Современное состояние рынка ипотеки в Российской Федерации

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок; то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становления – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В данной работе рассмотрим сегодняшнее состояние рынка ипотеки в РФ, проблемы развития ипотечного рынка, а также перспективы развития.

1. Особенности развития рынка ипотеки РФ

По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости. (№10)

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. - уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. (№11)

Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных продуктов в соответствии с потребностями клиентов.

В качестве значимых региональных ипотечных рынков необходимо рассматривать Тюменскую (3,5 млрд руб. задолженности по ипотечным ссудам), Свердловскую (2,2 млрд руб.), Челябинскую (1,7 млрд руб.) области, а также Республику Башкортостан (1,5 млрд руб.). Высокий уровень активности в сегменте ипотечного кредитования отличает Кемеровскую и Новосибирскую области, Пермский и Алтайский края, а также Республику Татарстан. (№5, стр 9)

Различия между субъектами РФ в уровне обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования в значительной степени определяются особенностями жилищной политики региональных властей. Так, во всех перечисленных регионах реализуются ипотечные программы, финансируемые за счет бюджетных средств. Как правило, региональные власти выделяют ресурсы на субсидирование процентных ставок по ипотечным ссудам или на оплату заемщиком первоначального взноса.

Можно сказать, что в той или иной степени государственная политика, направленная на стабилизацию социально-экономического положения в стране и мероприятия по формированию положительного имиджа ипотеки принесли наконец свои плоды.

Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян. И только пятая часть населения совершенно ничего не знает об ипотечном кредитовании. Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала - всего 2% россиян. Однако, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки.

Сравнение данных проведенного в марте 2007 года исследования с данными прошлогоднего опроса показывает небольшую положительную динамику роста – число тех, кто знает об ипотеке, за год выросло на 4%.

Если рассматривать уровень знакомства с понятием ипотеки более детально, то оказывается, что большая часть жителей России (44%) знает об ипотечном кредитовании только понаслышке. (№13)

Информированность – уже половина шага. Однако, готовы ли россияне на деле прибегнуть к ипотечным услугам? Доля пользующихся ипотекой – невысока, но, в целом, наблюдается положительная динамика в изменении готовности жителей России взять ипотеку.

В прошлом году воспользоваться ипотекой готово было 12,5% россиян, а в 2007 году доля тех, кто готов взять ипотечный кредит, составила уже почти 17%.

Примечательно, что в Москве наблюдается совершенно противоположная тенденция – доля тех, кто собирается взять ипотечный кредит, сократилась на 6%. Таким образом, Москва как хедлайнер процессов в банковской сфере демонстрирует тенденцию более осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам кредитования на длительные сроки и в частности – к ипотеке.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья - 14,2 года. Все говорит о том, что россияне верят в свое финансовое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в целом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн руб., из которых на ипотеку придется около 95%, при этом ставки снизятся с нынешних 11 - 14% до 7 - 8%³. (№7, стр 9)

Несомненно, что потенциал роста ипотеки – велик. Постепенный рост осведомленности, финансовой грамотности свидетельствуют о том, что она играет немаловажную роль и будет играть еще большую в обеспечении граждан жильем. На сегодняшний день ипотека входит в рамки национального проекта «Доступное жилье каждому».

2. Проблемы, препятствующие развитию рынка ипотеки

На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта «Доступное жилье», - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам. (№9)

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки.

Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. Ставка по ипотечным кредитам в среднем по России сегодня колеблется от 11,5 до 14% годовых в рублях. (№4, стр 52)

В то же время следует помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительному росту цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов.

Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.

Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

Среди факторов, осложняющих процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения № 254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Для улучшения процесса кредитования банками строительства новых объектов жилой и коммерческой недвижимости Комитет в рамках совещания в Росстрое представил предложения о необходимости увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, - с 3 (как предлагается Федеральной целевой программой «Жилище») до 5 лет. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.

Кроме того, необходимо принять комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

-вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

-постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

-сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.

Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) при выдаче кредита, рефинансировании, выпуске ипотечных ценных бумаг и их обеспечении необходимо:

•законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет прав требования по обеспеченным ипотекой обязательствам (закладные);

•унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Перечисленные меры следует осуществить на всей территории Российской Федерации и для всех участников ипотечного рынка страны, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного жилищного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредиторов, в данном случае банков, выдающих ипотечные кредиты на приобретение жилья. Конституция РФ, гарантирующая каждому гражданину право на жилище, не позволяет выселять залогодателя и членов его семьи. Следовательно, необходимы четкие механизмы промежуточного отселения указанных лиц на период проведения реализации предмета ипотеки.

В частности, предлагается предусмотреть возможность переселения заемщиков и членов их семей в жилые помещения (отдельные квартиры, комнаты или общежития), предоставляемые в коммерческий имущественный наем третьими лицами по нормам, действующим в отношении маневренного фонда, - не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека. Подобная норма может быть закреплена в Законе «Об ипотеке» и Жилищном кодексе РФ.

С принятием поправок к Закону «Об ипотечных ценных бумагах» банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия к банковской системе в целом и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и реитингование ипотечных портфелей.

Ожидаемым результатом обязательного реитингования станет снижение уровня процентных ставок для конечного потребителя - заемщика по ипотечному кредиту (за счет повышения ликвидности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг).

Основные риски инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги - бумаги высокой степени надежности, будут профессионально оценены независимыми рейтинговыми агентствами, имеющими многолетний опыт оценки качества эмитентов и выпусков ипотечных ценных бумаг.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - российский аналог американских трастов недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые 30 лет назад оказали существенное влияние на развитие строй индустрии США. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости и ипотечные ПИФы в долгосрочной перспективе являются более доходными и надежными (по сравнению, например, с банковскими вкладами и депозитами), чем другие формы инвестиций.

Закрытые ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секьюритизации банковских кредитов. Ипотечные паевые фонды получили толчок к развитию после постановления ФСФР, разрешающего ПИФам недвижимости инвестировать в незавершенное строительство и приобретать ипотечные ценные бумаги. Как и прогнозировали участники рынка, это дало импульс развитию ипотечных ПИФов, активами которых являются пулы закладных.

Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства - самое главное изменение в положении ЗПИФов недвижимости. Теперь фонды могут выступать в качестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий.

В результате создается реальная альтернатива банковскому финансированию, которое стало проблематичным вследствие введения Федеральным законом № 214 положения о солидарной ответственности застройщика и кредитной организации.

Ипотечные фонды (ИЗПИФ) появились в 2005 г., и сегодня их насчитывается уже 4: «Регион», НВК, «Ямал» и ПИФ, созданный Европейским трастовым банком. (№ 4, стр 55)

Перечисленные актуальные проблемы российской ипотеки, разумеется, не исчерпывают всего спектра тем, ждущих своего обсуждения. Успех во многом может быть обеспечен консолидированным стремлением всех заинтересованных сторон решить назревшие задачи. Сегодня такой подход более чем актуален.

3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3^_5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн российских семей.

Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях в первую очередь необходимо связывать с деятельностью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. В 2005 г. агентством была рефинансирована каждая пятая из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. На начало июля 2006 г. объем прав требований по ипотечным кредитам, находящимся на балансе АИЖК, составлял 19,5 млрд руб. (т.е. примерно четверть от величины суммарного ипотечного долга россиян). (№5, стр 9)

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.

А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной 2007 г. фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 - 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м² жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это - не предел. В конце июня 2007 года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобретении жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость. (№7, стр 9)

В конце лета на ипотечном рынке США грянул кризис, который привел к падению мировых фондовых рынков. Его отголоски ощутили и в России. Аналитики уверены, что теперь местные банкиры пересмотрят методы работы с ипотекой.

Эксперты считают, что Россия неизбежно испытает на себе последствия глобального кризиса, но они будут минимальными. Серьезного кризиса на отечественном рынке все таки не будет. Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет около 1,5-2 процентов от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В 2005 году в России было построено 45 млн кв. м жилья, в 2006 году 50 млн кв. м, а потребность, согласно нормам жилищного строительства, 140-150 млн кв. м. При этом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации или сносе, к тому же растет себестоимость строительства. Кроме того, на сегодняшний день недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций. Высок и процент досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году он превысил 6 процентов. (№13)

Кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок банкирам. Основной способ избежать системного ипотечного кризиса - это использование разных механизмов финансирования кредиторов. Необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства. Кроме того, важно стимулирование развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять ряд изменений в налоговом законодательстве об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средств пенсионных резервов, предоставление налоговых каникул для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ.

Таким образом, обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом – кардинально увеличив объемы жилищного строительства. «Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным,» - подчеркивает председатель правления банка «Дельта Кредит» И. Кузин. (№6, стр 34)

Кроме того, у нас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования. Здесь работают разные банки и российские и западные, то есть можно говорить о реальном конкурентом рынке. Но это только верхний этаж рынка недвижимости. Дальше идет олигопольный строительный рынок, который реагирует не на спрос, а на поведение друг друга и координируют свои действия от следования за лидером до прямого ценового сговора. А внизу этой пирамиды – рынок земли. И вот здесь рынка как такового вообще нет, здесь царит административно-бюрократический порядок. Так что надо всю эту систему сдвинуть, и прежде надо формировать рынок земельных участников. Это главное. Но все же, как утверждает И. Кузин: «На любом уровне цен ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов.» (№6, стр 36)

Заключение

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей России.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера - настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Однако в любом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, рынок которых монополизирован.

Список использованной литературы

1. Организационно-правовая система «Гарант»:

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

- "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

- (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)

2. Василенко Павел «Итоги года на рынке ипотечного кредитования» // Рынок ценных бумаг №11, 2007 г.

3. Кравец Н.В. «Новеллы в законодательстве ипотечного кредитования» // Право и политика №2, 2007 г.

4. Крыс Андрей «Актуальные проблемы ипотечного кредитования» // Рынок ценных бумаг №13, 2006 г.

5. Мурычев Александр «Проблемы и перспективы развития ипотеки в России» // Банковское дело №9, 2006 г.

6. Рубченко М. «Только вверх» // Эксперт №28, 2006 г.

7. Фролов Н.Е. «Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы» // Деньги и кредит №8, 2007г.

8. Нестор Петренко «Ипотека – знакомое слово» // http://www.credits.ru/articles 19.04.2007 г

9. Ипотека шаг за шагом // Realty Press/ru

10. Бюллетень недвижимости 05.05.2007 // http://www.ipodom.ru/publications/id/1587/

11. http://ipoteka.ansf.ru/ip/market.php

12. http://www.ipotekainf.ru/

13. Realty Press/ru