Право собственности граждан на жилье на Украине

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ УКРАИНЫ

СИМФЕРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМ. М.В.ФРУНЗЕ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

ДНЕВНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по гражданскому праву на тему:

ПРАВОСОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (ДОМ, КВАРТИРУ, КОМНАТУ).

Студента 5-го курса группы 504,

Кругова Андрея Владимировича

Научный руководитель Байдалакина А.В.

Симферополь 1999 г.

СОДЕРЖАНИЕ:

стр.

Введение. 3

I. Содержание права собственности граждан на жилое помещение. 4

II. Основания возникновения права собственности. 7

1) Первоначальные :

1.1.индивидуальное жилищное строительство; 9

1.2.приобретение права собственности на жилое помещение после

полной выплаты пая в жилищно-строительном (жилищном) кооперативе; 14

2) Производные:

2.1.приватизация жилого помещения; 20

3)Общие положения об удостоверении сделок: 37

3.1.договор купли-продажи жилого помещения; 41

3.2.договор пожизненного содержания; 51

3.3.договор мены жилого помещения; 53

3.4.договор дарения жилого помещения; 53

3.5.наследование жилого помещения; 55

III. Права и обязанности собственников жилого помещения.

4) Права собственника; 60

4.1. Залог недвижимого имущества (ипотека); 61

5) Обязанности собственника; 66

IV.Основания прекращения права собственности на жилое помещение. 71

V. Защита права собственности на жилое помещение. 73

Заключение. 76

Список используемой литературы 78

Приложение 1 81

Приложение 2 82

Приложение 3 83

Приложение 4 84

Приложение 5 85

Введение.

Выбор темы данной дипломной работы обусловлен ее особой актуальностью и значительностью.

Эта тема является важнейшей из проблем для молодого развивающегося государства как Украина.

Предмет исследования: в данной работе являются правовые основы связанные с удовлетворением жилищных потребностей в общем и право собственности граждан на жилое помещение в частности, порядок приобретения в собственность жилья.

Объект исследования: институт собственности граждан на жилье.

Цель работы: на основании действующего законодательства, краткое исследование возникновения права собственности на жилое помещение, порядок удостоверения сделок; основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Задачи работы: раскрыть особенности оформления документов и осуществление отдельных видов сделок в реализации права граждан на жилое помещение в соответствии с действующим законодательством.

Методологические основы работы: правовое исследование, основанное на анализе, изучении нормативной базы и правоприменительной практики.

Основные источники работы: законодательство Украины о праве граждан на жилье, которое регулирует те или иные вопросы. Это Законы Украины “О собственности”, “О приватизации государственного жилищного фонда”, Жилищный кодекс Украины, Постановления Кабинета Министров Украины, Положение государственного комитета Украины по жилищно- коммунальному хозяйству, Постановления Верховной Рады Украины, Приказ фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза”, инструкция “О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Практическое применение: данная работа может быть использована студентами и аспирантами юридических факультетов в качестве учебного материала, и практического пособия - всеми кто интересуется вопросами возникновения права собственности на жилье.

I. Содержание права собственности граждан на жилое помещение.

Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном, так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения; в-четвертых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности; в-пятых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в местных Советах.

Ранее приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было невозможно. Это явно противоречило самому содержанию права собственности гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное ограничение права собственности граждан, сведение его функционального назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К распоряжению собственник прибегал редко.

Для современного правового регулирования характерно раскрепощение собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который получил закрепление в законодательстве.

Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы.

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица, проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях.

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели с разрешения местного совета. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства.

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местных Советов.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм, как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме.

В этой главе я в общем рассмотрел права и обязанности собственников жилья, наиболее подробно они будут рассмотрены ниже.

II. Основания возникновения права собственности граждан на жилое помещение.

Возникновение, изменение и прекращение правоотношений собственности, как и любых иных правоотношений, связаны с наличием определенных юридических фактов, предусмотренных нормами объективного права и рассматриваемых, как правило, в качестве оснований возникновения (приобретения) и прекращения права собственности. Необходимость правового регулирования этих вопросов связана с объективной необходимостью обеспечения собственника возможность защиты своего права собственности и его доказательства в случае возникновения спора, то есть обеспечения гарантий защиты экономических интересов собственников в гражданском обороте.

Гражданским законодательством регулируются широкий круг юридических оснований (способов) возникновения и прекращения права собственности. Следует отметить, что обычно возникновение права собственности относительно конкретного имущества у одного определенного лица влечет его прекращение у другого лица, и поэтому одни и те же юридические факты становятся, как правило основаниями как возникновения, так и прекращения права собственности.

Гражданско-правовая доктрина и судебная практика еще со времен римского права делят способы возникновения права собственности на две большие группы: первичные и производные. В качестве основного критерия разграничения этих групп способов возникновения права собственности положено правопреемство, означающее наличие первичного приобретения права собственности лишь при отсутствии правопреемства, а при его наличии признается производное приобретение.

По мнению О.С.Йоффе, в качестве критерия разграничения первичных и производных способов возникновения права собственности необходимо применить также критерий согласованной воли. Так в частности, О.С.Йоффе указывает: “Первичные способы характеризуются тем общим для них моментом, что они не связаны с волей предыдущего собственника, поскольку такого вообще нет или же его воля не принимается во внимание”, а производные способы “характеризуются тем, что в таких случаях право собственности приобретается по воле предыдущего собственника и по согласию нового приобретателя”.1

По мнению Б.Б.Черепахина, вообще следует руководствоваться лишь критерием наличия волеизъявления предыдущего собственника и относить к первичным способам приобретения права собственности те, при которых приобретение права собственности те, при которых имеет место волеизъявление предыдущего собственника.2

В этой главе мы узнаем что существуют как первоначальные , так и производные основания возникновения собственности, которые мы рассмотрим ниже.

1)Первоначальные основания:

1.1. Индивидуальное жилищное строительство.

Индивидуальное жилое строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.

Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим, прежде всего, земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади, которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

Так, согласно Декрету Кабинета Министров Украины “О приватизации земельных участков” от 26.12.92г. за номером 1592, гражданам Украины передаются бесплатно земельные участки, предоставленные им для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебный участок), садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства. Установлено право распоряжения приватизированными участками путем продажи, дарения, завещания, обмена, залога, предоставления в аренду и т.п., без изменения их целевого назначения. Декретом1 предусматривается, что передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность земельных участков для

указанных в нем целей осуществляется лишь один раз.

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору.

Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Украины, схемы расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки административно-территориальных образований.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между исполкомом городского совета с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения исполкома и закрепленный государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право на земельный участок может быть прекращено.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения исполкома.

В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местных Советов по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному удостоверению до начала строительных работ. Договор в случае спора, может быть, расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой.

В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например, если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом. Однако право на самовольную постройку не может быть признано в любом случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке.

Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома в местных Советах.

Правоустанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: договор на застройку индивидуального жилого дома на праве личной собственности, зарегистрированный в органах местных советов; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов.

Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).

В данное время вопрос индивидуального жилищного строительства среди большинства населения отнесен на второй план, в связи с большой дороговизной строительных материалов, отводом земли, оплаты труда наемных рабочих. В данное время строительством занимаются только преуспевающие бизнесмены или верхние эшелоны власти госаппарата которые имеют немалые средства и это является для них своеобразным вложением капитала. В частности хотелось бы отметить южную часть полуострова, где в межсезонье разворачиваются чуть ли не стройки века, и стоимость небольших коттеджей и эллингов “под ключ” в престижном уголке южнобережья далеко переваливает за десятки тысяч долларов.

1.2. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах.

Ранее, при Советском союзе, широкое распространение получили жилищные и жилищно-строительные кооперативы, участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.

ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома.

Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопление). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК).

До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива; добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу вносятся не полностью в момент создания кооператива, а в рассрочку) пайщики становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме). На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы, и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК (ЖСК) считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий. Следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК (ЖСК) предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК (ЖСК) не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир.

С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК (ЖСК).

В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.

Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо иметь в виду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК (ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК (ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно, другие члены семьи, а также лица, прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК), не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.

Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств.

Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец.

Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК (ЖСК) еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются.

Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК (лестничных площадок, лифтов и так далее). Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.

Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества.

Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений.

Сейчас, идея ЖК и ЖСК скажем морально устарела, так как ранее, у той же молодежи были практические равные перспективы в жизни, а сейчас выигрывает только тот кому могут или помочь родители, (что тоже достаточно проблематично), или сами пытаются найти выход из сложившегося экономического положения. И если есть у людей деньги, они конечно купят квартиру в престижном районе с престижной планировкой и как сказано в рекламе фирмы “Консоль”: “...и соседей вы тоже сможете выбрать”.

2)Производные основания возникновения права собственности.

2.1. Приватизация жилого помещения.

Право собственности гражданина на объекты жилья предусмотрено, прежде всего, Законом Украины “О собственности”.1 Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое помещение - приватизация. Под приватизацией государственного жилищного фонда понимается отчуждении квартир, домов, комнат в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.2

Также, вопросы приватизации государственного жилищного фонда регулируются Положением от 15.09.92г. № 56 “О порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан”, утвержденным государственным комитетом Украины по жилищно-комунальному хозяйству, приказом государственного комитета Украины по жилищно-комунальному хозяйству от 05.08.94г. № 72, внесшим некоторые изменения в высшеобозначенное Положение, приказом Фонда государственного имущества и Госжилкоммунхоза от 26.03.96г. № 351\26 “Об утверждении Положения о порядке использования жилищных чеков для приватизации жилья и части имущества государственных предприятий”, а также Жилищным кодексом Украины.

К объектам приватизации, относятся квартиры в многоквартирных домах, комнаты в квартирах и одноквартирных домах, где проживают два и более нанимателей, которые используются гражданами на условиях найма.1

В соответствии с п.2.ст.2 и ст.3 Закона,2 не подлежат приватизации:

квартиры-музеи, дома-музеи; квартиры (дома), расположенные на территории закрытых военных поселений, предприятий учреждений и организаций, природных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-памятников садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников;

комнаты в общежитиях ( кроме тех, на которые выдан ордер