Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома в г. Волгограде

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и стороны российских партнёров.

Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение инвестиции:

Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.

Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.

При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Целью данного дипломного исследования является анализ эффективности инвестиционного проекта строительства объекта гражданского назначения (жилого дома в Краснооктябрьском районе г. Волгограда ).

Цель обусловила постановку следующих задач:

- выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами;

- выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных;

- выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции;

- обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

1. Характеристика базовых условий

1.1 Общая характеристика строительной отрасли по состоянию на август 2009г.

Пока правительство рапортует о том, что дно кризиса пройдено и наступило оживление – участники строительного рынка вынуждены довольствоваться достаточно низкими результатами. До серьезного оживления спроса на рынке еще далеко, сезон подходит к концу, а показатели самых «горячих месяцев» оставляют желать много лучшего. Во втором квартале ситуация в строительной отрасли мало изменилась по сравнению с 1 кварталом, по некоторым позициям наблюдалось слабое улучшение (например, объем работ и число заключенных договоров), однако, в целом опрос участников рынка говорит о том, что оптимизма не прибавилось.

Обеспеченность заказами крупных организаций осталась на прежнем уровне – 5 месяцев, также как и портфель небольших компаний (до 50 человек) – в среднем расписан на 3 месяца вперед. В числе самых «больных» вопросов и крупные, и мелкие представители строительной отрасли называют высокий уровень налогов и неплатежеспособность заказчиков. Однако в определении третьей ключевой проблемы мнения разделились, представители крупных компаний по-прежнему не удовлетворены высокой стоимостью материалов (несмотря на то, что с начала года уже зафиксировано существенное падение цен), а представителей малого бизнеса больше беспокоит недостаток заказов.

Кроме того, уменьшение объемов инвестиций и сохраняющийся недостаток заемных средств, при большой зависимости строительной отрасли от банков, отражаются на объемах строительных работ. Финансовые результаты чрезвычайно снизились – за первые пять месяцев года прибыль составила 13,1 млрд. рублей, что ниже результатов прошлого года более чем на 60%. Объем работ по виду деятельности «Строительство» в июле 2009г. остановился на отметке 357 млрд.рублей, что ниже прошлогоднего показателя на 17,8%. Несмотря на отрицательные сравнения с успешным 2008 годом – возрастающий тренд все-таки прослеживается с начала 2009 года в соответствии с сезонными тенденциями. Влияние кризиса не оказалось для строителей столь пагубным, как предсказывалось в 2008, однако, размер среднего отставания показателей объемов работ 2009 года в ежемесячном разрезе составил около 13%.

Рис.1.1. Сравнительная динамика объемов строительных работ в 2008-2009 гг., млрд. рублей

В первом полугодии 2009 было введено 21,6 млн.кв. метров жилья. По причине нехватки финансирования у застройщиков и низкого платежеспособного спроса на новостройки в июне впервые с февраля 2009 года объем ввода в действие жилых домов снизился, причем сразу на 13%. Резкое снижение случилось в традиционно наиболее результативном для строительной отрасли месяце. Так в июне было построено и введено только 4,9 млн. кв. м жилья, при этом общий показатель с начала года оказался на 0,3% меньше, чем за 1 полугодие 2008 года.

Рис. 1.2. Сравнительная динамика ввода жилья в 2008-2009 гг., млн. кв. метров

В июле объемы почти на 8% превысили прошлогодний уровень, и показатель ввода жилья вновь обрел положительную динамику в текущем году. Необходимо отметить, что существенный вклад в рост объемов ввода внесло индивидуальное строительство за счет средств населения. Это вполне объяснимо – в период недоступности ипотеки для части населения и непривлекательных условий кредитования для остальных, наиболее реальным вариантом улучшения жилищных условий становится индивидуальное строительство за счет собственных или заемных средств. Такой выбор не требует одномоментного вложения большой суммы денежных средств, как при покупке готового жилья, а кроме того, несколько снижает себестоимость отдельных работ и материалов, так как процесс легче поддается контролю. Именно за счет этого растет малоэтажный сегмент. Недоверие к застройщикам в плане покупки квартир в недостроенных объектах вызвано многочисленными замораживаниями строек, срывами сроков сдачи домов и историями с обманутыми дольщиками. В ряде регионов, таких как Кабардино-Балкария и Республика Тыва, Амурская область, новое строительство представлено на 100% индивидуальными объектами жилья.

