Бухгалтерский и налоговый учет арендных операций

Практически любая организация за все время своего существования хотя бы однажды выступала в качестве арендатора или арендодателя. Это объясняется тем, что для одних организаций не всегда имеет смысл приобретать имущество ввиду нерентабельности, для других – имеет смысл использовать свое имущество для извлечения дохода, предоставляя в аренду, если его использование в рамках других видов деятельности менее выгодно.

Договоры аренды получили широкое распространение в нашей стране в последние 15 лет. Но до сих пор у руководителей предприятий возникает множество вопросов в сфере налогового учета и налогообложения этого вида деятельности.

Основная цель договора аренды предприятия в целом – использование этого предприятия арендатором для своей предпринимательской деятельности.

При этом, поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (здания, сооружения, оборудование и т. д.).

Договор аренды – основной документ, регулирующий отношения между арендодателей и арендатором при аренде нежилого помещения (здания), поэтому необходимо грамотно и ответственно подойти к его составлению.

Различают две формы договора аренды устная и простая письменная. Договор начинается с преамбулы, в которой отражается юридический характер сделки. После преамбулы идет изложение его статей. В заключение договора указывают количество экземпляров и их распределение между сторонами.

Арендатор – это лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель – лицо, которое передает имущество арендатору в пользование и получает арендную плату.

В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица, зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи.

Все остальные вещи являются движимыми. Объектами аренды могут выступать:

· земельные участки;

· обособленные природные объекты;

· предприятия и другие имущественные комплексы;

· здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

· оборудование;

· транспортные средства;

· инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

Договор аренды является возмездным. Одна из основных обязанностей арендатора – своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Стороны могут использовать следующие варианты платы за пользование имуществом:

· арендная плата виде вносимых периодически или единовременно определенных в твердой сумме платежей;

· арендная плата виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции или доходов;

· арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

· арендная плата в виде передача арендатором в собственность или в аренду определенного договором имущества;

· арендная плата в виде постоянной и переменной составляющей.

Участники договора аренды могут предусмотреть в договоре, что арендная плата подлежит внесению в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон по общему правилу. Договор аренды может быть заключен как на один день, так и на несколько лет. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

При истечении срока договора аренды преимущественное право на заключение договора на новый срок имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. Если арендатор намерен продолжать арендовать имущество на новый срок, то он должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Письменное предложение добросовестный арендатор должен направить арендодателю в срок, указанный в договоре, или в срок не менее месяца до окончания действия договора.

Расторжение договора аренды возможно и при отсутствии взаимного согласия сторон. Сторона, требующая расторжения договора, может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, но только в случаях, предусмотренных статьей 452 ГК РФ. При получении отказа на данное предложение, или если ответ вообще не был получен в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30 – дневный срок, заинтересованная сторона может обратиться в суд.

Договор аренды может быть расторгнут по решению суда или по требованию одной из сторон, например арендодателя.

Договоры аренды повсеместно и повседневно заключаются, в их регулировании мы можем ссылаться лишь на Гражданский кодекс Российской Федерации гл. 34, Налоговый кодекс Российской Федерации гл. 21, 25, 30, Положения по бухгалтерскому учету: пункт 11 ПБУ 9/99, пункт 15 ПБУ 9/99, пункт 8 ПБУ 9/99 и отношения финансовой аренды на Федеральный закон «Об аренде».

Распространенность и актуальность данного договора обусловлена развитием сложных финансовых механизмов на данном этапе роста российской экономики, и, в частности, мелкого и среднего российского бизнеса. Активы небольших предприятий не всегда могут позволить себе приобретать необходимые имущество и оборудование в собственность. За нехваткой собственных средств, целесообразно заключение договора аренды, и получение данного имущества во временное пользование. Тем более что по окончании действия договора арендатор может выкупить арендуемое имущество у арендодателя, если это установлено договором.

Данная тема актуальна в том плане, что арендные операции применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Теоретическую основу данной дипломной работы составляют Налоговый кодекс Российской Федерации, Федеральные законы, Положения по бухгалтерскому учету.

Многие авторы в своих книгах затрагивают проблемы, касающихся бухгалтерского и налогового учета арендных операций их признания. Например, Багданов Д. Р. «Бухгалтерский учет» были исследованы следующие вопросы: учет затрат по содержанию переданного в аренду имущества, учет санкций, предъявляемых арендатору. Морозова Ж. А. «Риэлтерские организации: бухгалтерский учет и налогообложение» были исследованы следующие вопросы: учет страхования арендованного имущества. Худалеев В. В. «Налоги и налогообложение» были исследованы следующие вопросы: исполнение обязанностей налогового агента при аренде государственного имущества, особенности налогового учета при аренде имущества у физических лиц. Кошинов В. Я. «Налоговый учет: пособие для бухгалтера» были исследованы следующие вопросы: налог на имущество арендодателя, налог на прибыль, налог на добавленную стоимость.

Исследование данной темы меня заинтересовало тем, что она является актуальной на сегодняшний день и подтверждается, что арендные операции являются самыми главными при заключении договора между арендатором и арендодателем.

Целью дипломной работы является рассмотреть особенности ведения бухгалтерского и налогового учета по операциям, связанным с арендой.

Дипломная работа состоит из трех частей.

В первой части дипломной работы рассмотрены следующие вопросы:

1) Бухгалтерский учет арендодателя. Учет передачи имущества в аренду;

2) Учет затрат по содержанию переданного в аренду имущества;

3) Учет затрат, связанных с улучшением переданного в аренду имущества;

4) Бухгалтерский учет арендатора. Учет арендованного имущества;

5) Учет затрат, связанных с улучшением арендованного имущества.

Во второй части рассматриваются следующие вопросы:

1) Налоговый учет у арендодателя. Учет налога на добавленную стоимость. Налог на имущество. Налог на прибыль;

2) Налоговый учет операций по сдаче в аренду имущества, полученного в доверительное управление;

3) Налоговый учет у арендатора. Учет налога на добавленную стоимость. Налог на прибыль;

4) Особенности налогового учета при аренде имущества у физических лиц.

В третьей части дипломной работы рассмотрены оформление счет – фактуры, заполнение регистров, отражение арендных операций в бухгалтерском и налоговом учете.

Задачи дипломной работы:

1) рассмотреть особенности бухгалтерского учета передачи имущества в аренду;

2) рассмотреть особенности ё налогового учета при аренде имущества у физических лиц;

3) как учитывается налог на добавленную стоимость арендуемого имущества;

4) как учитывается налог на прибыль.

1. Бухгалтерский учет

1.1 Бухгалтерский учет арендодателя. Учет передачи имущества в аренду

В положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6 / 10, утвержденном приказом Минфина России от 30 марта 2001 года № 26 н, отсутствует раздел, посвященный аренде. Единственным документом, который в настоящее время регулирует порядок бухгалтерского учета основных средств, являются Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13 октября 2003 года № 91 н.

После передачи имущества в аренду право собственности на него остается у арендодателя. Поэтому по общему правилу имущество, переданное в аренду, продолжает учитываться на балансе у арендодателя. Исключением из общего правила являются аренда предприятия и финансовая аренда.

Имущество по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса всегда учитывается на балансе арендатора. При заключении договора финансовой аренды лизинговое имущество может учитываться как на балансе арендодателя, так и на балансе арендатора – в зависимости от условий договора.

Методика учета операций, связанных с арендой имущества, соответствует Плану счетов бухгалтерского учета финансово – хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31 октября 2000 года № 94 н.

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Для этого организация – арендодателя открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета.

Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества: Дебит 01, субсчета «Основные средства, переданные в аренду» Кредит 01 «Собственные основные средства» - переданные в аренду объект основных средств.

В том случае, когда договором аренды не предусмотрен выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды, а также в связи с досрочным расторжением договора, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, обусловленном договором (1).

Возврат арендованного имущества отражается в учете такой внутренней записью: Дебит 01 «Собственные основные средства» Кредит 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду» - возвращен по окончании аренды объект основных средств.

Если земельный участок не является собственностью арендодателя, то его передача и возврат должны отражаться на соответствующих субсчетах, открытых к забалансовому счету 001 «Арендованные основные средства».

Если предприятие приобретает имущество, специально предназначенное для сдачи в аренду, то его следует учитывать на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Предметом деятельности организации является предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды, то в соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9 / 99 сумма арендной платы у арендодателя считается выручкой.

Таким образом, организации, специализирующиеся на предоставлении в аренду своего имущества, должны рассматривать арендную плату как доход от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг на счете 90 «Продажи» субсчета 1 «Выручка».

По кредиту указанного субсчета собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде. Расходы, связанные с ее получением, учитываются по дебету счета 90 «Продажи» субсчета 2 «Себестоимость продаж». На основе сопоставления дебетового оборота по счету 90 – 2 и кредитового оборота по счету 90 – 1 определяется финансовый результат, который отражается на счете 90 «Продажи» субсчета 9 «Прибыль / убыток и продаж». По окончании месяца финансовый результат присоединяется к балансовой прибыли.

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации, поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются операционными доходами. Операционные доходы в соответствии с пунктом 11 ПБУ 9 / 99 подлежат зачислению на счет 91 «Прочие доходы и расходы». Суммы причитающиеся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91 субсчета 1 «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебиту счета 91 субсчета 2 «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91 – 2 и кредитового оборота по счету 91 – 1 определяется сальдо, которое отражается на счете 91 субсчета 9 «Сальдо прочих доходов и расходов» и показывает конечный финансовый результат – прибыль или убыток.

Договором аренды может быть предусмотрено предварительное внесение арендной платы в счет будущих периодов. Если предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды является предметом деятельности организации, то поступление арендной платы в счет будущих периодов рассматривается как обычный авансовый платеж и отражается в учете на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Если же предоставление имущества в аренду не явля6ется предметом деятельности организации, то суммы арендной платы, поступившие в счет будущих периодов, отражаются в учете арендодателя на счете 98 «Доходы будущих периодов» субсчет «Доходы, полученные в счет будущих периодов».

В пункте 15 ПБУ 9 / 99 доходы от предоставления имущества в аренду признаются в бухгалтерском учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при соблюдении трех условий:

1) арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

2) сумма арендной платы может быть определена;

3) имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

1.2 Учет затрат по содержанию переданного в аренду имущества

В соответствии с законодательством в общем случае стороны договора имеют возможность самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта в договоре аренды.

Если в договоре аренды не установлен порядок проведения ремонта переданного в аренду имущества, то эта обязанность возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Существуют два возможных варианта проведения ремонта в соответствии с условиями договора аренды.

Рассмотрим вариант, когда обязанность проведения ремонта за свой счет возложена на арендодателя.

В соответствии с законом либо с договором аренды арендодатель может производить ремонт как собственными силами, так и силами стороннего подрядчика.

У арендодателя стоимость проведенного ремонта сданных в аренду основных средств может быть учтена как расходы, связанные с извлечением доходов, на счете 91 «Прочие доходы и расходы» или на счете 20 «Основное производство» в зависимости от того, какое значение имеет аренда в производственной деятельности организации.

В учетной политике арендодателя может быть предусмотрено создание резерва расходов на ремонт основных средств.

В этом случае в себестоимость продукции включаются ежемесячные отчисления на образование резерва. В учете делается такая проводка:

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 96 «Резерв предстоящих расходов», субсчет «Резерв расходов на ремонт основных средств».

Фактические затраты на проведение ремонта осуществляется за счет начисленной суммы резерва.

