посвященных купле-продаже недвижимости опосредовано, прежде всего, следующими обстоятельствами: 1) большинство объектов недвижимости неразрывно связаны с теми земельными участками, на которых они располагаются; 2) поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей; 3) в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте; 4) недвижимость, как правило, является индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

В настоящий момент как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако, вместе с тем еще остаются не решенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского, жилищного и земельного законодательства. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Вполне естественно, что вся совокупность различных видов недвижимого имущества определяет специфику отчуждения тех или иных объектов в зависимости от их правовой природы. Это касается, например, объектов недвижимости являющихся таковыми в силу прямого указания закона (воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты), тем более, что в отношении них законом чаще всего определяется особая процедура регистрации прав собственности и купли-продажи недвижимости.

Наличие обширной судебной практики в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также подтверждает наличие значительного числа пробелов в правовом регулировании данного института гражданского права.

Кроме указанного, на наш взгляд, в свете значительной стоимости недвижимого имущества, немаловажным является вопрос об ответственности сторон договора купли-продажи в случае нарушения одной из них договорных условий. Опять же из-за высокой рыночной стоимости недвижимого имущества возрастает необходимость более взвешенного и юридически грамотного подхода к самой процедуре совершения соответствующей сделки, поскольку в процессе оформления того же договора купли-продажи недвижимого имущества иногда приходится учитывать и обрабатывать огромное количество правовых норм, входящих в том числе в состав семейного и жилищного законодательства, и содержащих определенные условия отчуждения недвижимости.

Все вышеизложенное в целом подтверждает актуальность и значимость настоящего исследования, опосредуя его своевременность и новизну.

Цель исследования. Целью настоящего исследования является, прежде всего, анализ правовых норм, регулирующих куплю-продажу недвижимости, а также выявление путей разрешения отдельных проблем правового регулирования правоотношений, возникающих в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

Задачи исследования. Достижение поставленной цели предполагается путем решения нижеследующих задач:

- определение правовой характеристики договора купли-продажи недвижимости и обозначение источников правового регулирования отношений, возникающих из купли-продажи объектов недвижимого имущества;

- исследование основных элементов договора купли-продажи недвижимости;

- выявление основных аспектов, связанных с формой договора купли-продажи недвижимости и государственной регистрацией перехода прав на недвижимое имущество;

- раскрытие содержания договора купли-продажи недвижимости и рассмотрение вопроса об ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости;

- исследование специфики купли-продажи жилых помещений и земельных участков, обремененных возведенными на них зданиями и сооружениями.

Объект исследования. Объектом настоящего исследования является нормативно-правовое регулирование общественных отношений, возникающих между субъектами гражданского права в связи с куплей-продажей недвижимого имущества.

Предмет исследования. В предмет настоящего исследования вошли теоретические разработки современных ученых-юристов по теме исследования; материалы судебной практики, содержащие информацию о правоприменении положений о купле-продаже недвижимости, в том числе постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, судебные обзоры, постановления окружных федеральных арбитражных судов.

Методы исследования. С целью повышения эффективности научного поиска в процессе исследования были применены следующие методы: всеобщий (диалектический) метод в целом в процессе исследования; при исследовании теоретических разработок ученых по отдельным правовым вопросам был применен метод сравнения, анализа и синтеза. Эти же методы применялись при изучении судебной практики по вопросам купли-продажи недвижимости. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правового регулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие, был применен сравнительно-правовой метод исследования.

Характеристика источников исследования. В нормативно-правовую базу исследования вошли в частности: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, регулирующие гражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи недвижимости, в том числе ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и т.д.

Значительное место в исследовании придается судебной практике по вопросам купли-продажи недвижимости.

В эмпирическую базу исследования вошли разработки ведущих отечественных ученых: Брагинского М.И., Витрянского В.В., Сергеева А.П., Суханова Е.А., Толстого Ю.К. и др.

1.1 Понятие договора купли-продажи недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Но, все же, в целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело "с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка"(1).

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности"

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании. Рассмотрим вопрос о его купле-продаже подробнее.

Нормы о договоре купли - продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, что позволяет определить его как консенсуальный.

В договоре купли-продажи недвижимости и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар, и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар; покупатель обязан оплатить товар и одновременно имеет право требовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор розничной купли-продажи как двусторонний.

Также договор купли-продажи предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора (синаллагматического), когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли - продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества(2).

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием "недвижимое имущество".

1.2 Источники регулирования купли-продажи недвижимости

Раскрывая содержание вопроса об источниках правового регулирования отношений, возникающих из договора купли-продажи недвижимости, определим общий перечень нормативно-правовых актов, содержащих нормы о купле-продаже недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом “о” ст.71 Конституции РФ(3), гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. В соответствии со ст.3 ГК РФ, в состав гражданского законодательства входят: непосредственно Гражданский кодекс РФ, принятые в соответствии с ним законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти.

Нормы, регулирующие отношения из договора купли-продажи недвижимости, прежде всего, содержатся в Гражданском Кодексе РФ. При чем в первую очередь следует руководствоваться §7 гл.30 части второй Гражданского кодекса РФ(4) “Продажа недвижимости”. С учетом диспозиции, установленной в п.5 ст.454 ГК РФ, общие положения о купле-продаже (§1 гл.30 ГК РФ) применяются к отношениям из договора продажи недвижимости постольку, поскольку иное не предусмотрено положениями о самом договоре продажи недвижимости. Также в субсидиарном порядке по отношению к названным положениям части второй ГК РФ в части, не противоречащей таковым, надлежит применять нормы части первой ГК РФ, в том числе положения об обязательствах (ст.ст. 307-419 ГК РФ) и о договоре (ст.ст. 420-453 ГК РФ).

Некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним, в частности регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ(5).

Нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи недвижимости несовершеннолетних и малолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего недвижимость в совместную собственность, также содержаться в Семейном кодексе Российской Федерации от 29.12.1996 г. № 223-ФЗ(6).

Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 18.06.2005 г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества"(7) регулируются особенности продажи государственного и муниципального недвижимого имущества.

Поскольку в состав объектов недвижимости помимо земельных участков, зданий, сооружения и помещений также входят объекты, квалифицированные в качестве недвижимых в силу закона (подлежащие регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), правовой режим данных вещей регулируется специальными нормативно-правовыми актами: Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ(8), Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ(9), Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ(10).

Одним из наиболее значимых нормативно-правовых актов регулирующих, в частности, процедуру государственной регистрации перехода прав собственности и сделок с жилыми помещениями, является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(11). В частности в данном законе определены требования к процедуре подачи указанных договоров на регистрацию, а также порядок самой государственной регистрации соответствующих сделок.

В части регулирования порядка нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домов, гаражей, а также земельных участков (при необходимости осуществления такого удостоверения) следует руководствоваться, в частности, "Основами законодательства Российской Федерации о нотариате" от 11.02.1993 г. № 4462-1(12).

В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи также входят такие подзаконные нормативно-правовые акты, как Постановление Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю"(13), Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 г. № 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"(14) и прочие.

Вышеуказанный перечень источников правового регулирования отношений по купле-продаже недвижимости не является исчерпывающим, однако, к сожалению, их полновесное исследование ограничено поставленными задачами.

2. Элементы договора купли-продажи недвижимости

2.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК). Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно (п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"(15)).

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Данные требования являются равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю.

Определенные ограничения в рамках выступления в качестве продавца и (или) покупателя законодательно установлены в отношении несовершеннолетних и малолетних. Объективная необходимость подобных ограничений продиктована объемом дееспособности указанных субъектов гражданского права. Рассмотрим специфику участия несовершеннолетних и малолетних в сделках с недвижимостью более подробно.

Одной из важнейших правовых норм, регулирующих защиту прав и законных интересов детей при распоряжении принадлежащим им имуществом, является статья 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, а также иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел имущества или выдел из него долей. Таким образом, опекуны и попечители не вправе без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (продажа, обмен, дарение и т.д.), отказываться от принадлежащих подопечному имущественных прав (отказ от принятия наследства и др.), а также совершать иные сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного.

