Правила покупки квартиры
Как обезопасить себя от
мошенников на рынке жилья
Договоры купли-продажи жилых помещений вызывают пристальный интерес криминогенных элементов. Это естественно: на сегодняшний день квартиры составляют главную часть имущества граждан, а зачастую являются единственным серьезным имуществом, находящимся в их собственности. Правовая неосведомленность и беспечность граждан при совершении сделок с недвижимостью позволяют преступникам безнаказанно заниматься противоправной деятельностью. Отчасти это вызвано объективными причинами, в том числе недостаточной правовой урегулированностью вопросов, касающихся приватизации жилья и сделок с недвижимостью, формальной законностью юридически правильно оформленных и нотариально удостоверенных документов. Все это создает у работников правоохранительных органов затруднения в определении, к какой области права - уголовного или гражданского - следует отнести то или иное правонарушение.
Статистика свидетельствует, что каждая тридцатая сделка с недвижимостью в Москве чревата неприятностями для владельцев недвижимости (от подделки документов и мошенничества и вплоть до захвата заложников и убийства). Из числа преступлений в сфере недвижимости наиболее распространено мошенничество - 50,6 %, вымогательство - 11 %, убийство - 10,2 %, должностные преступления - 4 %.
Проверка информации о квартире
Для чего важно проверить информацию о покупаемой квартире?
Это важно сделать по двум причинам. Во-первых, информация из единого государственного реестра прав позволяет убедиться, что лицо, которое называет себя собственником квартиры и предлагает вам заключить сделку по ее приобретению, действительно является собственником этой квартиры и не имеет никаких ограничений по ее распоряжению. Дело в том, что в подтверждение своих прав собственности собственник предъявляет, как правило, свидетельство о государственной регистрации права, выданное органом, осуществившим государственную регистрацию. Однако такое свидетельство подтверждает только тот факт, что государственная регистрация права собственности на квартиру действительно была произведена в день, указанный в свидетельстве. Таким образом, оно содержит информацию о зарегистрированном праве конкретного лица и об имеющихся ограничениях этого права, содержащуюся в едином государственном реестре прав только на дату выдачи свидетельства. Но если на дату выдачи свидетельства не существовало каких-либо ограничений прав собственника, то в дальнейшем данная квартира могла быть заложена или подвергнута аресту, что, естественно, не нашло отражения в ранее выданном свидетельстве о государственной регистрации прав. Может получиться так, что покупатель такого объекта подпишет договор купли-продажи и даже заплатит деньги по этому договору, и только при обращении в регистрирующий орган выяснит, что купил квартиру, находящуюся в залоге, или квартиру, отчуждение которой запрещено, поскольку на нее наложен арест.
Во-вторых, сложившаяся на сегодняшний день практика работы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, исходит из того, что при отчуждении объекта недвижимости выданное правоотчуждателю (продавцу, дарителю) свидетельство о государственной регистрации изымается. Однако речь в данном случае идет только о практике работы, но не о требовании законодательства. Другими словами, собственник, продавая квартиру (или другим способом отчуждая ее), может и не возвратить в орган, осуществивший регистрацию, свидетельство о государственной регистрации своего права, что не будет являться препятствием для осуществления государственной регистрации сделки или перехода права к другому лицу, приобретающему объект недвижимости. Таким образом, лицо, уже продавшее принадлежащий ему объект недвижимого имущества, получает возможность иметь на руках свидетельство о государственной регистрации права и предъявлять его как документ, удостоверяющий право собственности. Мошеннику в этом случае ничто не помешает еще раз заключить сделку отчуждения данного объекта, продав уже принадлежащую другому владельцу квартиру.
Кроме того, продавец квартиры может ввести покупателя в заблуждение относительно того, кто еще прописан с ним в квартире, "купив" или подделав выписки из домовой книги. Впоследствии это может оказаться серьезным препятствием при осуществлении прав собственности на квартиру.
Для того чтобы избежать подобного рода ситуаций и убедиться, что вы действительно имеете дело с собственником недвижимости и квартира юридически "чиста", не находится в залоге или под арестом, необходимо обратиться в орган, осуществивший государственную регистрацию, за получением информации из единого государственного реестра прав по интересующему объекту. Предоставленная информация будет более точной, чем та, которая содержится в свидетельстве о государственной регистрации права, и позволит потенциальному покупателю квартиры избежать неприятных ситуаций при заключении и оформлении сделки.
Кто может получить информацию о квартире?
Согласно Федеральному закону от 21. 07. 97 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит открытый характер, а орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан в течение 5 дней представить сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление.
Какие документы необходимо представить для получения информации о квартире?
Для того чтобы получить информацию из единого государственного реестра прав, заинтересованное лицо должно обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав с письменным заявлением, в котором необходимо указать:
наименование объекта недвижимости, информация о котором запрашивается;
местонахождение (адрес) объекта;
кадастровый номер (если он известен заявителю). Необходимым условием получения информации является предъявление заявителем удостоверяющего личность документа, наименование и реквизиты которого также необходимо указать в заявлении. Информация об объектах недвижимости предоставляется за плату, поэтому к заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий внесение платы за получение информации.
Что должна содержать выписка из реестра прав?
Запрошенная информация предоставляется в виде выписки из единого государственного реестра прав, которая должна содержать:
описание объекта недвижимого имущества (наименование, его адрес, кадастровый номер, если имеется);
данные о зарегистрированных и существующих на момент предоставления информации правах на данный объект, включая данные о собственнике квартиры;
данные о существующих на момент предоставления информации ограничениях этих прав (если они существуют).
Можно ли получить какие-нибудь иные сведения, например о стоимости квартиры?
Предоставление иных сведений, например о предыдущих собственниках квартиры, данных о ее стоимости или стоимости, по которой она была когда-то приобретена, не допускается. Вместе с тем законом установлен круг лиц, которые имеют право получить более полную информацию из единого государственного реестра прав. К ним относятся сами собственники и их наследники, правоохранительные, судебные, налоговые органы, органы государственной власти и управления.
Как можно проследить предыдущую историю квартиры?
Как уже было сказано, сам покупатель не может получить информацию о прошлых собственниках квартиры. Но это может сделать сам продавец. Нужно попросить его сделать это, естественно, за счет покупателя. Значение истории квартиры очень важно, так как это позволяет проследить всю цепочку сделок с ней и убедиться в том, что в них не было ничего подозрительного.
В каком случае может быть отказано в выдаче информации о квартире?
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, может отказать в выдаче информации из единого государственного реестра прав в случае, если указанные в заявлении сведения об объекте недвижимого имущества не позволяют однозначно идентифицировать объект (неправильно указано наименование объекта, неточно указан адрес и т. п.), а также в случае, если запрашивается не подлежащая выдаче информация.
Может ли собственник квартиры узнать, кто интересовался сведениями о его квартире?
Такое право у собственника квартиры есть. По заявлению собственника орган, осуществляющий регистрацию, обязан сообщать ему, кто именно получал информацию о принадлежащем ему объекте. Такая информация, включая данные документа, удостоверяющего личность лица, получившего сведения из единого государственного реестра прав, хранится в органе, осуществляющем регистрацию прав
Каково значение "истории" квартиры?
При покупке квартиры, продавец которой является не первым ее собственником (то есть он получил ее по договору купли-продажи, мены либо дарения), недостаточно изучить лишь документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Очень важно отследить всю "историю" отчуждения этой квартиры. В идеале хорошо бы "дойти" до первоначального договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации).
Признание недействительным договора передачи квартиры в собственность (договора приватизации) влечет за собой признание недействительными всех последующих договоров отчуждения этой квартиры. Договор приватизации может быть признан недействительным в том случае, если в него не были включены лица, имевшие право на участие в приватизации данной квартиры. Чаще всего это лица, которые были выписаны из квартиры временно (например, в связи с призывом в армию либо выездом на учебу в другой город). По жилищному законодательству такой гражданин имеет полное право на жилье, в котором он был прописан ранее и из которого выписался временно. В том числе это лицо имеет право и на участие в приватизации жилья. Договор приватизации квартиры, в которой такой гражданин был прописан, заключенный без его участия, может быть признан недействительным. Соответственно недействительным признается договор купли-продажи такой квартиры.
Покупателю следует быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи квартиры имеет место сделка, совершенная поверенным, действовавшим по генеральной доверенности, выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить договор мены и был введен им в заблуждение относительно характера сделки.
Как обезопасить себя от
мошенников на рынке жилья
Проверка документов
Какие способы подделки документов встречаются наиболее часто?
В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:
переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, нечеткость самой фотографии и пр.);
использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серии и номера паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);
постановка поддельных штампов прописки (регистрации) в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки номеру отделения милиции, на территории которого находится квартира);
использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;
использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки (регистрации);
предъявление фальшивых платежных документов;
предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой (при просмотре выписки из лицевого счета, справки БТИ и пр. следует особое внимание обратить на необходимые реквизиты и качество исполнения оттисков печатей, на которых должны быть отчетливо видны все детали, текст и т. д.).
Проще всего подделать печать РЭУ, немного сложнее - штампы нотариуса и печати органа государственной регистрации. Еще труднее подделать справку БТИ, так как она выдается на специальном номерном бланке.
При малейшем сомнении необходимо самим уточнить в учреждении, выдавшем документ, выдавался ли таковой и как выглядит печать данного учреждения.
Среди документов встречаются настолько искусные подделки, что их не в состоянии распознать даже профессионалы. Кроме того, не составляет особого труда получить нужные справки, используя краденый или взятый на время паспорт настоящего владельца. Поэтому необходим второй этап проверки.
Подлинники или копии документов?
Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет лишь копии документов, пусть и нотариально заверенные. Часто такой продавец продает одну квартиру сразу нескольким покупателям. Причем один из договоров он регистрирует в органе государственной регистрации и получает всю сумму, а с других покупателей берет задаток и бесследно исчезает.
Что необходимо учесть, если продавец действует по доверенности?
Гражданское законодательство предоставляет право любому гражданину доверить свое право по распоряжению имуществом иному лицу. В этом случае он вьщает этому лицу доверенность на право совершения определенных действий. Однако применительно к сделкам купли-продажи квартиры и продавцам, действующим по доверенности от владельца квартиры, следует отнестись крайне скептически и вот почему.
Весьма распространенным является следующий способ мошенничества. Преступники под предлогом оказания помощи в .обмене или расселении получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать любые сделки с квартирой, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже его выписывают из нее без ведома последнего.
Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.
Кроме того, следует учитывать следующие моменты.
Поскольку доверенность теряет силу после смерти доверителя, желательно удостовериться, что владелец квартиры жив и здоров.
Может случиться, что доверитель уже отменил предъявляемую покупателю доверенность. Кроме того, доверитель (владелец квартиры) может впоследствии утверждать, что, выдавая доверенность, не имел в виду продажу, на основании чего договор может быть признан недействительным.
В любом случае очень важно лично переговорить с настоящим владельцем квартиры и получить у него подтверждение в правомерности данной сделки.
По доверенности от владельца квартиры может действовать и сотрудник риэлторской фирмы. Это более надежный вариант. Однако и здесь следует проявлять известную осторожность.
У представителя продавца должна быть доверенность не только от владельца квартиры, но и от соответствующей риэлторской фирмы.
В качестве посредников можно сотрудничать только с фирмами, которые имеют государственную лицензию на право осуществления сделок с недвижимостью и устойчивую репутацию на рынке жилья.
Если квартира, которую представил вам сотрудник риэлторской фирмы, вам понравилась и вы хотите ее купить, желательно подъехать в офис риэлторской фирмы и попросить предъявить свидетельство о регистрации и устав.
Как обезопасить себя от
мошенников на рынке жилья
Опасности, связанные с личностью продавца квартиры
Как проверить личность продавца?
Прежде всего нужно проверить паспорт, убедиться, что он не содержит описанных выше подделок, в частности переклеивания фотографии. Не стесняйтесь тщательно приглядеться и к паспорту, и к его предъявителю.
Заключение договора купли-продажи квартиры с лицом, признанным судом недееспособным, практически во всех случаях влечет за собой признание такого договора недействительным (ст. 171 ГК РФ).
Бывают ситуации, когда граждане намеренно продают квартиру, с тем чтобы потом предъявить иск о признании договора купли-продажи недействительным и получить обратно и квартиру, и деньги (покупателю возвращается лишь сумма, указанная в договоре, как правило, значительно меньшая фактически уплаченной).
Если возникли какие-либо сомнения относительно личности продавца, да и просто на всякий случай, следует попросить его предъявить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Можно взять у него доверенность и самому получить эти справки. Это необходимо для того, чтобы впоследствии не возникло оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительным по причине недостаточной дееспособности продавца. Распоряжением мэра г. Москвы от 26. 05. 94 г. "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" комитету социальной защиты населения Москвы, психоневрологическим и наркологическим диспансерам города поручено ежемесячно представлять информацию в Департамент муниципального жилья по лицам, признанным в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными. Однако и для москвичей актуален совет самостоятельно выяснить вопрос о дееспособности продавца или изложить свои сомнения нотариусу при удостоверении договора.
Договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным и в том случае, если гражданин, являющийся дееспособным, в силу своего психического состояния не мог понимать значения своих действий и руководить ими в момент заключения договора. Довольно часто встречаются случаи откровенного мошенничества на этой почве, когда граждане продают квартиру, а затем подают иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на вышеназванные основания. При этом они заранее запасаются свидетельскими показаниями, а нередко и медицинскими заключениями о состоянии своего здоровья в день сделки. Иногда наследники уже умершего владельца квартиры предъявляют такие иски, просто стремясь возвратить себе квартиру.
В данном случае велика роль судебно-психиатрической экспертизы. Если в заключении указано, что продавец не мог понимать значения своих действий и руководить ими, договор признается недействительным. Добросовестному покупателю в случае сомнения можно посоветовать запастись медицинским заключением о состоянии здоровья другой стороны на момент заключения договора.
Хорошей подстраховкой служит и обращение к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи квартиры (хотя закон этого и не требует), так как нотариус обязан проверить психическое состояние сторон, участвующих в сделке, и может выступить в суде в качестве свидетеля.
Факт злоупотребления спиртными напитками продавца квартиры сам по себе не является основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в случае, если оформление сделки произведено 'правильно и в момент заключения договора лицо, заключившее договор, могло понимать значение своих действий и руководить ими. Если основанием для своих исковых требований гражданин выдвигает только тот факт, что он часто злоупотребляет спиртными напитками и при этом не состоит на учете ни в психоневрологическом, ни в наркологическом диспансерах и не признавался по суду недееспособным или ограниченно дееспособным, в таком случае суд, как правило, отказывает.
Мошенничество по сговору
Особый вид мошенничества представляют собой продажи квартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз (ст. 179 ГК РФ). Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают "спектакль". Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так.
Другой вариант. Квартира принадлежит нескольким лицам на праве общедолевой собственности, владельцы которой также могут договориться заранее об инсценировке нарушения прав сособственника. Напомним, что участник общей долевой собственности имеет право преимущественной покупки. В случае нарушения этого права он в течение 3 месяцев после продажи квартиры имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав собственности покупателя (ст. 250 ГК РФ). Поэтому при покупке части квартиры покупателю необходимо убедиться в том, что сособственники отказались от права преимущественной покупки.
Как уже говорилось, при продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие другого супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласие на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать иск в суд о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи.
Недействительным может быть признан договор купли-продажи квартиры в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. В этом случае также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.
Во всех этих ситуациях покупатель может получить лишь ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи квартиры. Доказать, что на самом деле уплачена рыночная стоимость квартиры, практически невозможно. Порекомендовать здесь можно только одно: не совершать сделок при возникновении каких-то сомнений и подозрительных обстоятельств и тщательнейшим образом проверять необходимые документы и факты.
Неправомерное завладение квартирой
Хотя и исключительно редко, но все же встречаются случаи неправомерного завладения квартирой без ее оплаты (полной, частичной или заранее оговоренной суммы). Преступник при покупке квартиры просто не выплачивает деньги либо часть обещанной суммы за совершение сделки. При этом нередко потерпевшими становятся социально деградированные личности (пьяницы, наркоманы .и т. п.), слабоумные старики, душевнобольные и т. д. Преступники для получения согласия на приватизацию и оформления документов или доверенности на право заключения сделки используют весьма разнообразные способы воздействия на граждан, от "стимулирующего" подталкивания к добровольному согласию (клиента могут спаивать либо незаметно применять психотропные средства) до прямой угрозы физической расправы, пыток, а также похищения потерпевшего с вывозом его в другие области или регионы России, а также в страны СНГ.
Как обезопасить себя от
мошенников на рынке жилья
Как подстраховаться от мошенничества
В первую очередь неопытным покупателям, не слишком сведущим в юридических тонкостях сделок с недвижимостью, следует воспользоваться помощью профессионалов. Такую помощь могут оказать:
юрист (член коллегии адвокатов или занимающийся частной практикой, либо сотрудник одной из юридической фирм), который посоветует, какими документами необходимо запастись, как проверить их подлинность, какие сведения нужно собрать. Есть юристы, специализирующиеся на сопровождении сделок с недвижимостью. Это означает, что они будут присутствовать на всех этапах заключения сделки (правда, эти услуги стоят недешево);
частный маклер, который может взять на себя большую часть ваших хлопот, но при этом может оказаться и пособником мошенников;
риэлторская фирма, специалисты которой займутся проверкой документов на квартиру и самой квартиры.
Если вы решили обратиться в риэлторскую фирму
Риэлторские фирмы чрезвычайно заинтересованы в том, чтобы договор купли-продажи был заключен с соблюдением всех требований закона; в противном случае они могут понести убытки и потерять лицензию. Покупателям, решившим приобрести квартиру с помощью риэлторской фирмы, следует иметь в виду следующее.
Риэлтеры не всегда заключают договоры, по которым за определенное вознаграждение обязуются подыскать покупателю подходящую квартиру и оформить сделку с продавцом. Возможно, в этом они видят способ уйти от ответственности или уклониться от налогов. Риэлтер только оформляет договор купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем. Сам же риэлтер в этой сделке не участвует, а потому ответственность по сделке перед покупателем несет продавец. В таком случае предъявить претензии по качеству квартиры покупатель может только продавцу, но даже найти этого продавца, не говоря уже о расторжении договора купли-продажи квартиры, иногда бывает весьма затруднительно.
Избежать подобной ситуации можно, заключив с риэлторской фирмой грамотный договор, в котором должны быть оговорены:
обязательство риэлтера найти квартиру;
условия, которым должна соответствовать квартира;
обязанности риэлтера по проверке качества найденной квартиры;
ответственность риэлтера за нарушение условий договора.
При наличии такого договора в случае, если вам продали некачественную квартиру или квартиру вам продал не собственник, а мошенник, вы сможете потребовать от риэлторской фирмы возмещения ваших убытков, поскольку обязанности, возложенные на нее договором, фирма не выполнила или выполнила ненадлежащим образом.
При составлении договора нужно также иметь в виду, что к отношениям риэлтера и клиента применяется Федеральный закон "О защите прав потребителей", поэтому включать в договор уже установленные этим законом меры ответственности (различного рода неустойки), которые могут отпугнуть риэлтера, особой необходимости нет. Более важно подробно указать обязанности риэлтера, чтобы в случае судебного разбирательства иметь возможность сослаться на нарушение или невыполнение риэлтером своих обязанностей.