Регистрация залоговых сделок - проблемы совершенствования

  В настоящее время залог все чаще становится одним из основных способов обеспечения кредитных обязательств. После более двух лет действия Закона Российской Федерации "О залоге" (1) целесообразно подвести итоги практики применения, а также наметить пути совершенствования и способы его реализации.

Хотя формы залога при кредитовании предприятий и физических лиц многообразны, в практике наиболее часто встречаются: залог товаров в обороте и переработке; залог недвижимости (ипотека); залог валютных средств предприятий и граждан.

Первоначально коммерческие банки охотно принимали в качестве залога различные автотранспортные средства, включая и сельскохозяйственную технику, но из-за сложностей с хранением передаваемых ценностей эта форма не получила дальнейшего развития.

Заключая залоговые соглашения, кредиторы столкнулись с проблемами, которые им не приходилось решать ранее. Одна из них - оформление и регистрация договора о залоге.

Теперь в законодательном порядке установлены определенные требования к содержанию и форме договора. Он должен быть письменным, а в случаях, предусмотренных в законодательстве, подлежит нотариальному удостоверению (ст. 10 Закона о залоге). Обязательная государственная регистрация распространяется главным образом на случаи, для которых установлено нотариальное удостоверение договоров о залоге.

Согласно ст. 11 указанного Закона залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию. В этом случае договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации. Сегодня уже действует немалое количество законодательных и нормативных актов, затрагивающих вопросы регистрации договоров о залоге.

К ним прежде всего следует отнести: новый Гражданский кодекс РФ, законы "О залоге", "О несостоятельности (банкротстве) предприятий", распоряжение Госкомимущества России от 21 апреля 1994 года № 890-р "Об утверждении Временного положения о согласовании залоговых сделок", Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренные распоряжением заместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 года № 96-рз, и др.

Многие субъекты Российской Федерации принимали и вводили в действие свои правила регистрации договоров о залоге. Так, Московским правительством было принято постановление "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога", направленное на усиление контроля над кредитными операциями предприятий всех организационно-правовых форм. В нем определен Единый залоговый реестр, который ведет Московская регистрационная палата. Предусматривается также, что регистрацией залога будут заниматься несколько организаций. Например, залог зданий регистрирует Москомимущество, земельных участков - Москомзем. В противоположность этой системе в Тверской области была сделана попытка создать систему регистрации залога, предусматривавшую единого держателя реестра залогов и единую регистрирующую организацию - областной комитет по управлению имуществом.

Проведенный анализ дает основания для вывода о том, что порядок нотариального удостоверения и государственной регистрации залога объектов движимого и недвижимого имущества в том виде, как он закреплен в действующем законодательстве, еще не вполне соответствует реальным условиям хозяйствования при рыночных отношениях. Поэтому проблемы совершенствования этого порядка, повышения его эффективности продолжают оставаться весьма актуальными.

Сейчас предметом залога может стать любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено залогодателем.

Для осуществления и регистрации залога необходимо включить в залоговый реестр сведения, удостоверяющие наличие договора о залоге, и присвоить ему номер (код) залогового реестра. Цель регистрации залога и ведения залогового реестра - обеспечение субъективных прав залогодателя и залогодержателя, а также интересов третьих лиц. К субъектам регистрации договора о залоге относятся залогодатель, залогодержатель, держатель залогового реестра. В некоторых случаях к ним относятся органы управления, на которые возложены обязанности по регистрации залога.

По заявлению залогодателя и (или) залогодержателя залог имущества, не подлежащего обязательной регистрации, может быть зарегистрирован на добровольной основе. Запрещается регистрация договоров о залоге объектов, которые не могут быть предметом залога (вещи, изъятые из гражданского оборота, обязательства, неразрывно связанные с личностью кредитора, и т. п.); предприятия и закрепленного за ним недвижимого имущества, находящегося в составе государственной (муниципальной) собственности, без письменного согласия органа, управляющего государственным (муниципальным) имуществом; предприятия без письменного согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо без решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия, а также предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве (ликвидации или реорганизации).