В случае согласия органов опеки и попечительства с предполагаемой сделкой издается распоряжение органов опеки и попечительства. Распоряжение издается в письменной форме.

При рассмотрении органом опеки и попечительства вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности в том числе несовершеннолетним, в соответствии с письмом Министерства общего и профессионального образования РФ от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 "О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних" рекомендовано в распоряжении указывать, что разрешение дается на продажу с последующим или одновременным приобретением жилья на имя несовершеннолетнего. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности; или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора предоставляется в органы опеки и попечительства.

В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находится законопроект о внесении изменений в ГК РФ. В частности, эти поправки отменяют предварительные разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которых проживают несовершеннолетние. На наш взгляд, это значительно усложнит гражданский оборот. Так, например, родители несовершеннолетних, при желании приобрести большее по площади жилье, вынуждены продать принадлежащую им квартиру с последующей оплатой и переездом в новую квартиру. На практике в договорах купли-продажи недвижимости оплата производится непосредственно в момент подписания договора или до такового (предоплата). Естественно, что у родителей в вышеизложенной ситуации не будет возможности уплатить денежные средства, не осуществив продажу своей квартиры и принадлежащих несовершеннолетним долей в праве общей собственности. Кредитование в данном случае чревато административными и финансовыми осложнениями.

В соответствии с частью 3 статьи 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна и попечителя и их близкими родственниками.

Подобные нарушения в судебной практике встречаются достаточно часто. Во многом это связано с незнанием закона законными представителями несовершеннолетних. Однако настораживает то обстоятельство, что и органы опеки и попечительства данной нормой в своей работе не всегда руководствуются.

В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

Достаточно часто встречаются случаи, когда родители, желая продать квартиру, чтобы не получать согласие органов опеки и попечительства, произвольно перерегистрируют несовершеннолетнего ребенка на другую жилую площадь. В этих случаях нередко происходит существенное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего. Письмом от 09.06.1999 № 244/26-5 органам опеки и попечительства в таких случаях рекомендовано вмешательство для восстановления законных прав и интересов детей в соответствии с жилищным законодательством.

Вместе с тем, следует отметить, что в настоящее время регулирование публичных правоотношений, возникающих в связи получением разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или малолетним, является весьма малоэффективным, что создает определенные препятствия для ускорения гражданского оборота недвижимости. Так, например, законодательно не определена четкая процедура принятия решения по вопросу о предоставлении соответствующего разрешения, нет установленной формы заявления на предоставление соответствующего разрешения, отсутствуют формально определенные требования к документации, которая должна предоставляться совместно с заявлением на предоставление разрешения и т.д. В связи с чем, рекомендуем на федеральном уровне (скорее всего на уровне Правительства РФ) формально определить соответствующие процедуры.

2.2 Предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

ГК требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Данную позицию поддерживает в частности Высший арбитражный суд, который, в частности, указал, что продажа нежилого помещения в составе здания должна предполагать его точное определение в составе данного здания: это условие о предмете договора, в противном случае, соответствующий договор будет квалифицирован как незаключенный (Постановление Президиума ВАС РФ № 11011/01 от 27.04.2002 г.(16)).

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

Итак, как уже было сказано выше, договор купли-продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи именно по предмету – недвижимому имуществу. В связи с чем, считаем целесообразным более подробно рассмотреть вопрос о том, какие же объекты, обладающие свойством оборотоспособности в рамках купли-продажи, охватываются понятием недвижимое имущество.

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии "недвижимое имущество". Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.

Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимости всегда отличались от сделок по движимостям. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам"(17).

Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью.

В современном гражданском законодательстве при определении понятия недвижимости и отнесении некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие "недвижимое имущество", говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. "Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот"(18).

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ говорит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения".

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько перечисленных ниже групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Причем наличие указанных признаков как бы "устанавливает планку", разграничивающую движимые и недвижимые вещи, которая может быть применена ко всем объектам недвижимости. В эту группу входят объекты, которые не только по своему статусу, но и по своей природе являются недвижимостью.

Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей. Среди последних также следует выделить предприятие как имущественный комплекс и объект недвижимости, а также здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, которые также признаются отдельными объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной