Договор ренты

Договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются относительно новыми для российского гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В ГК РФ он сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Понятие договора ренты закреплено в ст. 583 ГК РФ. Согласно данной статье, по договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Таким образом, суть договора ренты заключается в том, что владелец имущества (получатель ренты) передает ее плательщику ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты). Договор ренты существует в трех видах: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. При этом договор пожизненного содержания с иждивением принято признавать разновидностью договора пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением определяет, что плательщик не только вносит некую денежную сумму, но и осуществляет уход за владельцем квартиры (получателем ренты).

В современных условиях договор ренты и его разновидности чаще применяется в отношении недвижимого имущества, в частности, жилого помещения, хотя постоянная и пожизненная рента не исключает возможности передачи в собственность движимого имущества.

Договор ренты наиболее приемлем для тех категорий лиц, которые не могут приобрести имущество в собственность, но с другой стороны готовы выплачивать определенные денежные сумы регулярно. Обычно подобные договоры заключают с людьми пожилыми, которые по каким-то причинам остались без ухода и попечения родственников. Таким образом, плательщик ренты получает возможность приобрести, например, квартиру (пусть не сразу, а через некоторое время), а владелец жилья - необходимый уход и достойное денежное содержание.

Однако на практике часто возникают ситуации, когда стороны договора ренты оказываются в невыгодном положении, заранее допустив ошибку или не продумав все условия договора.

Ввиду изложенного, становится очевидным, что изучение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением важно в силу актуальности данных договоров и проблем, которые могут возникнуть на практике.

Целью курсовой работы является изучение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Задачи, поставленные при написании курсовой работы сводятся к следующему:

1. рассмотреть понятие и особенности договора ренты;

2. рассмотреть условия договора ренты;

3. изучить особенности договора пожизненного содержания с иждивением, используя сравнение с пожизненной рентой.

Написание курсовой работы стало возможным благодаря изучению и использованию материала, посвященного договору ренты и размещенного в учебниках, комментариях к Гражданском кодексу РФ, научных статьях. Конечно же, использовался Гражданский кодекс РФ, т.к. является нормативным актом, закрепляющим на законодательном уровне положения о договоре ренты.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Особенности договора ренты

1.1 Понятие и признаки договора ренты

Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности рентных платежей. Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты(1).

Согласно ст. 583 ГК РФ рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество.

Договор ренты - двусторонне обязывающий, реальный и возмездный. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ). С 1 января 2009 г. МРОТ составляет 4330 руб.(2)

ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением(3). Однако в научной литературе встречается мнение, что пожизненное содержание с иждивением – не самостоятельный договор ренты, а вид пожизненной ренты(4).

Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Так как договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, то по этому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако это самостоятельный тип договора.

От дарения его резко отличает возмездность отчуждения.

Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен на отчуждаемое имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены взаимное отчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонами возмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное(5).

Гражданский кодекс РФ также уделяет внимание разграничению договора купли-продажи, дарения и ренты. Так, в соответствии с п. 2 ст. 585, «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты»(6).

В связи с изложенным, следует отметить необходимость соблюдения требований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено.

Существенное условие договора ренты любого вида - условие о денежном размере ренты (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ). Если под выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение.

Хотя выплата ренты, т.е. передача денежных средств или предоставление содержания в иной форме, несомненно, представляет собой имущественное предоставление со стороны плательщика ренты, в силу чего договор ренты следует отнести к возмездным, выплата ренты - это не плата за передаваемое имущество. Такой вывод следует из п. 1 ст. 585 ГК РФ, где установлено, что отчуждаемое под выплату ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Поэтому сумма рентных платежей не является ни ценой, ни иным эквивалентом передаваемого имущества.

Если договор ренты не содержит специального указания об уплате цены за передаваемое имущество, оно считается переданным бесплатно, и в этом случае к отношениям сторон по передаче имущества субсидиарно применяются правила гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. Если же договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества субсидиарно применяются правила гл. 30 ГК о договоре купли-продажи (п. 2 ст. 585 ГК). При этом следует заметить, что субсидиарное применение правил о дарении или купле-продаже допускается, если такое применение не противоречит правилам посвященной договору ренты гл. 33 ГК РФ и существу этого договора.