Текущее состояние рынка строительных материалов

Во втором квартале на рынке основных строительных материалов продолжались тенденции замедления спроса и падения цен. Так цены на оконное стекло, красный кирпич, тарированный цемент и пиломатериалы – в июле упали на 0,3-2,0%. На 1-2% выросли цены только на рубероид и линолеум. Производство остается на достаточно низком уровне, в выгодном положении остаются стекольщики. Объем выпуска оконного строительного стекла продолжает опережать прошлогодние показатели более чем в 2 раза. Причины все те же – большое количество новостроек на этапе сдачи, которые пока еще требуют достаточно много этого материала. 80% строек заморожено, но строительство объектов высокой степени готовности продолжается.

1.2 Характеристика рынка жилой недвижимости г. Волгограда

Рынок жилья на современном этапе развития экономики является перспективной сферой для осуществления коммерческой деятельности. Высокие темпы роста жилищного строительства в настоящее время и в ближайшей перспективе обуславливают усиление конкуренции между участниками рынка.

Рынок жилья г. Волгограда характеризуется отставанием платежеспособного спроса от предложения, что связано с ростом стоимости строительных материалов, в первую очередь, кирпича и цемента. А также с недостаточно активным внедрением новых технологий строительства, удешевляющих производство жилья. Увеличивается предложение элитного и стандартного жилья, но отсутствует прирост социального жилья для низкооплачиваемых слоев населения. Очевидно также, что в целом город стар в смысле жилищного строительства — более 70% населения проживают в старых домах, износ строений и коммуникаций в которых составляет около 60%. К категории данного жилья относятся, в первую очередь, «хрущёвки» и «сталинки». При этом в последней категории сконцентрирована основная часть ветхих и аварийных зданий.

Таким образом, следует отметить его неудовлетворительную структуру как сточки зрения комфортности проживания, так и с точки зрения общего технического состояния строений и коммуникаций, что обусловлено тем, что около 70% всего жилья было построено более 25 лет назад.

Но, в последнее время в Волгограде идет активное возведение жилых домов. Новостройки занимают примерно половину общего прироста предложения за последние два года (150 тыс. кв. м из 300 тыс.), однако пока этого объема недостаточно для насыщения существующего спроса.

В 2008 году в Волгограде было введено 387,4 тыс. кв. м жилья. Но на душу населения коэффициент нового строительства составляет' 0,38 кв. м на человека в год, по сравнению, например, с Краснодаром с 0,47 кв. м на человека.

В течение 2009 года запланировано ввести в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м жилья, чем существенно увеличить коэффициент нового строительства.

Рис. 1.3. Прогноз ввода в действие жилых домов по районам города в 2009г.

Активную роль на жилищном рынке играют ипотечные программы банков. В составе кредитов, полученных физическими лицами Волгоградской области, 5,4% приходится на долю кредитов, полученных на покупку жилья (по России - 7,3%), из них, 37,5%-ипотечные жилищные кредиты (по России - 49,4%).

Ипотеку в Волгограде и Волгоградской области представляют 17 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 96 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Волгограде и Волгоградской области находятся в диапазоне 10,18 — 22,00% годовых по рублевым кредитам и 7,93 — 17,00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Волгограде составляет 10 %. Срок ипотечного кредитования в Волгограде достигает 30 лет.

Активного лидера - монополиста на рынке ипотечного кредитования в Волгоградской области нет. Если 1,5-2 года назад монополия была представлена ОАО «Сбербанк РФ», то в настоящее время доля рынка, занимаемая каждым банком не превышает 3-5%.

В 2008 году Волгоградская область активнее других регионов Южного Федерального округа использовала средства федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Так, Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки в 2008 году выдач жилищные займы и рефинансировал ипотечные кредиты банков за счет средств федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на сумму 400,7 млн. рублей. Это в 3,5 раз больше, чем в 2006 году.

В последнее время в г. Волгограде обозначилась тенденция к возведению элитных многоквартирных домов. Примером домов данного сегмента является строящийся многофункциональные комплексы «Волгоград Сити», «Олимп» (Центральный р-н), «Царицын Осгров» (Дзержинский р-н), «Волжские Паруса», «Галицыно» (Ворошиловский р-н), «Манхэттен» (Советский р-н) и т.д. В каждом районе города построены как минимум две новостройки и столько же находятся в процессе возведения. Почти каждая волгоградская строительная компания имеет три-четыре проекта в элитном сегменте. Основными характеристиками помещений данного типа являются: индивидуальная планировка и площадь квартиры, развитая инфраструктура комплекса с подземньм автопаркингом, спортивными и детскими площадками, зонами развлечений и отдыха, разветвлённой сферой обслуживания.

1.3 Организационно-правовая и технико-экономическая характеристика деятельности ООО «Центр-Строй»

Общество осуществляет свою деятельность в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, федеральным законом, а также иными законодательными, правовыми актами Российской Федерации и настоящим Уставом.

Полное фирменное наименование общества: Общество с ограниченной ответственностью «Центр-Строй». Сокращенное фирменное наименование: ООО «Центр-Строй».

ООО «Центр-Строй» располагается по адресу: г. Волгоград, пр. Металлургов, д.1, стр.2 .

ООО «Центр-Строй» является одним из крупнейших в Волгограде подрядчиков по гражданскому строительству, осуществляющим комплексное строительство. ООО «Центр-Строй» работает на рынке строительных услуг Волгоградской области с 1990 г.

В качестве заказчиков у ООО «Центр-Строй» выступали:

Ø департамент ЖКХ и ТЭК

Ø департамент городского хозяйства

Ø Управление недвижимости ЦБ России по Волгоградской области

Ø СП «Сервис-Продукт»

Ø ОАО «Волжский Оргсинтез» г. Волжский

Ø Областная прокуратура

Ø ЗАО «Сити», гор. Самара

Ø Группа компаний «Диамант»

Ø Смартс «GSM»

Ø Керамический завод и другие фирмы.

Были выполнены строительно–монтажные работы:

Ø монтаж кассовых кабин Камышинского отделения Сбербанка РФ

Ø реконструкция склада фирмы «Проммаш»

Ø капитальный ремонт лестниц панорамы Сталинградской битвы

Ø проект и реконструкция фонтана «Искусство» с монтажом цветомузыкального устройства

Ø ремонт зданий РКЦ ЦБ России в г. Елань, п. Новоаннинск, а также в Красноармейском районе г. Волгограда, проект и благоустройство (с ограждением) территории, прилегающей к главному фасаду ГУ ЦБ России по Волгоградской области

Ø кровли и отделка фасада заводоуправления и КПП Керамического завода

Ø капитальный ремонт конструкций главной лестницы и пропилеев Центральной Набережной гор. Волгограда

Ø капитальный ремонт памятника Герою Советского Союза Хользунову на Центральной Набережной

Ø ремонт гранитной облицовки здания Дома Офицеров

Ø проект и реконструкция столовой ОАО «Волжский Оргсинтез»

Ø наружные сети и ремонт домиков турбазы «Ветерок» с переводом ее в зимний режим эксплуатации, ремонт медблока, цехов ОАО «Волжский Оргсинтез»

Ø кафе-магазин на пр. Ленина (у здания Областной Прокуратуры)

Ø поливочный водопровод из дюритовых труб L =2800 м АЗС № 3 и № 8 ЗАО «Флагман» в г. Волжский

Ø торшерное освещение с прокладкой кабеля L=6000 м и монтажом 180 светильников турбазы «Ветерок» ОАО «Волжский Оргсинтез»

Ø жилой дом на улице Л. Толстого в Советском районе

Ø музыкальная школа на улице Глазкова в Центральном районе

Ø жилой дом в Советском районе по улице Электролесовской

Ø наружные сети ВК Торгового Центра на ул. Ткачева СП «Сервис-Продукт» Проект и ремонт гаража Областной прокуратуры

Ø проект и ремонт профилактория НУ СП «Ахтуба» ОАО «Волжский Оргсинтез»

Ø «Гипермаркет Паркхауз» в Дзержинском районе гор. Волгограда

Ø магазин «Соло» в Тракторозаводском районе

Ø реставрационные работы Мемориала на площади Павших Борцов гор. Волгограда

Ø офисное здание ИТЦ «Интеллект» на улице Каннуникова в Ворошиловском районе

Ø монолитный железобетонный каркас торгового центра «Комсомольский» у Центрального рынка на ул. Советской

Ø монолитный железобетонный каркас торгового центра «Стройград» в Краснооктябрьском районе по пр. Ленина.

Имеются лицензии на выполнение функций заказчика-застройщика, проектные, общестроительные, электромонтажные и сантехнические работы. Специалисты фирмы имеют большой опыт генподрядных работ со сдачей объектов под ключ.

Целью деятельности общества ориентированна на:

- выработку градостроительных концепций застройки и реконструкции территорий города и области на основе анализа социально-экономических, экологических и политических приоритетов для последующей разработки архитектурно-планировочных и объемнопространственных решений, их освоения методом системного комплексного подхода к проектированию, использование современных строительных технологий и новейшего инженерного оборудования для создания комфортной городской Среды;

- реализацию градостроительных государственных и коммерческих программ по строительству жилья, солкультбыта и промышленному строительству посредством выполнения проектно-строительных услуг, способных конкурировать на мировом рынке;

- развитие оптового рынка промышленных и продовольственных товаров, организацию современного строительного производства на основе инвестиционных проектов, учитывающих государственные и частные интересы предприятий различной формы собственности и получение на основе прибыли Общества.

Общество осуществляет следующие виды деятельности:

- проектирование и строительство градообразующих комплексов, жилья, объектов социального, административного, культурно-бытового и производственного назначения, дорог, инженерных коммуникаций;

- привлечение долевых средств юридических и физических лиц для инвестирования в целевое капитальное строительство, а также с использованием в обороте предприятия по договору;

- разработка и реализация инвестиционных проектов по заказам Заказчика и собственным инвестиционным программам, включая привлечение средств иностранных инвесторов; производство строительных материалов, "изделий и конструкций, продукции производственно-технического назначения, товаров народного потребления;

- риэлтерская деятельность, оценка, приобретение и реализация недвижимости; внешнеэкономическая деятельность;

- продвижение на международный рынок российских товаров, инжиниринговых и проектно-строительных услуг Общества;

- организация поставок проектно-строительных технологий, инженерного оборудования, строительных материалов и товаров народного потребления для комплектации строящихся объектов и оптовой торговле на основе проведения маркетинговых исследований зарубежного рынка;

- услуги населению и предприятиям по выполнению работ землеройной и грузоподъемной техникой и другими строительными машинами и механизмами;

- услуги предприятиям и населению по автотранспортным грузовым и пассажирским перевозкам российским и международным;

- услуги населению по трудоустройству, бытовому обслуживанию, организации отдыха и досуга;

- организация гостиничных и кемпинговых услуг;

- оказание услуг предприятиям по охранно-сыскной деятельности; посредническая и консультативно-внедренческая деятельность;

- оптовая торговля; розничная торговля;

- производство, переработка и реализация сельскохозяйственной продукции; - оказание коммунальных услуг, эксплуатация построенного жилья и объектов инфраструктуры;

- другие виды предпринимательской деятельности, соответствующие целям и задачам Общества и не противоречащие действующему законодательству РФ.

ООО «Центр-Строй» имеет государственную лицензию на осуществление строительной деятельности на территории России.

Уставный капитал общества составляет 10 000 (Десять тысяч) рублей.

Основные технико-экономические показатели производственной деятельности ООО «Центр-Строй» за период 2006 - 2008 гг., представлены в таблице 1.2. Проведем их анализ, принимая за базисный 2006 г.

Таблица 1.2

Технико-экономические показатели деятельности ООО «Цетр-Строй»