Земельные правоотношения в Республике Саха (Якутия)

Содержание.

Введение.

Земля... Она по праву является важнейшим для человечества объектом материального мира. Не будь земли - не было бы и человечества со всеми его пробле­мами. Человек изобретет невиданные ранее средства, которые постепенно устаревают, но на их смену придут еще более гениально придуманные средст­ва, которые тоже будут морально устаревать и заменяться новыми изобретениями. Однако землю нельзя придумать или изобрести – она статична и ее морально не состарит никакой промежуток времени.

Никогда не заменит человечеству землю никакой иной объект материального мира, так как нет в мире больше такого объекта.

Адекватным ценности земли, как объекту правовых отношений, должно быть и регулирование земельных отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному или природному объек­ту. Поэтому еще в XIX веке юридическая мысль пришла к выво­ду, что земельное право должно быть самостоятельной отраслью права.

Данная работа посвящена особенностям правового регулирования земельных отношений в самом большом по территории регионе Российской Федерации – Республике Саха (Якутия).

По размерам она занимает 18,2% всей территории России, далеко опережая по этому показателю остальные её субъекты. Однако республика отличается малочисленностью населения, размещающегося на этой огромной территории. Так, к началу 1997 года здесь проживало 1016 тыс. ч., то есть 0,73% населения России. Данное обстоятельство также налагает дополнительные особенности регулирования земельных отношений.

По природным же богатствам нашей республике вообще нет равных. Одним из главных богатств республики являются её полезные ископаемые. К настоящему времени на территории Якутии обнаружено более 1500 месторождений различных видов минерального сырья, в том числе около 600 – золотоносных, 150 – кимберлитовых, по 44 – каменноугольных и оловянных, 34 – нефтегазовых, 26 – слюдяных, ряд месторождений черных и цветных металлов, полудрагоценных камней, апатитов, цеолитов, каменной соли и пр.

Общая потенциальная стоимость разведанных запасов важнейших видов полезных ископаемых составляет сегодня порядка 630 млрд. долл. И это при разведанности недр этого края лишь на 15-20%.

Велик в Якутии и потенциал разнообразных биологических ресурсов. Особенно значительны масштабы лесных ресурсов. Покрытая лесом площадь составляет 127 млн. га. Лесные запасы оцениваются в 9 млрд. куб. м. Изобилен и животный мир региона.

При таком богатстве земли вдвойне повышается ответственность за сохранение земельных ресурсов республики, которые дают очень много необходимых человеку разнообразных природных ресурсов.

Исходя из всего вышеупомянутого, данная работа построена следующим образом.

В первой части работы будут освещены общие вопросы земельных отношений в области правового регулирования. Но до этого будут отмечены основные особенности земли как объекта права – ведь она является своего рода уникальным объектом и обладает рядом свойств, которые присущи только ей, и ничему другому. Нельзя не рассмотреть понятие, принципы и методы земельного права, ведь именно они определяют характер земельных отношений.

Затем, во второй части работы, будет проанализировано уже действующее законодательство Российской Федерации в области регулирования отношений, связанных с землей, и аналогичное законодательство, действующее на территории Республики Саха (Якутия). Можно будет также сравнить эти два законодательства – в чем их схожесть и в чем их отличия друг от друга.

В третей части работы рассмотрим законодательные акты Республики Саха (Якутия), которые были приняты в силу каких-то своих, уникальных особенностей земли якутской. Это такие нормативные пакты, как о недрах, о так называемых сайылыках, о тундре и т.п.

Глава I. Общие правовые вопросы земельных отношений.

1. Особенности земли как предмета правовых отношений.

Основным вопросом при определении любой отрасли права явля­ется выявление круга общественных отношений, составляющих пред­мет ее регулирования. Предметом регулирования земельного права служат волевые общественные отношения, имеющие своим объектом землю.

Землю можно рассматривать в широком и узком смысле. В широком смысле под землей понимается вся планета Земля со всеми ее естествен­ными компонентами, в узком же смысле только поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы.

Взаимосвязь человека с землей обусловливает различные функции, которые проявляет Земля. Как охраняемый законом природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет эко­логическую функцию; как место и условие жизни человека — социаль­ную; как территория государства, пространственный предел государст­венной власти — политическую; как объект хозяйствования — эко­номическую функцию. Правовое регулирование отношений, связан­ных с выполнением землей этих функций, осуществляется соответственно экологическим, конституционным, гражданским, зе­мельным правом.

Своеобразие, специфика земельных отношений как предмета регулирования нормами земельного права определяется объектом этих отношений — землей. Земля, будучи вовлеченной в процесс обществен­ного материального производства или иную сферу социальной деятель­ности, в зависимости от целей, в которых ее используют, выполняет различные функции. Для предприятий промышленности, транспорта, строительства, размещения населенных пунктов, ряда других отраслей производства она служит пространственным операционным базисом, местом для размещения зданий, сооружений, устройства путей сооб­щения. Совершенно иную роль выполняет земля в сельскохозяйствен­ном производстве и лесном хозяйстве, где она является не только ма­териальным условием, но и активным фактором производства. Являясь носительницей определенных естественных природных свойств, земля в сельском и лесном хозяйствах служит не только всеобщим условием труда, но и главным, основным средством производства, предметом труда. Обрабатывая землю как предмет труда, человек превращает ее в орудие труда, поскольку воздействует через нее на рост растения.

Существуя как природный объект без воздействия человека, земля как средство производства обладает рядом особенностей.

Важнейшей отличительной особенностью земли, позволяющей ей выступать в сель­ском и лесном хозяйствах главным средством производства, является плодородие, которым обладает ее верхний поверхностный слой — поч­ва, содержащая в себе необходимые для произрастания растений влагу и питательные вещества (фосфор, азот, калий и др.) в усвояемой для растений форме. Плодородие в значительной степени определяет собой потребительную стоимость земли, ее полезность и способность в со­единении с трудом быть источником получения сельскохозяйственной и лесной продукции.

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, вы­ходят из хозяйственного оборота, естественная производительная спо­собность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном обра­щении с ней и рациональном ее использовании. Вследствие этого земля представляет собой вечное средство производства.

К отличительным особенностям земли по сравнению с другими сред­ствами производства относятся ее пространственная ограниченность, постоянство местонахождения и незаменимость.

В то время как другие средства производства могут быть созданы в необходимых количествах и размерах, поверхность земли не может быть расширена. Пространственная ограниченность земли как объективное свойство, вопреки мальтузианскому закону, связывающему ограниченность земли с убывающим плодородием при последующих вложениях в нее капитала, означает не ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех прост­ранственных пределах, которые определены природой.

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Принцип неперемещаемости земельного участка имеет значение для решения вопросов территориального размещения и специализации народного хозяйства и оказывает влияние на издержки производства и себе­стоимость сельскохозяйственной продукции.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли, особенно в сельском и лесном хозяйствах, создает объективную необходимость повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат в целях получения большего количества про­дукции с единицы земельной площади.

2. Земельные отношения как составная часть природноресурсных отношений.

Земельные отношения, будучи волевыми общественными отно­шениями, носят объективный характер и являются экономическими отношениями. Первоначально обеспечивая человека пищей и готовыми средствами жизни, земля, вовлеченная в сферу производства ста­новится объектом присвоения, т.е. собственностью. Всякое производст­во есть присвоение индивидуумом предметов природы в той или иной форме собственности. Возникновение отношений собственности на зем­лю как на условие материального производства и иной социальной деятельности обусловливает экономический характер земельных отно­шений.

Следует подчеркнуть, что не все отношения по поводу земли явля­ются земельными. Так, не являются экономическими, а следовательно, и земельными те отношения по поводу земли, которые не имеют в своей основе отношений земельной собственности. Например, отношения в сфере территориального верховенства, где земля — территория не вы­ступает в качестве средства производства и отношения по поводу нее не охватываются отношениями собственности.

С другой стороны, не все экономические отношения по поводу земли как средства производства и объекта собственности являются земель­ными. Так, отношения, связанные с платой за землю, хотя и имеют экономический характер, по своему содержанию являются финансо­выми.

Положение земли как всеобщего условия и средства производства, служащего источником удовлетворения материальных и социально-культурных потребностей, являющейся одновременно природным объектом, находящимся во взаимодействии со всей окружающей сре­дой, предопределяет неразрывную связь земельных отношений с отно­шениями, имеющими своими объектами воды, леса, недра, животный мир, окружающую природную среду в целом. В силу общности и тес­ного естественного взаимодействия между всеми природными ресур­сами, находящимися в сфере хозяйственного использования и представ­ляющими собой природно-хозяйственные объекты, земельные отношения входят в единую (родственную) группу природноресурсовых отношений наряду с водными, лесными, горными отношениями. В связи с тем, что использование природных ресурсов оказывает влияние на экологическое состояние сопредельных природных объектов и окружа­ющую природную среду, все природноресурсовые отношения, в том числе земельные, имеют экологическое содержание. Основанные на экономических законах развития общества, земельные отношения как часть природноресурсовых отношений, пронизаны экологическими требованиями, направленными на обеспечение экологической безопасности, предотвращение и устранение загрязнения и разрушения окру­жающей природной среды. Наличие взаимодействия и взаимосвязи эко­логической и экономической сторон в земельных отношениях позволя­ет рассматривать последние как эколого-экономические.

Переход от национализации земли к ее приватизации на основе проведения в России земельной реформы, ликвидация монополии государственной собственности на землю существенным образом изменили характер и содержание земельных отношений. В результате установ­ления множественности форм земельной собственности и включения земли как недвижимости в систему рыночного оборота путем совер­шения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей отношения по поводу земли, оставаясь по существу земель­ными, приобрели имущественный характер.

3. Понятие, принципы и методы земельного права.

А. Понятие земельного права.

Наличие единства земли, при всей многогранности выполняемых ею функции, предполагает необходимость единого и взаимосвязанного правового регулирования всех отношений, складывающихся по поводу земли. Составляя отдельную отрасль национальной правовой системы в России, земельное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по использованию и охране земли как природного ресурса, условия и средства производства в целях организации ее рационального использования и охраны, улучшения и воспроизводства плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений.

При всех своих положительных моментах нормативный подход к пониманию права односторонен, так как при этом право представляет собой лишь внешнюю по отношению к субъекту систему правил, свод норм должного поведения. Чтобы понятие права было полным, оно должно охватывать его в действии, предполагая соединение нормативов с реальной деятельностью, поведением человека. Для этого право необ­ходимо рассматривать с точки зрения его функционирования и резуль­тативности, реализации его норм в реальной действительности, в единстве и взаимодействии всех форм его проявления.

Первой, первоначальной формой проявления права и каждой его отдельной отрасли служит идеология, решающая концептуальную за­дачу и объединяющая систему правовых норм, второй — нормы права,третьей — правоотношения как результат применения норм в реаль­ной действительности.

Применительно к земельному праву идеологией, объединяющей зе­мельно-правовые нормы в систему, служит концептуальная политика государства, направленная на обеспечение рационального использо­вания и охраны земель, выполняющих незаменимую роль в развитии национальной экономики, претворения в жизнь радикальных эко­номических преобразований в целях экономического и социального возрождения страны.

Закрепляя земельную политику государства в обязательных правилах поведения по отношению к земле, нормы земельного права обеспечивают правовую основу земельного строя России, организацию рационального использования и охраны земельных ресурсов и субъ­ективных прав на землю.

Механизмом материализации земельно-правовых норм в реальной действительности в виде земельных правоотношений служат государ­ственное управление землями путем контроля исполнения и охраны земель, привлечение к ответственности за нарушение земельного зако­нодательства и причинение вреда землям, стимулирование рациональ­ного использования и охраны земель.

Б. Принципы земельного права.

В основе содержания и структуры земельного права лежат опреде­ленные основополагающие понятия, составляющие его принципы и определяющие его направленность. Существующую систему принципов земельного права составляют общеправовые принципы, свойственные земельному праву как составной части правовой системы, и отраслевые, присущие земельному праву как отдельной отрасли этой системы.

Объективно обусловленные характером земельных отношений отраслевые принципы земельного права не являются постоянными и претерпевают существенные изменения в соответствии с преобразо­ваниями, происходящими в земельном строе России.

В условиях проведения экономической реформы 90-х годов огром­ным изменениям подвергся важнейший отраслевой принцип земельно­го права —принцип собственности на землю. Вместо господствовавшего ранее принципа исключительной государственной собственности на землю утвердился принцип множественности и правового равенства форм собственности на землю. Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут на­ходиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Установление множества форм земельной собственности и признание права частной собственности граждан и их объединений с предоставлением последним права свободно распоряжаться землей при условии, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст. 36 Конституции РФ), обус­ловили возникновение принципа нахождения земли в гражданском обо­роте. Граждане и юридические лица — собственники земли — имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, то­вариществ, кооперативов .

Статус земли в обществе как всеобщего условия труда и средства производства и иной социальной деятельности объективно определяет такой принцип земельного права, как государственное управление зем­лями. Вытекая из территориального верховенства — неотъемлемого элемента государственного суверенитета, государственное управление землями распространяется как на неиспользуемые, так и на нахо­дящиеся в пользовании земли независимо от того, в чьей собственности и в чьем пользовании они находятся. В процессе управления землями уполномоченные органы государства осуществляют ведение государст­венного земельного кадастра и мониторинга земель, предоставление и изъятие земель, землеустройство, государственный контроль за использованием и охраной земель, разрешают земельные споры, привлекают к ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства.

В связи с проведением аграрной реформы большие изменения произошли в принципах земельного права, касающегося пользования землей. В отличие от ранее действовавшего законодательства, допу­скавшего лишь одну форму пользования земли как производную и зависимую от государственной собственности на землю, нынешнее зе­мельное законодательство исходит из признания множественности форм использования земли. По действующему законодательству допу­скаются такие формы использования, как пользование земли на основе права частной, общей долевой, общей совместной собственности, аренды земельного участка.

Введение множественности форм использования земли сопровожда­ется установлением таких принципов земельного права, как право са­мостоятельно хозяйствовать на земле и равенство всех субъектов, осуществляющих использование земли, судебную защиту права на зе­мельный участок, возмещение вреда, причиненного нарушением тре­бований законодательства о земле, и убытков, причиненных изъятием земель для государственных и общественных нужд.

Одним из первостепенных принципов использования земель являет­ся принцип их рационального использования. Представляя собой единое эколого-экономическое понятие, рациональное использование земли связывает воедино достижение необходимого эффекта, получае­мого от хозяйственной эксплуатации земли при минимальных затра­тах, с одновременным сохранением и улучшением земли в процессе ее использования.

Принцип рационального использования земли самым тесным и неразрывным образом связан с такими принципами земельного права, как целевой характер использования земли и устойчивость права на зем­лю. Согласно законодательству, земельные участки должны использо­ваться собственниками, землепользователями и арендаторами только в строгом соответствии с целевым назначением. Использование земель­ного участка не в соответствии с его целевым назначением, определен­ным при оформлении права на участок, запрещено законом.

Что касается принципа устойчивости права землепользования, то, являясь необходимым условием рационального использования земли, он призван обеспечить заинтересованность землепользователей в бе­режном, хозяйском отношении к земле. Устойчивость землепользо­вания обеспечивается тем, что использование земельного участка, как правило, носит постоянный (бессрочный) характер и его принудитель­ное прекращение может быть только в особых случаях, предусмотрен­ных законом.

Принципом земельного права, обусловленным переходом к преиму­щественно экономическим методам управления земельными ресур­сами, является принцип платности использования земли. Господство­вавшая до принятия действующего законодательства бесплатность пользования землей отрицательно сказалась на качестве земель и явилась причиной их бесхозности и даже оставления без обработки. Введение платы за землю в форме земельного налога и арендной платы призвано стимулировать собственников земельных участков, земле­пользователей и арендаторов экономно использовать земельные пло­щади при одновременном повышении эффективности их использования благодаря различным почвозащитным мероприятиям, введению севооборотов и способов обработки земли, соответствующих структуре почв.

Охрана земель от негативного антропогенного воздействия в процессе использования, приводящего к уплотнению почв, нарушению их экологического баланса, потере почвенного плодородия и другим отрицательным последствиям, а также предупреждение ухудшения эко­логической обстановки на территории из-за загрязнения окружающей природной среды и причинения вреда другим природным объектам — водам, лесам, животному миру — в результате хозяйственной деятель­ности на земле тесно связаны с принципом экологизации земельного права.

Реализуемый путем внедрения экологических требований в земель­но-правовые нормы, принцип экологизации позволяет обеспечить применение природоохранных технологий производства, осуществ­ление комплексных мер по охране земель от таких вредных процессов на почве, как эрозия, засоление, заболачивание, опустынивание, недо­пустимость размещения, строительства, эксплуатации объектов, отрицательно воздействующих на состояние земель, приводящих к их загрязнению химическими, радиоактивными, бактериальными и паразитарно-бактериальными веществами.

В. Метод земельного права.

Земельное право как самостоятельная отрасль правовой системы имеет присущий ему метод правового регулирования земельных отно­шений.

Метод земельного права представляет собой соответствующие ха­рактеру земельных отношений способы и приемы воздействия на участников отношений. Он складывается из установленных земельно-правовыми нормами прав и обязанностей участников регулируемых отношений и применения к ним мер государственного принуждения при несоблюдении ими правовых норм. Устанавливая права и обязанности участников отношений в виде предоставления им возможности совер­шать определенные действия или запрета на их совершение, земельно-правовые нормы определяют тем самым модель поведения участников земельных отношений. В зависимости от содержания правовое регулирование отношений осуществляется либо на основе импе­ративного, организационного воздействия посредством обязательных к исполнению предписаний и запретов, либо на основе диапозитивного воздействия посредством определения лишь пределов поведения участников отношений и предоставления им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в рамках установ­ленных пределов.

В тех случаях, когда нормы права участниками отношений добро­вольно не исполняются и нарушаются установленные ими права и обя­занности, применяется государственное принуждение к соблюдению норм путем привлечения виновных к правовой ответственности и приведения этих отношений в соответствие с правовыми требованиями. Меры государственного принуждения могут быть применены одной из сторон отношения, если она наделена по закону правом самостоятельно применять эти меры к другой стороне. Так, органы государственной власти и местного самоуправления в пределах предоставленной им ком­петенции вправе изъять земельный участок, используемый землеполь­зователем в случае нарушения его целевого назначения. Если ни одна из сторон отношений не наделена правом применять меры принуж­дения к другой стороне, государственное принуждение должно приме­няться судом, арбитражным судом или специально уполномоченным на то органом государства.

Многогранный характер земельных отношений, обусловленный положением земли, являющейся, с одной стороны, объектом собствен­ности, недвижимым имуществом, а с другой — частью природной сре­ды, предопределяет особенности метода земельного права как совокуп­ности комбинаций различных способов, образующих синтез методов регулирования, свойственных частному и публичному праву. Ре­гулирование земельных отношений, характеризующихся наличием элементов властвования, когда одна сторона отношений является носителем власти, а другая обязана выполнять се предписания, осуще­ствляется на основе применения императивного способа регулирования, присущего публичному праву.

Императивный метод регулирования земельных отношений имеет место применительно к отношениям, складывающимся в сфере госу­дарственного управления землей (определение порядка реализации функций государственного управления, ведения государственного зе­мельного кадастра, мониторинга земель, землеустройства), при уста­новлении порядка проведения земельных аукционов, конкурсов, а так­же ограничений по использованию земель (целевого характера исполь­зования, предельных размеров земельных участков), вызванных про­странственной ограниченностью земель, интересами компактной организации территории и застройки городских земель, экологической безопасности.

Регулирование земельных отношений, основанных на равноправии сторон, в том числе и в области частной собственности и самостоятель­ности хозяйствования на земле, основано на диспозитивном методе, свойственном частному праву и предоставляющем участнику отно­шений право самостоятельного решения.

Соотношение императивного и диспозитивного методов регулирования земельных отношений исторически менялось в зависимости от изменений в содержании земельных отношений, их характера. С юридическим признанием земли недвижимостью и выте­кающим из этого регулированием земельных сделок в соответствии с гражданским законодательством публичный метод регулирования зе­мельных отношений, хотя и сохранился, но в значительной мере ус­тупил место методу, присущему частному, гражданскому, праву.

4. Правовые вопросы, стоящие перед российским земельным законодательством.

Таким образом, земля является предметом регулирования значительного числа от­раслей российского права: конституционного - при определении на ней государственных границ; административного - при разграничении территорий между субъектами Российской Федерации; гражданского - при совершении сделок с земельными участками; семейного - при ре­шении споров о разделе собственности супругов; финансового - при земельном налогообложении; аграрного — при использовании земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйст­венных культур и т. д.

В связи с этим, можно определить следующие важнейшие направления в области земельных отношений, которые наиболее актуальны в российских условиях.

Во-первых, это вопрос о праве собственности на землю. В начале установления советской власти был провозглашен лозунг «Земля – крестьянам!». Но фактически крестьяне как класс был лишь пользователем земли, а полноправным собственником стало государство, провозгласившее себя единственным субъектом, имевшим право распоряжаться земельными ресурсами.

Теперь же, после отмены монополии государства на хозяйственную деятельность, вопрос о том, кто должен владеть землей, встал с нешуточной серьезностью. Поэтому так важно конкретно определить, разрешить ли частную собственность на землю или нет. В связи с этим возникает параллельно такие вопросы, как правовое обеспечение отношений государства с частным собственником земли, правовая проблема сохранения земельных недр за государством и пр.

Возникает еще такой вопрос, как проблема платного землепользования. Платное землепользование является одним из основополагающих принципов земельного права и обязательным условием эффективной эксплуатации, рационального использования, охраны и использования земель. По идее плата за землю должна стать регулирующим фактором, прямо воздействующим на пользователя земли.

В-третьих, это вопрос о так называемом земельном кадастровом учете. Из-за того, что ценность природных ресурсов не может быть выражена никакой денежной оценкой, земельный учет должен осуществляться по особой государственной системе земельного кадастра, учитывающего как специфику учитываемых земель, так и их ценность.

Кадастровый учет особо необходим в связи с обширностью территории России (где в наличии почти все существующие на Земле природно-климатические зоны), да и с устойчивой природной неоднородностью земли, которая бесконечно многообразна в своих различных проявлениях (различия почвенных покровов).

Подобно тому, как даже металл, являющийся наиболее прочным объектом, подвержен коррозии, так и земельные угодья в результате их хозяйственной эксплуатации подвержены негативным изменениям: эрозии почв, засолению, закислению, заболачиванию, зарастанию сорняками и т.д. Поэтому правила охраны земель являются в земельном праве всеобщими в отличие, к примеру, от гражданского права, которое распространяет такие правила на узкий круг объектов (территории, где проживает население).

В связи с этим возникает следующий немаловажный правовой вопрос, как правовое обеспечение охраны земель. Сейчас охрану земель обеспечивает специальная государственная служба земельного контроля, обладающая существенными правовыми средствами: правом беспрепятственного посещения землепользования, проверки порядка соблюдения земельного законодательства, привлечения к ответственности лиц, виновных в его нарушении, изъятия по суду участков, используемых нерационально и не в соответствии с их целевым назначением. Но необходимо усилить ответственность за нарушение земельного законодательства, вплоть до уголовного, ведь экологическая ситуация ухудшается с каждым годом.

Итак, сейчас перед российскими законодателями стоит задача правового наполнения целого комплекса вопросов, касающихся земельных отношений.

Глава II. Характеристика развития земельного регулирования в Российской Федерации.

1. Регулирование права собственности на землю.

До 1990 г. определяющим в содержании и раз­витии земельного законодательства было суще­ствование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием это­го был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юри­дически (в том числе уголовно) наказуемым дея­нием. Например, согласно ст. 136 Земельного ко­декса РСФСР (далее - ЗК РСФСР), принятого 1 июля 1970 г., купля-продажа, залог, завеща­ние, дарение, аренда, самовольный обмен земель­ными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государст­венной собственности на землю, являлись недей­ствительными. Лица, виновные в совершении та­ких сделок, несли уголовную или административ­ную ответственность в порядке, установленном законодательством Союза ССР и РСФСР. Начи­ная с 1990 г. по настоящее время можно выделить три основных этапа становления нормативной правовой базы.

Вопрос о праве собственности земли является главным в развитии земельного рынка земли, который, по идее, должен сформироваться с появлением множества разнообразных собственников земли.

При определении критериев выделения этапов в развитии правовой базы рынка земли учитывались следующие по­ложения:

1) развитие правового регулирования рынка земли подчиняется общим тенденциям развития земель­ного законодательства по правилам соотношения катего­рий особенного и общего;

2) определяющим моментом в развитии правового регулирования рынка земли явилось решение (в законе) вопроса о праве собственности на зем­лю;

3) основными тенденциями в развитии правового ре­гулирования рынка земли стали:

а) переход от закрепления в законодательстве исключительной госу­дарственной собственности на землю к легальному при­знанию множественности форм собственности на землю и их равной защиты;

б) соответственно переход от абсо­лютного юридического запрета сделок с землей к их раз­решению путем постепенного расширения видов разре­шенных сделок, их субъектного состава при одновремен­ном сокращении ограничений правового, в том числе процедурного, характера (например, установление исчер­пывающего перечня оснований отказа к выдаче докумен­тов, удостоверяющих права на землю, и др.).

Первый этап (1990 - сентябрь 1993 гг.). Для этого этапа характерны переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их рав­ной защиты. Одновременно происходит переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению: законодательство предусматрива­ет возможность совершения некоторых сделок, ограничивая их по субъектному признаку (снача­ла только граждане) и устанавливая исчерпываю­щий перечень случаев их совершения. С первым этапом связано также легальное признание зе­мельных участков недвижимым имуществом.

Например, Указом Президента РФ от 27 дека­бря 1991 г. с 1 января 1992 г. гражданам, владе­ющим земельными участками на правах собст­венности, были разрешены их продажа другим гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет); при получе­нии земли в порядке наследования; при переселе­нии с целью организации крестьянского хозяйст­ва на свободных землях фонда перераспределе­ния; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи земельных участков, не предусмотренные законодательством и данным Указом,