Арендные отношения в области недвижимости
………………………………………………………..
2
ГЛАВА I.
Общие положения об аренде …………………….
3
ГЛАВА II.
Аренда объектов недвижимости ………………..
8
ГЛАВА III.
15
ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………………………………………….
45
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ …………………………………………
47
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА …………………………..
48
Введение
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такие законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98 г., Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.97 г., Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Эти и другие законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в законодательство о недвижимости.
Многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки, выраженные в форме вновь принимаемых правовых актов (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все это обуславливает жесткость и последовательность в изучении теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком недвижимости.
Рассматриваемая тема – правовое регулирование аренды объектов недвижимости. Актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательно реализованный принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики, позволяет получить объективное представление о характере арендных отношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию таких правоотношений.
Глава I. Общие положения об аренде
1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен.
Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Вещи – суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.
Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа, например, дикие и домашние животные, сложные материальные объекты (промышленные здания и сооружения, железные дороги). Различные виды управляемой энергии (тепловой, электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.).
Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.(1)
Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за основу деления оборотоспособность соответствующих объектов. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). К первой группе относятся свободно обращающиеся объекты права, ко второй – объекты, ограниченные в обращении, и к третьей – объекты, полностью изъятые из оборота.
Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК).
Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота.(2)
Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.
Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и республик(3) (ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Статья 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества.
К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них, которые подлежат государственной регистрации.(4)
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы.
Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.(5)
Конституция Российской Федерации (ст.35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности».
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.
Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи.(6)
Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.
1.2 Понятие и классификация объектов недвижимости
К недвижимости, во-первых, относятся объекты естественного происхождения – участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.
Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. Земельный кодекс, от 25 апреля 1991 года, в своей большой части утративший силу, не может регулировать земельные отношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его принципам.
Право собственности на земельный участок; купли-продажи; залога; аренды в настоящее время регулируется рядом нормативных актов, например, Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 года № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»(7), Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав на землю»(8), Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»(9), и рядом других.
Участки недр – условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.
Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерациии и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ Российской Федерации.(10) Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут предоставляться в пользование.
Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.(11) В соответствии со ст.9 Конституции Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью(12). Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.(13)
Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.(14)
Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.
Здания и сооружения – то, что прочно связано с землей. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.
Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.
Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.
В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.
При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.
Гражданское законодательство относит к недвижимости – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации могут находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной авиации – только в федеральной собственности, за исключением имущества авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться гражданские воздушные суда(15).
Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.(16)
Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:
- граждан и юридических лиц;
- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
- муниципальных образований.
Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в собственности Российской Федерации.(17)
Судно подлежит обязательной регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации:
а) Государственном судовом реестре;
б) судовой книге;
в) бербоут-чартерном реестре.(18)
Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской Федерации.(19)
Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.
Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе устанавливает также, что права собственности на космические объекты «остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами, космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.(20)
Настоящее законодательство не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на основании прямого указания закона.
Глава II. Аренда объектов недвижимости.
2.1 Общие положения об аренде
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.
Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему. Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или организация, являющаяся юридическим лицом.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях (ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей деятельности, например проценты от пользования чужими средствами) приращении.
Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).
В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами(21). Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424).
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
2.2 Объекты аренды
В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).(22)
В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.
Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.
Объект аренды должен быть точно определен.
В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Жесткость такого требования обусловлена наличием возможности расширенного толкования понятия - вещи.
Например, сложные вещи. Указанный вид вещей впервые выделен в ГК. Статья 134, охватывает случаи, когда разнородные вещи образуют единое целое таким образом, что их предполагается использовать как одну вещь. Примером сложной вещи может считаться предприятие (включающее здание, оборудование и т.п.) или крестьянское (фермерское) хозяйство. Смысл выделения данного вида вещей состоит в том, что действие сделки, предметом которой служит такая вещь, распространяется на все составляющие ее разнородные вещи. Комментируемая норма является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной».
Деление на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК) является традиционным для гражданского права. Суть этого деления состоит в том, что принадлежность призвана служить главной вещи, и связана с нею общим назначением. Примерами этому могут служить лодка и весла, велосипед и насос. При этом относительная стоимость принадлежности и главной вещи значения не имеет.
Юридическое значение такого деления состоит в том, что принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи.
Тем не менее, так же как и предыдущая, эта норма относится к числу диспозитивных, а значит, стороны могут указать в договоре, какая из вещей, «Главная вещь» или «принадлежность», будут являться объектом аренды.
Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона(23), в отличие, например от Основ законодательства об аренде,(24) которые допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами.
В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена.(25) Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты.
Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду денежных средств, поскольку весь смысл использования их состоит в употреблении.
2.3 Особенности аренды недвижимого имущества.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества.(26) Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК.
Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.
Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.
В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.
В первом случае объединены два вида обязательств:
а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату;
б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.
Договор аренды транспортных средств (с экипажем) заключается только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п.1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму).(27)
Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения. Специфика его связана лишь с особенностями предмета аренды и условиями использования. К такому договору не применимы правила, предусмотренные ст. 621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок после истечения срока ранее действовавшего договора.
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ (ст. 260 / 264 / 270 ГК), которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части не противоречащей более позднему законодательству).
В настоящее время оборот земельных участков регулируется указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в их исполнение.
Право граждан и юридических лиц – собственников земельных участков сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»(28).
Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.
Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:
- участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 – 53 Водного кодекса). Участки лесного фонда – на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесного законодательства);
- водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного кодекса); участки недр – на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);
- специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.
- данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.(29)
Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).
При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650 ГК),
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует пониматьтакое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность.(30) Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан.(31)
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.
Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприя