Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

Интерес к исследованию темы «Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма» закономерен. Источники, регламентирующие вопросы о договорах найма и реализации прав граждан, возникших в результате заключения договоров найма, представлены весьма противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в повседневной жизни не только юристам, прак­тическим работникам, руководителям предприятий, другим специалис­там, но и каждому гражданину. По раскрываемой теме сущес­твует ощутимый дефицит правовой информации.

На сегодняшний день регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этомсогласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается федеральным законам.

К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам, принятым позже.

Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношенийв жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.

При подготовке работы использовались материалы периодической печати, представленные в основном статьями юристов, комментариями отдельных положений закона.

Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации.

Широко использованы теоретические основы гражданского права.

Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной части.

Актуальность темы состоит и в противоречивости нормативного материала и не соответствия его действительности. Комплекс противоречий обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Альтернатива этому - детализация законодательного регулирования. Для того, чтобы понять его механизм, одна из глав работы посвящена об­щим теоретическим принципам правового регулирования гражданских правоотношений, без которых невозможно правильное применение и понимание нормативного массива.

Работа содержит 4 главы, 7 параграфов, введение и заключение.

Первая глава дает описание общих положений рассматриваемых мной договоров.

В этой главе раскрывается право граждан на жилье, дается понятие договора, подробно раскрывается предмет договоров, говорится о форме и плате по договорам, о субъектах договоров.

Особое место отведено второй главе. В ней раскрываются все права и обязанности субъектов договоров найма: нанимателя и наймодателя. Дается сравнительная характеристика прав и обязанностей.

В третьей и четвертой главах говорится об основаниях изменения и расторжения догоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоров коммерческого и социального найма.

В моей дипломной работе проводится анализ различных точек зре­ния специалистов по проблеме определения понятия договоров найма, сравниваются условия рассматриваемых договоров, предприни­мается попытка собственного видения ее решения, что в конечном результате является главной целью исследования.

Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, коммерческого и социального найма, сравнительная характеристика условий этих договоров, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. В основе исследования лежат методы логико-правового и системного анализа, сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. Новизна исследования обусловлена тем, что данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. Главная цель определила ее задачи:

1. Разобраться в нормативном материале по теме договора найма жилых помещений, который является в части устаревшим, а в части противоречивым, для того чтобы в дальнейшем применять полученные знания на практике,

2. Поиск путей к урегулированию гражданских и жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона и применения.

В заключительной части подведены итоги исследования, оп­ределившие значение данной темы в общественной жизни, достоинства и некоторые недоработки работы и возможная пер­спектива.

Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как участие граждан в жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и приобретением жилья в частную собственность.

Список используемых сокращений:

ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЖК – Жилищный кодекс РСФСР

П. Пр-ва Москвы № 46 - Постановление Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы"

Основы - Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики"

Глава I: Общие положения о договорах

§ 1. Право граждан на жилье

Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г., Конституции РСФСР 1978 г.

Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что «это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-командной

системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан жильем.

После принятия Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" жилищная сфера стала ориентироваться на рыночные отношения.

Провозглашенное в Основах право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькими способами. Одним из них является предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях договора найма.

Между тем следует иметь в виду, что через год после вступления в силу Основ была принята новая Конституция РФ (декабрь 1993 г.), которая в ст. 40 закрепила право граждан на жилище с новым содержанием.

Ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право является конституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.

Также Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики. Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной помощи как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.(1)

Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих право на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную плату предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление. Во-первых, ст. 10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями.

Во-вторых, ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда

на условиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, что законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

§ 2. Понятие

Проанализировав нормы российского законодательства и города Москвы можно выделить 4 вида договоров найма:

1) договор найма (регламентируемый нормами Гражданского Кодекса РФ);

2) договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда (по Жилищному Кодексу РСФСР);

3) договор коммерческого найма (Постановление Правительства г. Москвы №46);

4) договор социального найма (Постановление Правительства г. Москвы №46).

Такое разделение с сылкой на источник тем более необходимо, так как с 1.02.2003 вступил в действие новый Гражданско-процессуальный кодекс РФ, в нормах которого содержится условие о том, что при подаче иска обязательным условием является указание точной нормы закона, на которую ссылается истец.

ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК (ст.672) одновременно выделяет особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом «об основах жилищной политики» жилищный фонд социального использования выделен для социально незащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды).(2)

Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3 ст.672). Здесь следует обратить внимание, на то, что предусмотренных, именно, жилищным законодательством, а не Жилищным кодексом, как утверждают некоторые научные источники.

Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма некоторые авторы называют «договором коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма – главным образом жилищным законодательством.

Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-одиночкам) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве)(3)

Глава 35 ГК РФ направлена на регламентацию отношений, связанных с наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальномжилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новых нормативныхправовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенныетолько для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» - это совокупность всехжилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674 (письменная форма договора), 675 (сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя жилого помещения), 680 (временные жильцы), 681(ремонт сданного в наем жилого помещения), п.п. 1-3 ст. 685 ГК (поднаем, соблюдение нормы жилой площади на одного человека при заключении договора найма, возмездность договора найма). Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В правовой науке существует такая точка зрения, что найм жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма. Этой точки зрения придерживаются, например, Крашенинников, Садиков. Однако, по мнению некоторых других авторов, к которому я присоединяюсь, это самостоятельные договоры, а не подвиды договора найма. Доказательства этому будут приведены ниже.

В чем же заключаются понятия договоров найма жилого помещения?

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, однако настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других членов семьи, поднанимателей, обмен жилого помещения и другое.

Понятие договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в ЖК не содержится. Однако оно дается в ФЗ «об основах федеральной жилищной политики».

«Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги» (ст.1).

Понятия договоров коммерческого и социального найма на федеральном уровне не закреплено, и его можно найти только в законодательстве субъектов РФ. Так в Постановлении Правительства Москвы №46

в п.3 говорится, что «договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору».

«Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги».

Все вышеперечисленные договоры по своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Далее в своей работе мне бы хотелось рассмотреть такое понятие какжилищный фонд, т.к. он является одной из основных черт, по которым различаются приведенные выше договора.

В жилищном законодательстве одним из базовых всегда было понятие «жилищный фонд» в смысле совокупности всех находящихся на территории страны жилых домов и жилых помещений в других строениях (ст. 4 ЖК РСФСР).
Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру, включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.
Жилищный фонд — важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются фондами.
Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима.
Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) называет государственный, общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространная классификация жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, где выделяется частный, государственный, муниципальный и наряду с этим общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражает уровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятия Конституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтому следует согласиться с тем, что классификация жилищных фондов, которая дается в ЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики 1992 г., явно устарела.
Представляется удачным предложение классифицировать жилищные фонды по двум признакам: по их принадлежности к одной из предусмотренных законом форм собственности и в зависимости от форм использования жилых помещений(4). Ю.К. Толстой придает основное значение второму признаку, считая, что «следует классифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, поскольку именно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений»(5).
В зависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный, государственный, муниципальный.
Частный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, во-первых, гражданам (индивидуальные жилые дома, квартиры, приобретенные в порядке приватизации, путем покупки и других сделок, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, и т.д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом). К частному жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям. Не входят в частный жилищный фонд жилые дома и жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам — государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям, поскольку они согласно ст. 294, 296 ГК не являются собственниками.
В состав государственного жилищного фонда входят жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации или отдельным субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

В законодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный фонд». Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он состоит из домов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления государственным предприятиям или учреждениям и предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их работников.
Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т.е. их «ведомственный фонд»). Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностей населения данного административно-территориального образования и принадлежащих ему предприятий и учреждений.
В зависимости от форм использования жилых помещений (от целевого назначения) в составе жилищного фонда можно выделить, фонд социального использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.
Фонд социального использования впервые был назван в Основах федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст. 672). К названному фонду относятся: жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора социального найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд социального использования местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями.
За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домах государственного жилищного фонда, полностью сохраняются права, возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. абз. 2 ст. 14 Основ федеральной жилищной политики).

Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал помещение на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК). В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права (права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов семьи собственника и пользователей по договору с собственником).
Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые собственник (гражданин или юридическое лицо) использует для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду.
Учет помещения или строения в составе жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если строение или помещение не учтено в составе жилищного фонда, к отношениям, возникшим по их поводу, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т. д.).

§ 3. Объект договоров найма жилого помещения

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ.

Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того, объектом найма может служить жилой дом, состоящий как из одной так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения.

Вопрос изолированности жилых помещений вызывает много различных споров. Для разъяснения некоторых вопросов, рассмотрим обзор судебной практики Верховного суда РФ:

«Моисеева З. обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западного административного округа г. Москвы, муниципальному округу «Хорошево-Мневники» о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв.м, ссылаясь на то, что после смерти в 1991 году ее сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась.

Решением Хорошевского межмуниципального суда Северо-Западного округа г.Москвы от 25 июня 1997 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, отменила судебные постановления и вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой З., указав следующее.

Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру менее 6 кв.м и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решение суда правильным, также указывали на это.

Однако названные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма.

В соответствии со ст. 86 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 этого Кодекса.

В силу ст.52 ЖК РСФСР, предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Как видно из материалов дела, на каждого проживающего в упомянутой квартире жильца приходится по 9,3 кв. м жилой площади. Комната размером 8,1 кв. м., на которую Моисеева З. просила заключить отдельный договор найма, изолированная. Между Моисеевыми, как установлено в суде первой инстанции, состоялось соглашение о порядке пользования квартирой, согласно которому Моисеева З. длительное время пользовалась изолированной комнатой, а Моисеева Е. и двое ее детей - двумя смежными комнатами.

Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенных статей ЖК РСФСР для заключения такого договора найма.

Не может служить основанием к отказу в иске об измерении договора жилищного найма и то обстоятельство, что размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления жилой площади.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР»(26), в случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м.»(6).

Объект договора коммерческого найма жилых помещений такой же, как и в договоре найма: изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты). Но здесь уточняется, что помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям г. Москвы и отвечать санитарным и техническим нормам. В коммерческий найм может быть передан жилой дом либо его часть. (П.Пр-ва Москвы №46).

Объектом (здесь Предметом) следующих рассматриваемых мной договоров – договора найма жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда и договора социального найма согласно ст.52 ЖК, п.4 П.Пр-ва Москвы №46 является также изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры, одной или нескольких комнат, за исключение смежных комнат и подсобных помещений, пригодное, благоустроенное, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилых помещений должны учитываться состояние здоровья граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства. В частности, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР). Требования к предоставляемому жилому помещению характеризуются также тем, что закон предусматривает принцип посемейного заселения,жилое помещение должно, как правило, предоставляться в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР).
Принципиальным отличием объекта данных договоров является то, что жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст.40 ЖК, ст.1 ФЗ «Об Основах…», п.4 П.Пр-ва Москвы №46).

Учитывая постоянный дефицит жилья, советское, а теперь и российское жилищное законодательство всегда предусматривало норму жилой площади,под которой разумеется количество квадратных метров на одного человека (в домах государственного и муниципального жилищных фондов). В Российской Федерации норма жилой площади составляет 12 кв. м на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР). Однако норма жилой площади по смыслу закона и на практике не означает, что предоставляемое гражданину жилое помещение должно быть таким, чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 12 кв.м. Статья 40 ЖК РСФСР предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади,но не менее минимального размера, устанавливаемого органами власти субъектов Российской Федерации в зависимости от уровня жилищной обеспеченности, состава семьи и других факторов.
Изложенное понятие «минимального размера предоставления жилых помещений» содержится в ст. 11 ФЗ «Об Основах».

Юридическое значение нормы жилой площадизаключается в том, что она принимается во внимание при определении размера жилой площади, которая подлежит повышенной оплате в качестве излишней (ст. 55 ЖК РСФСР); при выселении с предоста