Иногда обязанность по проведению ремонта арендованного имущества за счет возлагается на арендодателя, но фактически ремонт выполняется на арендодателя, но фактически ремонт выполняется арендатором. Чаще всего арендатор выполняет ремонт в счет причитающейся с него по договору арендной платы 1.

В этом случае операции, связанные с проведением ремонта, отражаются в учете предприятия – арендодателя следующим образом:

Дебет 20 (26) «Основное производство» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором» - отражена стоимость выполненного арендатором ремонта;

Дебет 19 2Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с арендатором» - учтен НДС по выполненному ремонту;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчет с арендатором» Кредит 90 (91) «Продажи» - стоимость выполненного ремонта засчитана в счет арендной платы.

Теперь рассмотрим второй вариант, когда в соответствии с договором аренды обязанность проведения ремонта за свой счет возложена на арендатора.

Если ремонт проводится арендатором за свой счет, в бухгалтерском учете арендодателя затраты по ремонту основных средств не отражаются.

Если арендодатель по каким – либо причинам, не связанным с неисполнением арендатором своих обязанностей по договору аренды, несет расходы, связанные с проведением ремонта переданного в аренду имущества, то все понесенные им расходы либо возмещаются ему арендатором, либо погашаются за счет собственных средств.

Если арендатор возмещает арендодателю все понесенные им расходы на проведение ремонта переданного в аренду имущества, то имеет место факт оказания арендодателем арендатору дополнительных возмездных услуг по ремонту арендованного имущества. Соответственно, в бухгалтерском учете арендодателя оказание данных услуг должно отражаться так же, как и оказание любых других услуг сторонним организациям.

В случае, когда необходимость в проведении ремонта возникла у арендодателя в связи с неисполнением арендатором своих обязанностей по договору аренды, то речь должна идти о возмещении арендатором убытков, причиненных им арендодателю.

Если организация сдает в аренду имущество, специально предназначенное для сдачи в аренду и учитываемое на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», затраты на проведение ремонта учитываются в порядке, аналогичном порядку учета затрат по содержанию объектов основных фондов.

Поскольку по общему правилу имущество, переданное в аренду, остается на балансе у арендодателя, амортизационные отчисления по указанному имуществу им и начисляются.

Если для арендодателя предоставления имущества в аренду является предметом деятельности организации, то суммы начисленной амортизации по объекту аренды признаются расходами по обычным видам деятельности и отражаются арендодателем на счетах затрат на производство:

Дебет 20 «Основное производство» Кредит 02 «Амортизация основных средств».

Если арендодатель учитывает доходы от сдачи имущества в аренду в составе операционных доходов (п. 7 ПБУ 9 / 99), то суммы начисленной амортизации по объектам, переданным в аренду, отражаются по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в составе расходов, связанных с получением дохода от сдачи имущества в аренду.

Начисление амортизации по объектам основных средств, переданных в аренду, в этом случае отражается такой проводкой:

Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» Кредит 02 «Амортизация основных средств».

Начисление амортизации по объектам имущества, приобретенного с целью получения дохода от сдачи его в аренду, отражается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно.

Законом или договором аренды (или дополнительным соглашением к договору аренды) может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества арендатором.

В договоре аренды или в законе может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены 1.

К отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила купли – продажи. Поэтому если в самом договоре аренды (или дополнительном к нему соглашении) не установлен особый момент перехода права собственности на объект аренды от арендодателя к арендатору, то момент перехода права собственности следует считать дату подписания сторонами соответствующего передаточного документа. В такой ситуации операции по выбытию объекта аренды отражаются арендодателем на счете 90 «Продажи» на дату подписания сторонами соответствующего передаточного документа. В договоре аренды может быть предусмотрено, что право собственности на объект аренды переходит к арендатору только после внесения выкупной стоимости арендованного имущества. В такой ситуации операции по выбытию объекта аренды отражаются арендодателем на счетах реализации только после полного внесения арендатором всей выкупной стоимости.

Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации. Поэтому порядок выкупа и выкупной цены таких объектов аренды устанавливают в соответствии с законодательством и нормативными актами, регулирующими приватизацию.

При отражении операций по выкупу арендованного имущества на счетах бухгалтерского учета также необходимо учитывать, что если

объектом аренды является недвижимое имущество, то переход права собственности на это имущество от арендодателя к арендатору подлежит государственной регистрации. Поэтому операции по выбытию недвижимого имущества отражаются в учете арендодателя на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Операции по реализации объекта аренды арендатору отражаются в учете арендодателя в общеустановленном порядке на счете 90 «Продажи». Исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности, операции по реализации объекта аренды должны отражаться на счете 90 «Продажи» в учете арендодателя на дату перехода права собственности от арендодателя к арендатору. В пункте 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности В Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 года № 34 н.

В заключение отметим, что законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

1.3 Учет санкций, предъявляемых арендатору

Если арендатор принял имущество, но нарушил условия его использования (обращения) и хранения по договору, арендодатель вправе предъявить претензии за нарушение договорных обязательств. При этом он вправе требовать от арендатора оплаты стоимости имущества и уплаты процентов за причиненный вред (ущерб).

Если убытки, вызванные неправомерным пользованием денежными средствами кредиторами, превышают сумму процентов, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

В пункте 8 ПБУ 9 / 99 установлено, что штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров учитываются в составе внереализационных доходов. Эти доходы принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией.

В бухгалтерскому учете организации санкции за нарушение условий договоров учитываются по Дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов.

В бухгалтерскому учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 91 – 1 «Прочие доходы» - предъявлена претензия арендатору;

Дебет 91 – 2 «Прочие доходы» Кредиты 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчета «Расчеты по неоплаченному НДС» - учтен НДС с суммы выставленной арендатору претензии;

Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - получены денежные средства по претензии.

1.4 Учет затрат, связанных с улучшением переданного в аренду имущества

Улучшения переданного в аренду имущества бывают неотделимыми и отделимыми. Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором аренды.

Производственные арендатором отделимые улучшения, передаваемые на баланс арендодателя, могут либо относиться последним на увеличение балансовой стоимости данного имущества, либо учитываться как новый отдельный объект основных средств.

Передача отделимых улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений. Порядок передачи этих улучшений определяется соглашением сторон.

Стороны могут выбирать различные варианты возмещения стоимости производственных улучшений, путем перечисления арендатору стоимости произведенных им улучшений, зачета стоимости улучшений в счет арендной платы и т. д.

Если произведенные арендатором улучшения относятся на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества или принимаются арендодателем на баланс в качестве отдельного объекта основных средств, то в учете арендодателя это отражается следующим образом:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - приняты к учету в составе капитальных вложений произведенные арендатором улучшения арендованного имущества;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета» - перечислены денежные средства в возмещение стоимости произведенных улучшений;

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» - списана на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества стоимость улучшений (произведенные арендатором улучшения принимаются на учет в качестве отдельного нового объекта основных средств).

Если арендатор производит улучшения арендованного имущества в счет причитающейся с него арендной платы в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель ведет учет операций в следующем порядке:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 90 (91) «Продажи» - засчитана в счет арендной платы стоимость произведенных улучшений.

По соглашению сторон произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества могут передаваться им на баланс арендодателя как после окончания срока аренды, так и сразу же по окончании работ по производству этих улучшений.

Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором как с согласия арендодателя. Так и без его согласия, по окончании срока аренды в любом случае переходят к арендодателю.

Арендатор имеет право на получение от арендодателя возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений, только если улучшения были произведены с согласия арендодателя. Но в договоре аренды может содержаться условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет. При наличии в договоре аренды такого условия арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на производство этих улучшений 1.

Если по условиям договора арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений, то они принимаются к учету на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» в сумме фактических затрат арендатора, возмещенных ему арендодателем, с последующим отнесением на увеличение балансовой стоимость переданного в аренду имущества.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть любой порядок возмещения неотделимых улучшений арендованного имущества. Возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений может производиться как путем перечисления арендатору соответствующей суммы денежных средств, так и путем зачета в счет причитающейся с арендатора арендной платы.

Полученные арендатором неотделимые улучшения рассматриваются как безвозмездно полученные и приходуются на баланс арендодателя. Стоимость безвозмездно полученных неотделимых улучшений принимается на дату их принятия к бухгалтерскому учету по текущей рыночной стоимости, два случая:

1) Все неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, принимаются последним на баланс без возмещения стоимости этих улучшений арендатору.

2) По условиям договора аренды арендодатель освобожден от обязанности производить возмещение неотделимых улучшений, произведенных арендатором с его согласия.

Бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества аналогичен бухгалтерскому учету отделимых улучшений арендованного имущества.

Арендодатель предприятия (как имущественного комплекса) может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на их осуществление повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Ст. 662 ГК РФ обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия экономичный, рачительный подход. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Для правильного отражения произведенных затрат по улучшению арендованного оборудования в бухгалтерском учете и недопущения неправильного исчисления объектов налогообложения необходимо эти затраты разделять на капитальные вложения и текущие затраты на производство.

1.5 Бухгалтерский учет арендатора. Учет арендованного имущества

При передаче имущества в аренду, право собственности на него остается у арендодателя. Переданное имущество продолжает числиться на балансе у арендодателя. Арендатор же принимает указанное имущество к учету на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды.

При этом в учете делается следующая запись:

Дебет 001 «Арендованные основные средства» - получено имущество в аренду.

Аналитический учет по счету 001 ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств.

При возврате арендодателю арендованного имущества в связи с истечением срока аренды или досрочном расторжением сторонами договора аренды в учете нужно сделать следующую запись:

Кредит 001 «Арендованные основные средства» - возвращено имущество, ранее полученное в аренду.

За пользование арендованным имуществом арендатор перечисляет арендодателю арендную плату. Порядок ее бухгалтерского учета зависит от того, на какие цели арендатор использует указанное имущество.

В соответствии с пунктом 18 ПБУ 10 / 99 расходы признаются организацией в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления.

Применительно к арендной плате это означает, что арендная плата отражается арендатором в бухгалтерском учете в том периоде, к которому она относится, независимо от порядка расчетов, предусмотренного договором аренды.

Если арендованное имущество используется арендатором при осуществлении деятельности по производству и реализации товаров (работ, услуг), то арендная плата, уплачиваемая арендатором в соответствии с условиями договора аренды, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности и отражается на счетах учета затрат (20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

В бухгалтерском учете арендатора начисление арендной платы отражается в этом случае следующими проводками:

Дебет 20 «Основное производство» (23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы») Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность по арендной плате, включаемой в состав общехозяйственных расходов;

Дебет 26 «Общехозяйственные расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность по арендной плате, включаемой в состав общехозяйственных расходов;

Дебет 44 «Расходы на продажу» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность по арендной плате, включаемой в состав расходов на продажу;

Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - учтен НДС по арендной плате;

Дебет 76 Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 51 «Расчетные счета» (50 «Касса») - погашена задолженность по арендной плате;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам» субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» - предъявлен к вычету «входной» НДС по арендной плате.

Если арендная плата вносится арендатором авансом, то сумма. Перечисленная арендодателю, отражается в учете арендатора либо на отдельном субсчете счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»), либо на счете 97 «Расходы будущих периодов».

По мере наступления тех периодов, к которым относится арендная плата, суммы предварительной оплаты, учтенные на счете 60, 76 и 97, списываются в дебет счетов учета затрат (20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»).

Если арендованное имущество используется арендатором для непроизводственных нужд. Расходы по арендной плате у арендатора учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

При аренде имущества, которое используется для непроизводственных целей, в бухгалтерском учете надо сделать следующие записи:

Дебет 91 «Прочие доходы и расходы» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - начислена задолженность по аре