Если под выплату ренты передается недвижимая вещь (земельный участок, здание, сооружение, предприятие и т.п.), то обязанность по выплате ренты оказывается обременением такой вещи (п. 1 ст. 586 ГК РФ). В случае отчуждения такой недвижимой вещи плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, который приобретает статус нового плательщика ренты. Однако прежний плательщик ренты не выбывает полностью из правоотношений с получателем ренты, а оказывается, по общему правилу п. 2 ст. 586 ГК, субсидиарно с новым плательщиком ответственным по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Альтернативой субсидиарной ответственности прежнего плательщика ренты является лишь его солидарная с новым плательщиком ответственность, если это специально предусмотрено законом или договором ренты(7).

Итак, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

1.2 Права и обязанности сторон по договору ренты

Права и обязанности сторон по договору ренты определяются в зависимости от вида договора ренты и его субъектного состава. Сторонами договора ренты являются плательщики и получатели.

Плательщиками постоянной ренты могут быть любые лица, а получателями - только граждане и некоммерческие организации. Право граждан на приобретение статуса получателя постоянной ренты не может быть ограничено, в то время как аналогичное право может возникнуть у некоммерческих организаций лишь при отсутствии препятствий к этому в законе и при условии соответствия предоставления имущества под выплату ренты целям деятельности таких организаций. В настоящее время не усматривается таких видов некоммерческих организаций, приобретение которыми статуса получателя ренты явно противоречило бы закону(8).

Права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке сингулярного (уступка требования) и универсального (наследование, реорганизация юридического лица) правопреемства (п. 2 ст. 589 ГК РФ)(9).

Основной формой выплаты постоянной ренты является денежная форма. Вместе с тем п. 1 ст. 590 ГК РФ допускает возможность установления в договоре постоянной ренты условия о ее выплате путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Согласно диспозитивному правилу ст. 591 ГК РФ о сроках выплаты постоянной ренты, рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты.

К правам сторон по договору ренты относится право на прекращение договора. Так, ГК РФ содержит специальный способ прекращения договора постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 - 594). Хотя договор постоянной ренты является бессрочным, плательщик постоянной ренты всегда вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты, выкупив ее, т.е. уплатив получателю выкупную цену постоянной ренты. Пункт 2 ст. 592 ГК РФ устанавливает, что заявление об отказе от выплаты ренты может быть сделано плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Это правило является диспозитивным и может быть изменено договором, но лишь в сторону увеличения указанного срока по сравнению с трехмесячным. По общему правилу п. 2 ст. 592 ГК РФ, которое может быть изменено договором, договор ренты прекращается лишь после получения получателем ренты всей выкупной суммы.

Плательщик постоянной ренты не может отказаться от права на ее выкуп, поэтому условие о таком отказе, будучи включено в договор постоянной ренты, было бы ничтожным (п. 3 ст. 592 ГК РФ). В то же время осуществление права на выкуп постоянной ренты может быть ограничено путем установления в договоре условия о недопустимости выкупа в течение жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора постоянной ренты(10).

Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по правилам п. 2, 3 ст. 594 ГК РФ.

Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного.

Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением договора ренты, составляет обязанность плательщика ренты по ее выплате. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты, по общему правилу ст. 588 ГК РФ, уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Ненадлежащее исполнение плательщиком обязанностей по выплате ренты рассматривается как просрочка выплаты и влечет указанную ответственность независимо от формы ренты (денежная сумма, вещи, работы или услуги).

Если имущество отчуждается под выплату ренты за плату, в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты по уплате цены за отчуждаемое имущество. В случае просрочки исполнения плательщиком ренты этой обязанности его ответственность определяется правилом п. 3 ст. 486 ГК РФ, т.е. плательщик ренты обязан уплатить проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ(11).

Кроме того, при передаче под выплату ренты движимого имущества в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязанностей по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение. Надлежащее обеспечение интересов получателя ренты должно существовать в течение всего срока действия договора ренты. При невыполнении плательщиком ренты вышеуказанной дополнительной обязанности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает (случайная утрата или повреждение предмета залога, несостоятельность поручителя или ухудшение его имущественного положения), получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587 ГК РФ).

Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе не только плательщика ренты, но и ее получателя. Однако если по инициативе плательщика рента при соблюдении установленного законом или договором порядка может быть выкуплена всегда, то право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа и корреспондирующая этому праву обязанность плательщика произвести такой выкуп возникают, лишь при наличии предусмотренных в ст. 593 ГК РФ или договоре постоянной ренты оснований.

К числу таких оснований ст. 593 ГК РФ относит как противоправные действия плательщика (просрочка выплаты ренты более чем на один год или нарушение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты), так и наступление иных, не зависящих от плательщика ренты обстоятельств, очевидно свидетельствующих о невозможности надлежащего исполнения плательщиком ренты обязанности по ее выплате (например, признание плательщика ренты неплатежеспособным). В качестве отдельного основания возникновения у получателя ренты права требовать ее выкупа ст. 593 ГК РФ называет поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или его раздел между несколькими лицами.

Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты (п. 2 ст. 595 ГК РФ). Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату. В этом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества распределяется между сторонами договора ренты. Что касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, то такой риск всецело ложится на плательщика ренты как собственника переданного под выплату ренты имущества (п. 1 ст. 595, ст. 211 ГК РФ), поскольку обязанность плательщика по выплате ренты в этом случае сохраняется в полном объеме и не может быть прекращена или изменена по его инициативе(12).

Итак, сторонами договора ренты являются плательщики и получатели, которые обладают правами и обязанностями. Права и обязанности сторон по договору ренты не носят взаимный характер. Каждая сторона обладает своим индивидуальным набором прав и обременена различными обязанностями.

Физические лица могут быть получателями ренты без законных ограничений, а юридические лица – лишь при отсутствии указанных в законе препятствий. Однако права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке уступки требования и в случае наследования, реорганизация юридического лица, правопреемства.

К правам получателя ренты относится право на получение ренты (в денежной или иной форме), право на прекращение договора ренты (только в случае противоправных действий со стороны плательщика, невыполнения договорных обязательств, форс-мажорных обстоятельств).

К правам плательщика относится право прекратить договор (путем выкупа). Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением договора ренты, составляет обязанность плательщика ренты по ее выплате, невыполнение которой влечет штрафную ответственность. Если предметом ренты является движимое имущество, то обеспечение исполнения обязанностей плательщика по выплате ренты обременяется обязанностью застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение.

Глава 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

2.1 Понятие договора пожизненного содержания с иждивением (сравнительная характеристика)

Итак, к числу договоров ренты относится пожизненная рента. Ее разновидностью является пожизненное содержание с иждивением. Пожизненное содержание с иждивением признавать самостоятельным видом ренты не совсем верно, т.к. ГК РФ выделяет только пожизненную ренту, а пожизненное содержание с иждивением называет договором. Для того, чтобы установить основные признаки и характеристики пожизненного содержания с иждивением, можно провести сравнительную характеристику данного договора и пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой разновидность пожизненной ренты и имеет ряд особенностей по сравнению с последней, поэтому п. 2 ст. 601 ГК РФ предусматривает субсидиарное применение правил о пожизненной ренте к договору пожизненного содержания с иждивением.

Итак, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или нескольких граждан. Как следует из определения пожизненной ренты, содержащегося в п. 1 ст. 596 ГК РФ, получателем такой ренты может быть только гражданин - как сам собственник передаваемого под выплату ренты имущества, так и другой указанный собственником гражданин. При отсутствии указания в договоре о другом получателе ренты ее получателем считается гражданин, передающий имущество под выплату ренты.

Если пожизненная рента установлена в пользу нескольких граждан (сополучателей ренты), то, по общему правилу ч. 1 п. 2 ст. 596 ГК РФ, их доли в праве на выплату ренты считаются равными. Это правило является диспозитивным, поэтому в договоре пожизненной ренты могут быть установлены и неравные доли сополучателей ренты в праве на ее выплату. Как следует из диспозитивного правила ч. 2 п. 2 ст. 596 ГК, в случае смерти одного из сополучателей пожизненной ренты его доля в праве на выплату ренты не включается в состав наследственной массы, а переходит к другим сополучателям ренты. В момент смерти последнего из сополучателей пожизненной ренты обязательство по ее выплате прекращается(13).

Пожизненная рента может устанавливаться только в виде периодически выплачиваемой в течение жизни гражданина денежной суммы. Согласно ст. 598 ГК РФ пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В договоре может быть установлена и иная периодичность выплаты пожизненной ренты. Хотя ГК РФ не содержит каких-либо ограничений на установление в договоре иного, по сравнению с ежемесячным, периода выплаты ренты, но поскольку человеческая жизнь обычно исчисляется годами, а со смертью получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается, то представляется, что пожизненная рента должна выплачиваться не реже чем один раз в год. Размер пожизненной ренты в договоре должен быть установлен применительно к периоду ее выплаты и в расчете на месяц быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом(14).

Выкуп пожизненной ренты возможен только по инициативе ее получателя в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Поскольку пожизненная рента может выражаться только в виде денежной суммы, под существенным нарушением может пониматься просрочка ее выплаты более чем на один год либо неисполнение плательщиком ренты обязательств по обеспечению выплаты ренты(15). Правила выкупа пожизненной ренты аналогичны правилам выкупа постоянной ренты (п. 1 ст. 599, ст. 594 ГК).

В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается. Еще одно существенное отличие договора пожизненной ренты от постоянной состоит в том, что риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной ренты как по платному, так и бесплатному договору ренты, всецело несет плательщик ренты, который остается обязанным, несмотря на гибель или повреждение предмета ренты, продолжать выплачивать ренту на предусмотренных договором условиях.

Договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров пожизненной ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 «Купля-продажа» и гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ.

В отличие от пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Таким образом, предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество(16).

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964 г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателя ренты(17).

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен(18) (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

Предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты и т.п.

Существенное условие рассматриваемого договора - стоимость всего объема содержания с иждивением, которая, согласно п. 2 ст. 602 ГК РФ, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, в расчете на месяц, что вдвое больше предусмотренного п. 2 ст. 597 ГК РФ минимального размера пожизненной ренты.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты(19).

На защиту интересов получателя пожизненного содержания, который, очевидно, предполагается слабой стороной в этом договоре, направлено положение ст. 604 ГК о том, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Следует заметить, что право собственности плательщика ренты на предмет ренты оказывается настолько ограниченным, что объем правомочий плательщика ренты по распоряжению предметом ренты практически полностью совпадает с объемом правомочий обладателя права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК).

Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина(20).

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода усмотрения плательщика ренты при осуществлении правомочия пользования предметом ренты ограничена требованием недопущения снижения его стоимости.

Обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

Согласно ст. 604 ГК РФ плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица (21).

Итак, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидность договора пожизненной ренты. К особенностям договора пожизненного содержания с иждивением относится: по договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость; предметом же договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество; получателем могут быть только физические лица; предоставление содержания с иждивением включает в себя обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе, оплату ритуальных услуг в случае смерти получателя ренты; стоимость всего объема содержания с иждивением, не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда; плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

2.2 Особенности заключения и прекращения договора пожизненного содержания с иждивением

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. При этом заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

Нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон(22).

Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290(23).

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залоге силу закона».

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);

4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);

5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ(24).

Как и договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Кроме того, этот договор может быть прекращен по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты обязательств. В последнем случае получатель ренты вправе потребовать по своему выбору либо возврата предмета ренты, либо выкупа ренты ее плательщиком. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов.

Что касается оснований прекращения договора пожизненного содержания, то, согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью иждивенца.

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

Кроме того, при существенном нарушении плательщиком обязательств иждивенец вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

При отсутствии в самом договоре специальных оснований его прекращения в случае смерти плательщика при жизни иждивенца договор не прекращает существовать. Недвижимость, если она сохранилась, переходит к принявшим наследство наследникам плательщика. К ним же, независимо от сохранности недвижимости, переходит и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца. Эту обязанность наследники должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества.

Итак, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательной государственной регистрации. В случае когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой до