Отчет по производственной практике в Агенстве по торговле недвижимостью

В соответствии с учебным планом я проходил производственную практику в обществе с ограниченной ответственностью агентстве по торговле недвижимостью «Дом плюс» с девятого февраля 2004 г. по пятое мая 2004 г.

Я был принят для прохождения производственной практики в штат общества на должность юриста.

Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был составлен план осуществления работы, который я успешно выполнил.

В процессе прохождения производственной практики я:

- ознакомился с законодательством РФ, регулирующим деятельность общества

- ознакомился с учредительным документом – уставом, утвержденным учредителем общества.

- ознакомился со структурой организации.

- ознакомился с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия.

- ознакомился с содержанием экономической и организационной работой.

- ознакомился с особенностями работы юриста в сфере жилищного законодательства.

- ознакомился с видами гражданско-правовых договоров, их спецификой.

- ознакомился с особенностями работы юриста.

- научился составлять проекты основных гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг, составлять доверенности и иные документы.

Проверял документы на их соответствие требованиям гражданского законодательства, а также выявлял и обобщал недостатки их формы и содержания.

- совершенствовал свои знания в использовании электронных правовых систем «Гарант» и «Консультант +».

- доставлял документы общества в организации и государственные органы.

- принимал непосредственное участие в сборе пакетов документов для заключения сделок купли-продажи недвижимости, аренды недвижимого имущества, переоформления прав на объекты незаверенного строительства, земельных участков.

- участвовал в консультациях с представителями различных государственных и муниципальных структур. ( БТИ, КУМС, Отдел по учету, распределению и приватизации жилья, органы опеки и попечительства и пр.)

- выполнял функции агента.

- участвовал в переговорах сторон по согласованию формы и содержания некоторых гражданско-правовых договоров.

- осуществлял иную, связанную с юриспруденцией деятельность.

Основная часть.

Предприятие организованно в форме общества с ограниченной ответственностью в 2003г . Полное наименование предприятия - «Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по торговле недвижимостью "Дом плюс".

Агенство по торговле недвижимостью "Дом плюс" создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.

Основой целью создания агентства по торговле недвижимостью " Дом плюс" является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом - генеральным директором Общества.

Предприятие агентства по торговле недвижимостью "Дом плюс" осуществляет свою деятельность в г. Южно-Сахалинск.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» осуществляет свою деятельность на основании устава, утвержденного единственным учредителем.

Ключевой сферой деятельности общества является деятельность на рынке недвижимости по предоставлению различных услуг в данной сфере.

Общество с ограниченной ответственностью «ООО» имеет офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, предоставляет все удобства клиентам.

Целью деятельности организации является получение прибыли.

Предметом деятельности Общества является:

- Помощь гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости для последующей ее покупки;

- Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи жилой и нежилой недвижимости;

- Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;

- Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;

- Консультационные услуги по вопросам связанным с гражданским оборотом жилой и нежилой недвижимости, конъюнктурой рынка недвижимости в Сахалинской области;

- Представление интересов граждан и организаций в судах всех инстанций по спорам, связанным с жилой и нежилой недвижимостью;

Предприятие является малым, штат фирмы состоит из 6 человек.

При работе на предприятии я опирался на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельности в коммерческой организации в должности юриста.

Общество с ограниченной ответственностью "Дом агентство по торговле недвижимостью "Дом плюс" имеет хорошую нормативно-правовую базу, представленную как в электронном виде, так и в печатном виде.

Особую роль в работе современного юриста занимает электронная правовая база («Гарант», «Консультант +»), которая часто обновляется и позволяет быстро и точно найти требуемые нормативно-правовые акты, образцы документов, статьи в профильных журналах и иную информацию.

В процессе практики я усовершенствовал свои навыки работы с электронно-правовыми системами, научился эффективно использовать имеющиеся ресурсы. В работе они мне помогали найти ответы на возникающие в процессе деятельности вопросы, такие как поиск источников регулирования определенных гражданско-правовых отношений.

Во время прохождения производственной практики мне поручалось составление договоров купли-продажи жилых (квартиры, индивидуальные частные дома) и нежилых помещений.

Опыт составления договоров купли-продажи, аренды и иных договоров, связанных с распоряжением объектами недвижимого имущества, опыт участия в регистрационных процедурах необходим каждому юристу-практику.

Для выполнения поставленных передо мною задач мне выдавались доверенности от имени клиентов, обратившихся за помощью в агентство, на оформление прав на недвижимость, представительство в судебном разбирательстве.

В процессе прохождения практики мне пришлось, в частности, столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику.

На практике возникала необходимость дачи консультаций клиентам по различного рода вопросам: купли-продажи недвижимости, наследственного права, оформления и переоформления прав на недвижимое имущество, раздела имущества, защиты своих жилищных прав, жилищных сертификатов, аренды и найма недвижимого имущества, выселения временных жильцов, регистрации по месту жительства.

Консультации давались мною как в устном, так и письменном виде, в том числе за плату.

В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми. Возникала необходимость просто и грамотно разъяснять клиентам, незнакомым с тонкостями юридических вопросов, положения действующего законодательства их права, предусмотренные жилищным и гражданским законодательством.

В ходе работы с клиентами и защитой их жилищных прав, в ряде случаев, возникала необходимость подачи исковых заявлений и участия в судебных процессах в качестве полномочного представителя.

Одним из самых интересных дел было дело по выселению из служебной квартиры, предоставленной в пользование работнику на период осуществления трудовой деятельности на предприятии. Нашей стороне удалось доказать в суде невозможность выселения, обратившегося в агентство клиента, по нескольким основаниям сразу.

В ходе практической деятельности мною были выявлен ряд «неработоспособных» положений в области жилищного законодательства. Пришлось столкнуться с рядом особенных положений, связанных с оформлением прав собственности на объект незавершенного строительства, выявилась трудности, связанные с отнесением того или иного объекта к категории недвижимого имущества.

За период прохождения практики мне пришлось дважды заниматься оформлением приватизации квартир. В связи с этим мною были получены практические навыки применения законодательства о приватизации жилищного фонда.

Чаще всего в работе приходилось сталкиваться с договорами купли-продажи и аренды недвижимости.

Договор продажи недвижимости выделен в особую группу договоров ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Что же касается договора купли-продажи жилых помещений, то здесь законодатель требует обязательной государственной регистрации не только перехода прав на недвижимого имущество, но и самого договора. Именно с этого момента договор считается заключенным. В городе Южно-Сахалинске такую государственную регистрацию осуществляет соответствующая Регистрационная палата.

Одним из самых проблемных моментов в моей деятельности явилось оформление необходимых документов в различного рода инстанциях. Выявились явные недостатки организационного характера, к примеры, неудобные часы приема граждан, иногда недостаточно точные и грамотные пояснения и консультации со стороны отдельных представителей таких инстанций.

Заключение

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области юриспруденции.

Во время её прохождения будущий юрист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Основными задачами производственной практики являются:

- получение практического опыта работы в качестве юрисконсульта.

- улучшение качества про­фессиональной подготовки.

- воспитания специалиста в духе уважения к закону.

- закрепление полученных знаний по общим и специальным правовым дисциплинам.

- проверка умения студентов пользоваться законодательством.

Широкий охват отраслей Российского права, с которыми мне пришлось сталкиваться на практике, позволил мне лучше усвоить изученный теоретический материал, полученный на занятиях в институте.

Я освоил некоторые тонкости применения норм Российского права на практике, понял, как работают некоторые законы, подзаконные акты, которые мне были непонятны, осознал их значимость в практической деятельности.

К сожалению, я могу отметить, что особенностью российской правовой системы является несовершенство нормативно-правовой базы, и, как следствие, нарушения закона, умышленно или по незнанию, некоторыми гражданами и юридическими лицами.

Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенный круг задач, возникающих в ходе работы юриста. В частности, я научился составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму. В процессе прохождения практики мне пришлось плотно столкнуться с вопросами перерегистрации прав на ведение строительства, права аренды и собственности на объект незавершенного строительства. В ходе выполнения данной работы пришлось консультироваться с представителями компетентных структур, глубоко изучить нормативно-правовую базу по данному вопросу и правоприменительную практику.

Я еще раз убедился, что на практике будет востребована основная часть знаний, полученных мной на занятиях. Стало понятно, что в настоящий момент, время быстрого обновления законодательной базы, нельзя недооценивать значения электронных информационных систем, таких как, например, правовая система «Гарант». Также большую помощь в решении поставленных задач оказала мировая сеть Интернет, в которой можно в настоящее время найти множество полезной информации в области права, а также, которая является средством деловой электронной переписки.

Приложения.

ДОГОВОР

купли-продажи недвижимого имущества

г. Холмск «9»апреля 2004 г.

Закрытое акционерное общество _____________________в лице Генерального директора_____________, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью ________________ в лице Генерального директора_________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем "Объект":

-__________________________, находящегося по адресу: ___________________.

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Холмском филиале Сахалинского учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты), регистрационное свидетельство _________________________________.

2. Цена договора.

2.1. Цена Объекта установлена в размере ____________руб., включая НДС.

2.2. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

3. Платежи по договору.

3.1. Покупатель обязуется оплатить стоимость Объекта, указанную в п. 2.1. договора в течение 30 дней с момента подписания сторонами настоящего договора путем перечисления всей суммы на счет Продавца либо на счет 3-го лица по указанию «Продавца».

3.2. Покупатель вправе досрочно исполнить свое обязательство с последующим письменным уведомлением об этом Продавца.

3.3. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца либо на счет третьего лица по указанию Продавца.

4. Передача имущества.

4.1. Объект передается Продавцом Покупателю по передаточному акту в течение 2 дней после подписания сторонами настоящего договора.

4.2. С даты подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность Объекта, равно как и риск случайной порчи или гибели имущества, несет Покупатель.

4.3. Обязательство Продавца передать Объект считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты).

5. Ответственность сторон.

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Возникновение права собственности.

6.1. Стороны договорились, что государственная регистрация перехода права собственности на Объект производится после подписания передаточного акта.

6.2. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты). Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество несет Покупатель.

7. Расторжение договора.

7.1. Порядок расторжения договора определяется действующим законодательством.

8. Заключительные положения.

8.1. Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

8.2. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем переговоров, в случае разногласий - в судебном порядке.

8.3. Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются по исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств.

8.4. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны сторонами.

8.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр – для хранения в Холмском филиале Сахалинского учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Сахалинской регистрационной палаты).

9. Юридические адреса и реквизиты сторон.

ДОГОВОР No. _____

на оказание услуг по поиску недвижимости

г. ____________ "___"_________ _____ г.

____________________________, в лице ___________________________, действующ___ на основании ___________________________________________, именуем__ в дальнейшем Исполнитель, с одной стороны, и гражданин (ка) ________________________________ (паспорт серия ________ No. ________, выдан "___"__________ ___________________________________), именуем___ в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по подбору объекта недвижимости для Заказчика и оказанию содействия Заказчику при совершении им операции купли - продажи вышеуказанного объекта.

Заказчик обязуется оплатить услуги Исполнителя в размере, предусмотренным настоящим договором.

1.2. Объектом недвижимости, подбор которого будет осуществлять Исполнитель, является _______________________________________________.

Требования, предъявляемые Заказчиком к данному объекту недвижимости: ________________________________________________________ _____________________________________________________________________.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

2.1. Исполнитель обязуется:

- подобрать объект недвижимости, соответствующий требованиям Заказчика;

- содействовать в подборе документов, необходимых для регистрации сделки купли продажи подобранного для Заказчика объекта недвижимости и сформировать данный пакет документов;

- провести проверку документов объекта недвижимости, предлагаемого Заказчику;

- обеспечить конфиденциальность и безопасность совершаемой сделки;

- предоставить проект договора купли - продажи, согласовать его условия с Заказчиком, организовать его подписание и при необходимости нотариальное удостоверение;

- зарегистрировать договор купли - продажи в уполномоченном государственном органе.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

3.1. Заказчик обязуется:

- внести Продавцу подобранного объекта недвижимости задаток (денежную сумму) за приобретаемый им объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных в соглашении о задатке;

- предоставить со своей стороны необходимые документы для заключения договора купли - продажи и дальнейшей регистрации данного Договора;

- оплатить услуги Исполнителя в соответствии с настоящим Договором;

- в случае необходимости выдавать Исполнителю доверенности на проведение от его лица необходимых действий по оформлению сделки;

- в течение срока действия настоящего Договора не вступать в отношения с третьими лицами по предмету настоящего Договора.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ УСЛУГ ИСПОЛНИТЕЛЯ

4.1. Стоимость услуг Исполнителя по настоящему договору составляет ____% от суммы договора между продавцом и покупателем.

4.2. Информация, переданная Исполнителем заказчику, относится к сугубо конфиденциальной. Если Заказчик отказывается от предложенного ему варианта квартиры, он не имеет права воспользоваться им в своих интересах. В противном случае Исполнитель вправе рассматривать свою работу выполненной.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Исполнитель гарантирует соответствие сделки действующему законодательству Российской Федерации.

5.2. В том случае, если настоящий Договор расторгается по желанию Заказчика, последний должен уплатить Исполнителю сумму в размере выполненной к этому моменту работы в соответствии с актом выполненных работ.

5.3. Ответственность, не предусмотренная настоящим Договором, наступает в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Споры, возникающие при исполнении и расторжении настоящего Договора, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон после предоставления мотивированных обстоятельств для его расторжения.

6.3. При возникновении препятствий по выполнению условий настоящего договора Заказчик и Исполнитель обязуются незамедлительно сообщать о них друг другу.

7. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Обязательства, выполнение которых требует лицензии, по настоящему Договору Исполнитель возлагает на фирму _________________ в соответствии с Договором о совместной деятельности между фирмой ______ __________________ и фирмой _________________.

7.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до окончания всех взаиморасчетов сторон.

7.3. Иные условия: ______________________________________________ _____________________________________________________________________.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

ЗАКАЗЧИК ИСПОЛНИТЕЛЬ

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

__________________________ __________________________

Дневник о прохождении производственной практики.

Характеристика.

_____________________________студент 5 курса проходил производственную практику в ООО "Агентство по торговле недвижимостью "Дом плюс" с 09.02.2004 года по 05.05.2004 года в должности юриста.

За время прохождения практики Андрей ознакомился с порядком осуществления деятельности фирмы. Изучил нормативно-правовую докумен