Запись о регистрации залога должна содержать:

номер залогового реестра;

дату регистрации;

серию и номер документа, удостоверяющего право залога (закладной);

сведения о залогодателе и залогодержателе;

сведения о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства;

сведения о наличии или отсутствии предшествующих залоговых обязательств на закладываемый предмет договора;

срок действия залогового обязательства.

В залоговый реестр могут быть включены и иные сведения о залоге.

В действующем законодательстве понятие закладной и определение ее основных реквизитов закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке и Положении о реквизитах закладной (в приложении к постановлению "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога").

Закладная должна содержать слово "закладная", включенное в название документа;

наименование залогодателя;

наименование залогодержателя;

название кредитного договора или иного обязательства,

исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора;

сумму основного обязательства, обеспеченного залогом;

срок уплаты суммы, обеспеченной залогом по данной закладной;

название и описание имущества, которое обременено залогом под данную закладную, и место его нахождения;

денежную оценку имущества, которое обременено залогом по данной закладной;

указание на норму права, в соответствии с которой имущество, являющееся предметом залога, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество;

указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом залога, или на часть этого имущества другие закладные, обременено или не обременено оно иным образом в момент регистрации залога;

номер залогового реестра и номер (серия) бланка закладной;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего залог, с указанием даты и места регистрации, а также подпись уполномоченного должностного лица и печать регистрирующего органа;

на оборотной стороне место для передаточных надписей.

Под понятием "закладная" подразумевается либо само залоговое обязательство, соответствующим образом удостоверенное и зарегистрированное, либо документ, выдаваемый регистрирующим органом после регистрации залога.

Представляется, что первое ближе к традиционной трактовке, принятой в залоговом праве.

Одно из возможных условий функционирования системы регистрации залога - наличие системы регистрации прав на недвижимость. Ведь основным видом собственности всегда являлось недвижимое имущество. Поэтому необходимо в законодательном порядке определить, что представляет собой система регистрации, кто осуществляет регистрацию, права и обязанности регистрирующего органа и т. д.

В настоящее время государственную регистрацию договоров о залоге осуществляют в соответствии со своей компетенцией комитеты по управлению имуществом; бюро технической инвентаризации; земельные комитеты; главные управления внутренних дел; департаменты муниципального жилья; регистрационная палата; комитеты по культуре; лесопарковые территориальные производственные объединения; государственная инспекция по маломерным судам; Министерство путей сообщения РФ; Государственная речная судоходная инспекция Минтранса РФ; Главная инспекция по безопасности воздушных судов Минтранса;

Центральный региональный геологический центр Комитета по геологии и использованию недр.

Договор о залоге считается зарегистрированным, если: ему присвоен номер (код) залогового реестра; обязательная запись о регистрации залога занесена в вышеуказанный реестр; на договор о залоге и на закладную нанесен вышеуказанный номер; надлежаще оформленные копии переданы в единый архив договоров о залоге.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, должен предоставлять информацию о произведенной регистрации, а также обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Регистрирующие органы несут ответственность за несоблюдение правил регистрации, выдачи и хранения документов, непредставление выписки из реестра, а также за вред, причиненный их работниками в результате нарушения правил регистрации.

Форма договора о залоге определяется по законодательству места его заключения. Договор о залоге, заключенный за пределами Российской Федерации, не может быть признан недействительным вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования, установленные законодательством Российской Федерации. Форма договора о залоге зданий, сооружений, предприятий, земельных участков и других объектов, находящихся на территории России, а также подвижного состава железных дорог, гражданских воздушных, морских и речных судов, космических объектов, зарегистрированных в Российской Федерации, независимо от места заключения такого договора определяется законодательством Российской Федерации.

Ипотека предоставляет банкам возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему и расширяет рынок для кредитования. В вопросе ипотечных залогов необходимо обратить внимание на то, что российское законодательство по ипотеке не рассматривает все принципиально важные для кредиторов юридические аспекты, а устанавливает минимальный объем требований к ипотечным контрактам. За кредиторами остается право устанавливать дополнительные требования к сделкам при условии, что они не будут противоречить действующему законодательству. Кроме того, ряд объектов недвижимости не состоит на учете в системе технической инвентаризации и не может быть заложен, если собственник имущества не в состоянии подтвердить свой титул перед будущим залогодержателем. В настоящее время отсутствует единый надежный реестр недвижимости, единая система унифицированных правоустанавливающих документов. Действует усложненная система оформления договоров залога с взиманием высокой государственной пошлины.

С учетом практики применения залога имущества представляется целесообразным изложить некоторые рекомендации при осуществлении оформления и государственной регистрации залога.

При залоге производственных зданий и сооружений необходимо обращать внимание на возможность приобретения имущества на инвестиционном либо ином конкурсе или аукционе. В договоре купли-продажи имущества в этом случае могут быть установлены ограничения по отчуждению или целевому его использованию.

Целесообразно сразу же установить, имеет ли место договор аренды на все закладываемое строение или на его часть, а также определить стоимость закладываемого недвижимого имущества и размер уплачиваемой государственной пошлины. Следует иметь в виду, что ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не установлено законом или договором.

Основная проблема регистрации ипотеки состоит в том, что она должна быть зарегистрирована в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта. Переход права собственности или хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека. Отсутствие поземельных книг и порядка их ведения делает невозможной ее полноценную регистрацию.

При залоге жилых домов и квартир залогодержателю следует истребовать у залогодателя данные о количестве проживающих в закладываемом доме либо квартире. Необходимо принимать в залог только жилые дома и квартиры, принадлежащие заемщику либо гаранту на праве собственности. Залогодержатель может оговорить в договоре залога свое право отягощать предмет залога различными обязательствами (например, передачей в аренду) с использованием получаемой платы в погашение задолженности по основному долгу и процентам. Жилой дом или квартира должны быть надлежащим образом застрахованы с обязательным указанием в договоре страхования (страховом полисе), что выплата страхового возмещения должна осуществляться в пользу залогодержателя.

Нотариальное удостоверение договоров залога недвижимого имущества осуществляется в нотариальной конторе по месту нахождения закладываемого имущества. Залог недвижимого имущества федеральных государственных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, осуществляется по месту его нахождения с согласия комитета по управлению имуществом. Государственная регистрация залога недвижимости может осуществляться Государственным комитетом по управлению государственным имуществом, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, а также иными органами, осуществляющими такую регистрацию. Большое количество регистрирующих органов неудобно для залогодателей и залогодержателей и не способствует эффективной защите их прав.

Целесообразно в законодательном порядке закрепить единый орган, осуществляющий регистрацию всех залогов, - в этом качестве могут выступить органы юстиции. Это позволит эффективно использовать существующую систему областных органов юстиции как наиболее приспособленную для такой деятельности в настоящее время.

Для государственной регистрации договоров о залоге в регистрирующий орган представляются следующие документы:

- учредительные документы предприятия-заемщика и документ, подтверждающий его регистрацию;

- проект кредитного договора либо его подлинный экземпляр;

- документ об уплате государственной пошлины за регистрацию залога в размере пяти установленных законом размеров минимальной месячной оплаты труда.

Также при регистрации залога может потребоваться оплата услуг по оформлению регистрации договоров о залоге в размере, установленном местным положением о регистрации залога.

В целях совершенствования системы регистрации залога целесообразно:

1) установить единый российский реестр регистрации залогов движимого и недвижимого имущества;

2) унифицировать правила государственной регистрации залога различными органами и ввести единые образцы закладных и свидетельств о регистрации (возможен переход от свидетельств о регистрации к отметкам о государственной регистрации залога на закладных);

3) законодательно закрепить функции по регистрации всех видов залога за одним органом - специальным департаментом Министерства юстиции и областными управлениями юстиции;

4) ввести уведомительную систему регистрации залога (при ее функционировании регистрирующий орган лишь ставится в известность о залоге имущества в установленной форме с приложением экземпляра закладной);

5) уменьшить размер государственной пошлины за регистрацию договоров о залоге и ввести регрессивную шкалу исчисления государственной пошлины в зависимости от цены договоров о залоге.

  Примечание.

1. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992, № 23, ст. 1239.