Оценка стоимости предприятия МУП "Книжный мир"

1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса

1.1 Бизнес как объект оценки

1.2 Принципы оценки бизнеса

1.3 Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса

2. Оценка предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

2.1 Общие сведенья

2.2 Основные предложения и ограничивающие условия

2.3 Цель оценки

2.4 Рыночная стоимость объекта оценки

2.5 Социально – экономическое положения региона, расположения объекта оценки

2.6 Анализ среды месторасположения

2.7 Характеристика рынка предприятия

2.8 Общая характеристика предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

2.9 Анализ финансового состояния предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

2.10 Затратный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

2.10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

2.10.2 Оценка рыночной стоимости земельных участков

2.10.3 Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

2.10.4 Оценка товара - материальных запасов

2.10.5 Оценка расходов будущих периодов

2.10.6 Оценка дебиторской задолженности

2.10.7 Оценка денежных средств

2.10.8 Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки

2.11. Сравнительный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

2.12 Доходный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР

2.13 Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки

Заключение

Список литературы

Введение

Настоящая работа составлена составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21-01-95 «Оценка недвижимости», «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

Целью данной курсовой работой является приобретение практических навыков по оценке стоимости бизнеса.

Задачи данной курсовой работы следующие:

1. Методология и методы оценки стоимости бизнеса.

2. Оценка предприятия на примере МУП «КНИЖНЫЙ МИР».

1.1 Бизнес как объект оценки

Бизнес (англ. business), предпринимательская деятельность; дело, занятие, являющееся источником дохода.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. (9.c.25)

1.2 Принципы оценки бизнеса

Анализ перспектив увеличения стоимости бизнеса и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Принципами являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. (8.c.45)

1.3 Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. (15.c.83)

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости. (9.c.84)

2. Оценка предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

2.1 Общие сведенья

В данной работе мы будем оценивать рыночную стоимость предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» где рассмотрим несколько подходов оценки бизнеса и выведем итог работы.

2.2 Основные предложения и ограничивающие условия

Настоящая работа достоверна в полном объеме и лишь в указанных в курсовой целях.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в курсовой работе.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

2.3 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи

2.4 Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки т.е. предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» оценивается в 1700000 руб.

2.5 Социально – экономическое положения региона, расположения объекта оценки

ХАБАРОВСКИЙ КРАЙ, в Российской Федерации. 824,6 тыс. км2. Население 1523,3 тыс. человек (1999), гороКНИЖНЫЙ МИРое 79%. 9 городов и 43 поселка гороКНИЖНЫЙ МИРого типа (1993). Включает Еврейскую АО. К Хабаровскому кр. относятся Шантарские и другие острова. Центр — Хабаровск. Большая часть территории занята горными хребтами Сихотэ-Алиня, Джугджура и др., протягивающимися параллельно побережью Охотского и Японского морей. Климат умеренный муссонный; средние температуры января от -16 до - 40 °С, июля 14-21 °С. Осадков 500-900 мм в год. Главная река — Амур. Св. 50% территории покрыто лесом. Комсомольский и Большехехцирский заповедники. Промышленность: машиностроение и металлообработка (производство морских и речных судов, станков, компрессоров, сельскохозяйственных машин и др.), черная металлургия, горнодобывающая (уголь, руды цветных металлов и др.), нефтеперерабатывающая (нефтепровод Оха — Комсомольск-на-Амуре), лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, легкая, рыбная, стройматериалов. Посевы пшеницы, ячменя, овса, кормовых культур, сои. Молочно-мясное скотоводство, птицеводство, пчеловодство. Пушной и зверобойный промыслы. Транссибирская и Байкало-Амурская железнодорожные магистрали. Развит морской транспорт; порты: Ванино (действует паромная переправа Ванино — Холмск), Николаевск-на-Амуре, Охотск. Судоходство по р. Амур. Курорты: Кульдур, Аннинские Минеральные Воды.

2.6 Анализ среды место расположения

Оцениваемый объект – предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР».

Объект оценки расположен в г. Хабаровске, ул. Карла Маркса, 37. Оценочная зонная является все предприятие.

Транспортная доступность объекта.

Предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР» находится достаточно близко к центру города в приделах 5 км. С асфальтированным покрытием дороги. Имеет хорошие подъездные пути. В целом транспортная доступность объекта оценивается как хорошая.

Окружение

С юга предприятие МУП «КНИЖНЫЙ МИР» граничит с ограждением приборостроительного завода. С других сторон он окружен складскими комплексами.

Влияние окружения на стоимость объекта.

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность - хорошая

Коммерческая привлекательность объекта - привлекательная.

2.7 Характеристика рынка предприятия

Издательское дело в России постепенно начало приспосабливаться к условиям рыночной экономики.

Можно отметить положительные тенденции в развитии книжного дела в Хабаровском крае в последние годы. Тематическое планирование и ценообразование стали теперь базироваться в основном на прибыльности издания. Сам книжный рынок развивается более дифференцированно; учитывая потребности различных групп читателей, выделились новые сегменты рынка. Заметным явлением стал возврат заказов на печатание книг из-за рубежа. При этом следует учитывать, что издательства и книжная торговля в соответствии с «Законом о государственной поддержке средств массовой информации» развивались, имея льготы. Это сыграло свою положительную роль.

Весьма убедительны сравнительные данные о выпуске книг и брошюр за последние годы (табл. 1 и 2).

Таблица 1

Динамика выпуска книг и брошюр в 2002–2004 гг. в Хабаровском крае